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집값이 전세비보다 떨어지면 어떻게 되나요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.결코 그런적이 없어서 너무 걱정않하셔도 됩미다. 기본적으로 전세가율을 생각하시고 입주하셨응텐데 3억2천 매매하는걸 3억에 전세 들어가는 사람은 흔치 않고 애초에 그렇게 되기전에 이미 손을 써야하죠. 만약 정말 만약에 그런일이 발생한다 하더라도 임대인 집주인에게 받는것이 맞죠. 집주인이 투자를 잘못한거니까요.
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부동산
22.12.23
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등록 임대사업제도에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.집을 여러 채 소유한 사람은 세금 부담에서 벗어날 수가 없었습니다. 근래 들어서면서 얼어붙은 주택시장의 안정화를 끌어내기 위한 단기 방안 중 하나로 등록임대 활성화를 추진하겠다고 정부가 밝혀 화제가 되었고, 그 결과 원룸과 오피스텔 등 비아파트 관련 주택임대사업자 등록 건수가 빠르게 증가해 이목이 쏠렸습니다. 주택임대사업자란 LH나 SH 같은 공공주택사업자가 아닌 자로서 임대 사업을 목적으로 한 가구 이상의 아파트, 연립 및 다세대, 주거용 오피스텔 등을 취득한 후 60일 안에 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 의거 담당 시·군·구청에 등록하고 부가가치세법에 따라 세무서에서 간이과세사업자등록증 발급까지 완료한 자를 이릅니다.주택임대사업자 등록을 통하여 소유자가 얻을 혜택은 다양합니다. 그중 가장 눈에 띄는 주택임대사업자 혜택은 바로 취득세잊니다. 단기·공공지원·장기 등 취득 유형과 기간에 상관없이 60㎡ 이하의 주택에 대해 산정되는 200만 원까지의 세금은 모두 면제가 되고 이보다 높은 세액이 부과되었을 때는 초과분의 85%까지 감면할 수 있어 실질적인 절세 효과를 누릴 수 있습니다.재산세와 관련된 수혜도 장점으로 꼽힙니다. 먼저 전용면적이 40㎡를 이하라면 전액 면제되고 세액이 50만 원을 넘는다면 85%가 경감됩니다. 또 40~60㎡, 60~85㎡의 주택에 대해서는 각각 75%, 50%까지 세금이 경감되는데 세제 지원 요건과 그 내용이 지자체마다 달라질 수 있으므로 사전에 과세기관에 직접 자세한 사항을 확인하시는 것이 좋습니다.주택임대사업자 등록은 종합부동산세에도 영향을 미칩니다. 단 건설임대와 매입임대에 다르게 적용되는데요, 전자의 경우 2호 이상 임대하면 전용면적 149㎡, 기준시가 6억 원 이하인 경우에 한하여 종소세 합산에서 제외되며, 이와 달리 후자일 때는 1가구 이상이고 수도권 6억, 그 외 지방에서는 3억 원 이하일 때 면적과 상관없이 배제됩니다.또 임대 소득에 대한 소득세 혜택도 있어서 2022년 말 이전에 종료되는 계약과 관련해서는 50~75%를 경감 받을 수 있으며 2천만 원 이하의 임대 소득은 필요 경비율과 기본공제 등이 차등 적용돼 절세의 효과를 누릴 수 있습니다. 이외에도 면적과 기준시가, 기간 등의 전반적인 상황에 따라 양도소득세 중과 배제와 비과세도 가능하니 사안별로 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
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부동산
22.12.23
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전월세 너무 안나가는데 그나마 어떤게 더 잘나갈까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다. 그나마 내놓는다면 전세 월세중에서는 가격만 저렴하다면 전세가 낫지 않을까 싶습니다. 월세도 충분히 가격만 맞으면 잘나가겠지만 보통 전세로 아파트 들어가는게 많으니까요.각지역마다 다르긴 하겠지만 그래도 전세 이자가 저렴하기 때문에 전세가 나을듯 합니다.
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부동산
22.12.22
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월세를 처음 살아봅니다. 질문있습니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.정해진것은 없습니다. 계약 하실때 임대인분하고 협의 해야 될 사항이고 지금이라도 임대인분에게 말씀하시고 월세 날짜 정하시고 먼저 낸다고 하면 일할 계산해서 드리고 그다음에 살고 나서 드릴지 먼저내고 살지 얘기하시면 됩니다. 시작하고 끝만 문제 되시니 지금이라도 연락해서 협의 보세요. 그리고 녹취 꼭하셔서 추후에 문제 안되게 하시구요 아니면 문자라도 하셔서 증거 남겨 두셔야 추후에 문제 발생이 안됩니다.
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22.12.22
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시세가 덜어졌다고 전세금 일부를 돌려줘야하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임차인 분에게 말도 안되는 소리 하지말라고 하세요. 재계약시 낮춰서 다시 계약하는것이라면 모를까 계약기간 내에는 낮아졌다고 하여 돌려줘야 하는 법은 그 어디에도 없습니다. 그리고 나가신다고 하면 나가라고 하세요. 어차피 계약기간 내에는 전세보증금을 돌려주실 필요도 없습니다. 만약 그렇다면 전세금 올라가면 그 즉시 올려서 달라고 할것도 아닌데 말이죠. 그 어떤 응대에도 고민하지 않으셔도 됩니다.
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22.12.22
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LTV라는 단어에 대해 문의드립니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다. LTV란 Loan To Value ratio의 약자이며 주택담보대출비율이라고 합니다. 이는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율입니다.만약, 주택담보대출비율이 60%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 1억 8천만원(3억×0.6)이 됩니다. 대출 한도 중에 하나라고 보시면 됩니다.만약 앞으로 나올 특례보금자리론 기준으로 최초 매입시 LTV 80%까지 담보대출이 가능하다고 하면 9억원 부동산의 경우 7억 2천만원까지 가능하다는 것입니다.
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22.12.22
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전세 월세 왜이렇게 안나갈까요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지금 부동산 시장 전체가 얼어있는데 거래자체가 안이루어 진다는건 그만큼 전월세도 거래가 많이 경색됐다는것입니다. 당장 내년에는 이동할사람만 이동하고 더이상 버티지 못하는 입주자들이 매도를 함과 동시에 전월세로 이동할 듯 합니다. 당장 올해만 해도 버틸까 움직일까 많이 고민하고 세제완화등을 기대하며 기다리고 있을 지도 모릅니다. 내년 3월에는 조금 나아지지 않을 까 생각되어 집니다.
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22.12.22
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상속받은 시골집도 1주택으로 잡히나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.상속 받으셨다면 당연히 1주택으로 잡힙니다. 다만 상속으로 인할 경우 일시적 1주택으로 여겨질 수도 있으니 내년에 자가 매입시 상속받은 시골집을 매도하시거나 너무 오래될경우 주택을 없애버리는 경우도 고려해보시면 될듯 합니다.정말 오래된 노후된 시골집이 있었는데 다 무너져가는 터라 관할 관청에 문의해보고 무너트린경우도 있었습니다.
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부동산
22.12.22
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임차인이 아파트 베란다 유리창에 금이가서 교체할때 비용부담은?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.민법의 임대차 관련 규정에 따라 위 사안은 해결해야 할 것으로 여겨 집니다.민법 제623조에 따르면 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하여야 한다고 규정되어 있습니다.물론 임차인의 고의∙과실에 의한 파손일 경우에는 당연히 임차인이 그에 대한 책임을 져야 하겠으나, 자연재해 등의 불가항력적 사유나, 임대인과 임차인 쌍방의 고의나 과실 없이 임대차 목적물에 하자가 발생하여 그 하자가 임차인이 임대차 목적물을 사용, 수익하는데 있어 방해가 된다면, 민법제623조에 의거하여 임대인이 그 하자를 치유하여 임차인이 임대차목적물을 정상적으로 사용, 수익하게 하여야 할 의무가 있습니다.방음이나 단열문제 발생할 수 있으며, 추가적인 사고 발생으로 깨질 위험이 있으므로, 이는 분명히 수선되어야 하는 것으로 여겨집니다.첫째, 임대차 계약서상 임대인의 수선의무 면제에 관련된 내용이 포함되어 있을 수 있으며, 이를 근거로 임대인이 수선하여 줄 의무가 없다고 주장 할 수 있습니다. 수선의무의 범위를 명시하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다고 하며, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 합니다. 수선의무 면제 조항 등이 계약서에 있다 하더라도 임대인에게 수선의무는 존재합니다.둘째, 민법 제634조 따라 임차물이 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있을 때에는 임차인은 지체 없이 이를 임대인에게 통지하여야 합니다. 따라서 이 경우는 임차물이 수리를 요하는 경우이므로 최대한 빨리 임대인에게 이 사실을 통지하여야 합니다. 통지를 게을리함으로 인하여 증가된 손해는 임차인이 부담하여야 하기 때문입니다.모든 것을 법대로 해결하려 하지 마시고 대화로써 해결하시길 바랍니다. 임대인이 임차인분의 책임이라고 무조건 우기는 경우에는 결국 소액재판 등의 재판을 통하여 해결할 수 밖에 없는 상황으로 여겨집니다.경우에는 대한법률구조공단 (http://www.klac.or.kr/)에 도움을 받아 보시는 것도 하나의 방법이 되지 않을까 생각됩니다.
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22.12.22
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월세 암묵적 계약 연장에대해 궁금한점 있어요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.묵시적 갱신을 말씀하시는것 같습니다. 계약연장을 하지 않으시려면 1개월전에는 말씀하셔야 하며 보증금등을 원할하게 받으시려면 그전에라도 말씀드리고 세입자를 구할 수 있도록 협조하시면 원할하게 재계약 안하실 수있습니다.임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간동안 임차인에게 계약갱신 거절, 계약조건 변경등을 통지하지 않는 경우 만료가 됐을 때 전 임대차계약 조건과 동일한 조건으로 '자동연장'되는 것을 말합니다.만일 갱신거절의 통지가 없다면 임대차계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주하는데 이를 묵시적갱신이라 표현합니다.
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