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1가구주택수기준이어떻게되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.이미 보유 중인 2주택이 될 경우에 양도 소득세에서 큰 차이를 보일 수 있는데요 자녀분이 미혼이리 하더라도 부모님 한 분이 60세 이상이라면 동거 봉양 합가에 의한 특례를 적용받을 수 있습니다 그렇지 않다 하더라도 양도소득세는 실질 과세이기 때문에 부모님과 자녀분이 경제 공동체가 아니라는 것을 입증할 수 있다면 별도의 가구로 심사될 수 있습니다 세제은 변동이 있을 수 있으므로 매도 시점에서 세무 전문가와 한 번 더 상담하시기 바랍니다
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부동산
25.05.13
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현재 우리나라는 부동산이 오르는것이 좋은가요? 내리는것이 좋은가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.저는 경제 전문가는 아니지만개인적으로 볼 때 부동산 가격이 좀 더 내려가는 것이 맞다고 생각합니다 왜냐하면 현재 극도로 거래가 없는 시장이 수년째 계속되고 있습니다.다시 말하면 더 내려갈 것으로 보는 시각이 우세하다는 것이죠 더 올라갈 것 이라면 없는 돈을 어떻게든지 끌어서 매수하는 것이 부동산시장의 성향이거든요 많은 분들이 더 내려간다고 본다면 내려갈 가능성도 있다고 여겨집니다.좀 하락하여도 있는 부동산을 매도하고 새 부동산을 매수하는 경우에 별 차이가 없습니다 둘 다 내려갔으니까요거래가 더 활성화되고 매도를 통해서 자금 운영을 해야 되는 개인, 또 적정한 가격인지 판단을 못하는 예비 매수자들에게 지금은 곤란한 시장입니자풍부한 물량의 거래가 있어야 합리적인 선택이 쉬워집니다 그래야 시장이 정상화 되는 것이죠
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부동산
25.05.12
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부동산 매매 대금을 할부로 받을 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다. 개인간의 부동산 거래 시 부동소유권의 변동 즉 등기 이전을 동반하기 때문에 잔금시점에서 부동산 대금을 완납을 하는 것이 일반적입니다 매도인으로서는 당연히 등기가 넘어가니까 부동산 대금을 모두 받아야 안전할 것이고요 매수인으로서는 할부로 사는 셈인데요. 개인간의 거래에서 매도인이 이런 방식을 수용할 이유가 없죠.잔금까지 금전적 여력이 없다면 잔금과 동시에 주택을 담보로 대출을 받아서 부담을 낮추는 방법이 있지 않겠습니까
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부동산
25.05.12
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전세기간 만료 후 세입자의 가족명의로 입금
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약이 끝나면 계약 당사자의 명의로 보증금 반환입금을 하는 것이 가장 정확한 방법입니다 말씀 안하셨지만 어떤 특별한 사정이 있는 거 같은데요 특별한 사정이 있다면 세입자의 가족에게 입금할 수도 있겠죠 그렇지만 당사자인 계약자의 동의를 반드시 받아 두어야 되고 객관적인 문서로 남기는 것이 좋겠습니다 계약금을 만기시 누구 누구에게 돌려줄 것을 지정한다는 내용이면 충분하겠습니다.
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부동산
25.05.12
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톨게이트와 가까운 곳에 토지를 매입하면 이점이 무엇인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.말 그대로 톨게이트 인근에 토지는 고속도로 접근성이 좋기 때문에 입지적으로 양호한 조건을 갖추었습니다 물류라든지 주택용지라든지 모두 장점이 있다고 생각되지만 그것만으로 무조건 개발이 된다 안 된다를 논할 수는 없습니다 지자체 개발 , 국가의 개발 등은 많은것을 종합적으로 검토하여 계획이 수립됩니다.이 계획이 있는 곳이 개발이 되는 것이지 무조건 도로에 가깝다고 모두 다 개발되는 것은 아닙니다 그러나 어떤 용도로 사용하더라도 도로의 접근성이 좋다면 뭐 오지 산골보다는 당연히 가격은 좋아질 수 밖에 없죠그렇다고 한 가지 이유만으로 무조건 좋은 땅이다 이렇게 단정할 수는 없다는 점도 참고하십시오
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부동산
25.05.12
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전세랑 월세중에 어떤걸로 하는게 좋을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.요새 전세와 월세 선택에 고민하시는 분들이 많이 늘어난 거 같습니다 많은 분들이 전세를 선호하였으나 전세 보증금에 대한 불안이 증가하면서 차라리 월세로 생각하시는 분들이 많아진 것 같은데요 엘에치 버팀목 등 저금리의 대출을 받을 수 있는 분이라면 무조건 전세가 유리합니다 또한 버팀목 등 저리 대출의 경우에 대출 심사 단계에서 어느 정도 보증금 안전성에 대해서 심사를 하기 때문에 크게 염려하지 않으셔도 되고 전세 보증금 보험을 가입을 해 두신다면 안전장치가 어느 정도 확보됐다고 볼 수 있습니다 똑같은 조건이라면 월세보다는 전세가 경제적으로 유리할 것이라 생각되는데요 거주 기간이 짧고 저리 대출 자격이 안 된다면 경우에 따라서 월세도 검토해 볼 수는 있겠습니다 이상 참고하세요
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부동산
25.05.12
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요즘도 빚투해서 집을 많이 사는지 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.요새 부동산 거래량이 크게 줄어들었습니다 국내 정세도 여러 가지 혼란하였지만 또 해외에서는 미국 대통령의 거의 엽기적인 관세 정책으로 수출에 의존하고 있는 우리나라는 불안한 상황입니다사실 불확실성이 커지는 시기는 경제는 폭망입니다. 때문에 부동산도 추가하락으로 보는 분들도 많이 있습니다그렇다면 거래가 감소하는데 대출을 통한 매매인 경우는 더욱더 감소하는 거죠현재로서는 대출을 통한 부동산 매수나 투자는 거의 없다고 보입니다
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25.05.12
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편의점 실적을 좌지우지 하는건 무엇이 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.편의점은 기본적으로 필수품 판매와 한정된 고객층, 그리고 계절성 매출이라는 특성을 가지지만, 그 안에서도 실적을 크게 흔드는 요인들이 분명히 존재합니다.우선 첫 번째는 점포 수입니다.편의점은 개별 점포당 매출이 정체되거나 소폭 감소하더라도, 전국 점포 수가 계속 늘어나면 전체 매출이 성장하는 구조를 가집니다.특히 신규 출점이 활발하거나, 경쟁사보다 유리한 입지에 점포를 많이 확보하면 실적이 좋아지는 경우가 많습니다.두 번째는 객단가(한 번 방문할 때 평균 구매 금액)입니다.편의점은 고객 수 자체가 급격히 늘어나기 어렵기 때문에, 한 번 올 때 더 많은 물건을 사게 만드는 것이 중요합니다.이를 위해 다양한 PB상품(자체 브랜드 상품)이나, 고가 제품(프리미엄 도시락, 고급 주류 등)을 강화하기도 합니다.세 번째는 날씨와 계절입니다.편의점 매출은 여름과 겨울에 크게 영향을 받습니다.여름에는 얼음컵, 음료, 아이스크림 같은 상품 매출이 급증하고, 겨울에는 따뜻한 음료나 즉석식품(오뎅, 찜류 등)이 매출을 끌어올립니다.특히 더위나 한파가 예년보다 심할 경우, 매출이 예상보다 크게 오르거나 떨어지기도 합니다.네 번째는 정부 규제나 정책 변화입니다.예를 들어 최저임금 인상은 편의점 본사와 점주 모두에게 큰 영향을 미칩니다.또한 담배 가격 인상이나 술 판매 규제, 심야 영업 제한 같은 정책 변화도 실적에 바로 반영될 수 있습니다.다섯 번째는 배달과 디지털 전환입니다.요즘은 편의점들도 배달앱을 통한 주문을 많이 받고 있는데, 배달 서비스 확장 여부에 따라 추가 매출이 생깁니다.또, 무인 결제, 스마트 편의점 도입 같은 디지털 전환 속도도 실적에 영향을 미치고 있습니다.여섯 번째는 특수 이벤트나 프로모션입니다.한정판 상품, 인기 캐릭터 협업, 대형 할인 행사 등을 통해 일시적으로 매출을 끌어올리는 경우도 많습니다.특히 편의점 업계는 MZ세대를 겨냥한 이벤트 효과를 크게 보는 편입니다.마지막으로 경쟁 상황도 있습니다.같은 지역 안에 편의점이 너무 많으면 매출이 나눠져서 실적이 악화될 수 있습니다.반대로 경쟁 점포가 줄어들면 자연스럽게 매출이 오르는 경우도 있습니다.충분히 고려하시고 창업하세요
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부동산
25.05.10
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전세대출 기대출 있는경우 가능할까요!!?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 상황을 보면, 4대보험 가입이 되어 있고, 연소득은 3,600만 원입니다.보유 중인 신용대출은 토스뱅크 4천만 원, 현대카드 2천만 원 정도로, 남은 대출금은 약 4,230만 원 정도 됩니다.신용점수는 KCB 774점, NICE 813점으로 양호한 편이고, 연체 이력도 없으십니다.청년 전세자금대출(버팀목이나 청년특례) 또는 케이뱅크 고정금리 전세대출은 기존 신용대출이 있어도 신청은 가능합니다. 다만 심사 과정에서 소득 대비 부채 비율, 그러니까 DSR을 함께 보기 때문에 주의가 필요합니다.현재 보유 중인 신용대출로만도 연간 원리금 상환 부담이 약 1,000만 원 정도 예상됩니다. 연소득 3,600만 원 대비 약 30% 수준입니다. 여기에 전세자금대출까지 추가되면 전체 DSR이 40%를 초과할 가능성이 높습니다. 요즘은 DSR 40%를 초과하면 대출 승인 자체가 어려운 경우가 많습니다.만약 전세보증금 1억 기준으로 90%, 즉 9천만 원을 대출받고자 한다면, 심사 통과는 솔직히 쉽지 않을 가능성이 있습니다.반면에 반전세로 보증금 3천만 원에 2천만 원만 대출받는다면, 부담이 훨씬 적기 때문에 승인이 가능할 가능성이 매우 높습니다.참고로, 카카오뱅크나 토스뱅크 같은 핀테크 은행은 비교적 심사를 유연하게 보는 경향이 있기는 합니다. 그러나 대출금액이 9천만 원처럼 큰 경우에는 결국 DSR을 엄격히 적용할 수밖에 없습니다. 케이뱅크도 마찬가지로 신용대출이 있는 경우에는 보수적으로 심사하는 편입니다.결론적으로 말씀드리면,보증금 3천만 원에 2천만 원 대출은 거의 문제 없이 가능할 것으로 보입니다.하지만 보증금 1억에 9천만 원 대출은 현재 신용대출 잔액이 많기 때문에 승인이 어려울 가능성이 있습니다.만약 꼭 1억짜리 전세를 가야 한다면, 기존 신용대출 일부를 미리 상환하거나, 보증금 일부를 추가로 본인 자금으로 보태는 방법도 검토할 수 있고 무엇보다도 실제 승인하는 금융기관에 직접 상담이 필요합니다
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부동산
25.05.10
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부동산 매수매도를 한곳에서 할때 통상 복비
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 한 곳에서 매수인가 매도인을 모두 중개 한다면 매수인과 매도인으로부터 각각 중개 수수료를 받을 수 있습니다다른 부동산에서 한 쪽을 모시고 와서 공동 중개를 할 경우에는 자신이 의뢰한 고객으로부터만 보수을 받을 수 있습니다.한 부동산 중개사가 매수 매도인 양쪽을 고객을 확보하여 중개할 경우에는 소통이 원활하여 매끄럽게 중개가 가능할 수 있는 장점이 있는가 하면 중개사로서는 업무량이 증가하게 됩니다.따라서 수수료를 양쪽에 받을 수 있는 것이죠그러나 어느 쪽이든 중개 수수료는 법적으로 상한을 규정하고 있으며 그 범위 내에서 합리적인 조정이 가능합니다.매물이 여러 곳에 의뢰되었고 중개 수수료도 하향 조정을 제안한다면 중개사로서는 아무래도 그 매물에 대해서 크게 신경을 쓰지 않을 것입니다중개사도 사람이기 때문에 자신에게만 매물이 맡겨지고 중개 수수료도 정상적으로 받을 수 있다면 더 역점을 두고 마케팅을 할 수 있을 것입니다.참고가 되셨기를 바랍니다
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