전문가 프로필

답변 내역

근린생활시설 용도변경 가능 여부
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일반적으로 주거용을 근린으로 변경하는 것이 더 쉽고 주거용으로 용도 전환이 더 까다롭습니다.특히 주차장의 확보에서 벽에 부딪칠 수 있습니다.이 질문에는 공인중개사보다 건축사가 보다 더 전문적인 답변을 드릴 수 있을 것으로 보입니다일반적인 사항은 대상 부동산 주소를 제시하여 소재지 시나 구청의 건축과로 상담하시고비용과 절차 등은 구청 인근의 건축,설계사무소에서 상담과 견적을 받아 보시는 것을 추천합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.08.08
0
0

제가 땅을 가시고 있는데 3명이서 공동 명의로 가지고 있습니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.지분 형태로 가지고 있다면 지분의 매도는 자유롭게 개별적으로 할 수 있습니다개별 자기 공유 지분은 원칙적으로는 다른 공유자의 동의 없이도 본인의 자유로운 의사에 따라 처분이 가능합니다예외적으로 구분 건물의 공용 부분에 대한 지분이나 대지사용권에 대한 지분은 자유롭게 처분할 수 없습니다그리고 3인 공동소유자 사이에 지분 양도 금지 협약이 있다면 특약의 해제가 선행되어야 할 것입니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.08.08
0
0

집 매매에 대해서 문의드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.근래에 주택 거래량이 크게 줄어들어 매도와 메수를 동시에 진행하기 어려움이 있을 수 있습니다.일시적으로 2주택이 된다 하더라도 세제상 불이익이 없도록 신규 주택 매수후 3년(단 기존 주택과 신규 주택이 모두 조정 지역에 있을 경우 2년) 이내에 기존 주택을 처분할 경우 취득세, 양도소득세 에서1주택자로 간주하고 있습니다현재의 주택 매매시장 상황을 충분히 고려하여 최소한 위 기간내에 매수와 처분이 가능하도록 계획을 세워 보시기 바랍니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.08.06
0
0

갭투자한 아파트 담보 대출이 불가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세를 안고 매매가와 전세가의 차이 금액으로 주택을 취득한 경우 무조건 대출이 금지 되는 것은 아닙니다.해당 주택의 시세나 감정, 공시가격 등 금융기관에서 정한 평가액과 규제지역 여부, 대출자의 소득 ,신용 등을 적용하여 가용한 대출한도액이 전세보증금을 초과한다면 대출은 어렵지만 보증금을 공제하고도 여유가 있다면 이 범위내에서 대출이 가능합니다.하지만 현실적으로 전세 대출한도가 주택담보 대출 한도보다 높은 편이라서 얼마 되지 않는 갭 매수였다면 대출이 어려울 것으로 예상됩니다구체적인 대출 가능 여부와 한도는 은행이나 금고 등을 방문,전화하여 상담하는 것이 정확합니다이상 참고가 되셨기 바랍니다
경제 / 부동산
22.08.06
0
0

보증금 확정일자를 받아놓으면 보증금에 대해서 떼일 염려가 없는건가요? 확정일자가 어떤의미인가요?일종의 보험인가요?궁금하네요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.누군가 주택을 담보로 큰 돈을 빌려줄 경우 저당권 전세권 등을 설정하여 등기에 권리를 공시할 것입니다.만일의 경매 처분시에도 권리를 설정한 순위에 따라 채권금액을 돌려받기 위한 방법입니다임대차 계약시 확정일자를 받는다면 위 등기된 권리와 같은 역할을 합니다임차인의 보증금은 단순한 사인간의 채권에 불과합니다.누구도 채권을 보장하지 않습니다그러나 확정일자를 통하여 만일의 경매시 배당의 순위만은 인정받게 되는 것 입니다.확정일자를 받아도 선순위에서 배당이 끝나거나확정일자와, 주민등록 그리고 점유라는 조건을 유지하지 못한다면 완전하게 보장이 되는 것이 아닙니다.기존 대출과 선순위 임대차보증금을 합한 금액이 주택의 시가에 비하여 비율이 낮은 주택이 더 안전합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.08.06
0
0

실거래가 기준지가 공시지가의 의미? 현시세와 가장 가까운 것은?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.실거래가실제 매매가 있었던 현실 거래가격공시지가세금징수 등 수십가지 국가 행정 목적의 자료로 사용하기 위해 정부에서 감정평가하여 필지별로 공시하는 평가가격기준지가정부가 전국지역이 아닌 공공시설의 설치 등으로 인한 개발시 우려되는 투기적 토지수요와 지가의 부당한 등귀를 막기 위해서 특정 지역에 대해 표준 지가를 조사하여 그 범위 내에서 토지의 보상 매수 매매 거래를 허용하기 위해 고시하는 토지가격
경제 / 부동산
22.08.05
0
0

혼인으로인한 1가구 2주택 비과세조건
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.혼인전 각자 소유하고 있던 주택은 혼인 합가에 의한 일시적 2주택 제도를 적용 받을 수 있습니다다만 비과세 요건은 갖추어야 겠지요남자, A주택을 혼인전 부터 소유여자, B주택을 혼인전 부터 소유한 경우각각 결혼을 안했더라면 이 주택을 매도시 비과세를 만족하는 조건에 해당한다면결혼후 현재 1가구 2주택이지만 먼저 파는 1주택에 대해서는 비과세를 적용한다.비과세 가능한 매도 기간은 혼인일로부터 5년이다.이것을 <혼인합가 비과세 특례>라고 합니다따라서 먼저 파는 B아파트는 2년의 거주 기간이 필요합니다나중 파실 예정인 A아파트는 이미 비과세 요건을 채운 상태 입니다.양도소득세는 단순 질의 응답으로 착오가 발생하기 쉽고 매도 시점에 따ㅓ라 제도의 변경이 있을 수 있습니다매도를 결정하셨다면 세제 전문가와 대면상담을 권장합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.08.05
0
0

재개발에 상가를 사서 분양권을 받는게 좋을까요 아님 단독주택을 사서 분양권을 받는게 좋을까요?? 어떤게 절세 이득이 되는지 또한 세금과 향후에
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.상가를 소유한 조합원은 상가를 신청할 수 있으며 소유자산의 감정평가 금액에 따라서 주택을 신청할 수도 있습니다주택을 소유한 조합원은 주택을 신청할 수 있으며 소유자산의 감정평가 금액에 따라서 상가를 신청할 수도 있습니다그런데 재개발에서 주력은 아파트 입주권입니다보유 자산의 규모와 관계없이 주택 입주권을 받기가 용이한 것은 주택입니다상가는 공급되는 숫자가 적을 경우 자신의 자산 규모가 적거나 자신이 실제 사업하지 않는 상태로 건물만 보유하고 있다면 주택신청 대상이 안되거나 상가는 신청을 해도 경쟁에서 밀려날 수도 있습니다.주택이 있는 분은 주택 수 등 제한 사항으로 상가를 노리는 분도 있습니다.상가는 주택 수에 포함되지 않지만 자산 규모가 적을 경우는 주택도 상가도 얻지 못할 수도 있습니다이상 개괄적인 사항이며, 해당 재개발 구역의 사업 계획에 따라 다르고 해당 자치단체 조례나 조합 정관에 따라 세부적으로 다를 수도 있습니다주택이 없고 자금이 적다면 주택을 매수하는 것을 권합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.08.04
0
0

상가 권리금에 대한 부동산 중개수수료도 법적으로 중개인에게 주는게 맞나요?보증금,전세금,매매대금은 중개료가 있는걸로 아는데 권리금에대한 수수료
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.권리금이 있는 상가의 중개에서 권리금에 대한 중개 보수도 당연히 발생합니다.이것은 보수 지급의 정당성을 다투는 한 판례로도 확인된 바 있습니다.다만 수수료요율은 법정사항이 아닙니다부동산과 같은 유형의 중개 대상물이 아닌 무형의 가치를 중개하는 것으로서 중개수수료 요율과는 관계없이중개사와 의뢰 고객간 합의에 의해 결정됩니다.중개 행위의 난이도, 업종이나 광고 등 부수 비용 등에 따라 현장에서는 10%내외에서 협의를 하게 됩니다.중개사는 많지만 원하는 권리금으로 거래를 이끌어 낼 중개사는 없을 수도 있습니다.과도한 비용인지 아닌지는 액면상 비율이 아닌 시장에 의해 결정되는 것 입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.08.04
0
0

아파트 구매 예정입니다 계약금 10% 지불 후 잔금 납부 어려울때 계약금 돌려받을 수 있을까요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약금은 다른 특약이 없는 한 일방의 해제시 매수인은 포기, 매도인은 배액배상하는 기준 금액이 되는 위약금으로 작용합니다.계약으로써 매수인은 일부 금액으로 매물을 선점할 수 있고 매도인은 다른 매수인에게 양도할 기회를 버려야 하는 상호 책임과 의무를 담보하는 계약의 책임입니다.금액이 상대적으로 적은 월세 보증금 등 소규모 계약의 번복에 임대인이 관용적 입장에서 돌려주는 경우는 가끔 있으나거래 규모가 커지고 또 매매계약인 경우는 계약 원칙대로 진행되는 것이 일반적입니다.사정을 말씀 드려 볼 수는 있으나 전적으로 매도인의 결정에 따라야 할 것으로 보입니다좋은 결과 있으시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.08.03
0
0