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오피스텔 집주인 변경 후 임차인 이사?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.지금까지 묵시적 갱신으로 거주하였고 금번에 연장된 계약 만기일이 23년 6월28일로 이라면 만기까지 거주가 가능합니다이후로도 <계약 만료 1 ~ 6개월 사이>에 계속 거주를 희망시 계약 갱신을 요청할 수 있으나 매수인은 실거주 사유로 계약 연장을 거절 할 수 있습니다그런데 이번 계약기간중 매수하신 분이 만기전 퇴거를 요청한다면 적정한 금전적 보상으로 상호 합의하여 계약을 종료 시킬 수 있습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.06.30
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1가구 2주택자 입니다. 비과세가 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 조정지역에 2주택자로서 일시적2주택 상태라면 22년 5월 10일 이후 양도하는 분 부터일시적 2주택의 처분 기간이 1년에서 2년을 늘었음을 검토해 보시기 바랍니다.이에 해당하지 않고 2주택을 보유 유지하고 4년후 조정지역의 2주택자중 1주택을 매도한다고 가정할 때비과세는 해당하지 않으며 양도소득세는 중과대상입니다.양도차익에 따른 기본세율 + 20%의 중과입니다다만 이것은 현재의 부동산 세제로써 현재 이 부분은 한시적으로 적용 배제 상태에 있고정책의 변경이 있을 수 있다는 점도 참조 하십시오그리고 국외 거주자의 경우 비거주자로 분류되면 양도소득세 비과세가 적용되지 않습니다이 부분을 포함하여 매도를 계획하실 때 세제 전문가와 대면 상담하실 것을 권장합니다.
경제 / 부동산
22.06.30
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아파트 매도 2개월 후 발생한 누수
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택 매매후 누수 등 하자는 책임 소재가 애매한 부분이 많습니다.일반적으로는 매매 당시 존재하였던 하자라면 매도인의 책임이며민법 제582조에 따라 '누수 사실을 알게 된 날로부터 6개월 내'에 매도인에게 보상과 수리를 청구할 수 있다' 라고 하나하자의 원인과 발생 시기를 매수인이 입증하는 것이 쉽지 않습니다1) 특약이 있는지?2) 주택의 노후도는 (준공후 경과기간) 어느 정도 인지?3) 전유 부분의 하자인지 ?등 요인에 의해 판단이 달라질 수 있습니다우선 관리소에 3)항을 확인하여 전유 부분의 하자로서 다른 특약이 없고 원인 미상이라면 외부 업체의 감정을 받아 적정한 선에서 합의할 수 있으나, 받아 드리기 어렵다면 결국은 법률적인 판단이 필요합니다한 판례에서 14년된 구축 주택의 누수 하자에 대한 매도인의 책임을 경감 시켜준 사례도 있습니다원인에 대한 기술적 판단이 있어야 하고 시간과 법률 서비스 비용이 발생하는 점을 고려한다면 매매시 꼼꼼한 현장 확인도 필요하며,만일의 하자 발생시에도 주택의 노후도에 감안하여 합리적인 선에서 책임 소재 특약을 두어 분쟁을 피하는 것이 좋습니다참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.06.30
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안녕하세요 , 부동산 계약시 수수료 궁금한 점 입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.묵시적 갱신이나 계약갱신 청구에 의해 계약이 연장된 경우해지 통지후 3개월이 경과하면 효력이 발생하며 부동산 중개수수료 부담의무가 없습니다.그러나 현실적으로 새로 임차인을 찾아 더 빠른 퇴거를 원하는 경우가 많아예의 부동산 중개수수료를 부담하고 새 임차인의 보증금을 받아 이사하도록 임대인과 합의하는 경우가 많습니다.한편 묵시적 갱신이나 계약갱신 청구에 의한 계약이 아닌 (계속 주거하는 주택임에도) 새로운 조건으로 새로운 계약서를 작성 하였다면 계약기간을 채워야 할 의무가 있으며 중도 퇴거시 통상적으로 새 임차인을 구하고 부동산 중개수수료를 부담합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.06.28
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묵시적 갱신 중 임대착계약 해지
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 묵시적갱신이란 임대인 임차인 양 당사자가 계약만기 6 ~ 2개월사이에 아무런 언급없이 지나게 되면 종전계약과 동일하게 2년간 계약이 연장된 것으로 간주하는 것으로 "묵시적 갱신 권한을 사용한다"는 표현은 좀 어색합니다어쨋든 묵시적 갱신으로 계약이 연장된 상태라면임차인이 계약을 해지하고 싶을 경우 임대인에게 계약해지를 통지하고 3개월이 경과하여야 효력이 있습니다따라서 월세라면 임차인은 해지 통지후에도 3개월간 지불 의무가 있습니다.참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.06.28
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갭투자, 부동산 투자 어떻게 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.갭투자에서 <갭>이란 매매금액과 전세보증금액의 차액을 말합니다매매가격 5억원이지만 이 주택에 전세보증금 4억원으로 임대차 계약중이라면임대차계약을 승계하고 실제 투자금은 1억원으로 매수가 가능합니다전세율이 높은 주택일수록 갭 비율이 작으며 실투자 금액이 적어집니다.주택가나 전세가의 상승기에 적은 금액으로 투자하여,주택가격이 상승하면 주택가의 차액만큼 , 전세가 상승하면 줄어든 갭 만큼 소득이 생길 수 있습니다.그러나 부동산 경기의 하락시 특히 전세계약 종료후 세입자를 구하지 못하여 전세 보증금 순환이 안될 경우위험 부담을 안게 됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.06.28
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전세계약 갱신계약서를 안써도 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 계약의 연장으로 임대료가 동일하다면 계약서의 재 작성이 꼭 필요하지 않습니다.만일 계약 갱신에 의한 연장임을 확인하기 위해 계약서를 재작성한다면임대인의 입장에서는 묵시적 갱신이 아닌 "계약갱신청구로 계약이 연장되었음"을 기재하고,임차인 입장에서는 "기존 계약의 효력을 존속하는 갱신계약임"기재하고 기존 확정일자가 있는 계약서를 보관 하는 것을 유의 하시면 됩니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.06.27
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부동산 중개수수료 부담을 줄일 수 있는 방법이 알고 싶어요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 터무니 없이 많은 중개료를 요구하는 부동산이 있어 월세나 전세 계약시 상당한 부담이 됩니다- 법적으로 대응할 수 있는 방법이 없을까요? 수수료 부담이 너무 큽니다> 모든 부동산 중개사업장은 법으로 정한 중개보수 수수료표를 게시하고 있습니다.주택과 비주택 그리고 임대, 매매 등으로 구분하였고 거래금액에 따라 차등하는 것으로 터무니 없는 중개수수료는 불가 합니다이 수수료 차트를 게시하지 않거나 기준을 초과하여 보수를 요구한다면 시군구에 신고하실 수 있습니다2. 부동산 직거래를 통해 수수료 부담을 줄일 수 있는 방법이 궁금해요> 직거래는 수수료가 없으므로 금전적 부담이 없습니다다만 전문가의 권리분석, 임차인의 권리 확인과 중재 , 중개사고로부터의 금전적인 보증 등 편리하고 안전한 서비스가 비용 지불 가치가 있는지 검토해 보시기 바랍니다
경제 / 부동산
22.06.27
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한 점포에 사업자 두 명 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.신고만 하는 자유 업종인 경우 원칙적으로 가능합니다이 때는 세무서에서 사업자 등록시 등록할 장소의 소유를 증명하거나 임대차 계약서, 무상임대차 사실확인서 등 사용 권한이 있는 증빙 서류를 필요로 합니다.다만 위생, 요식, 제조, 개인서비스 등 일부 허가 업종의 경우 건물의 용도, 시설기준 등 업종상 요건에 미달 할 경우 허가와 사업자 등록이 불가할 수 있습니다이에 해당한다면 개설하고자 하는 업종과 사업장 주소지를 구체적으로 제시하여 우선 시군구에 확인하시기 바랍니다참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.06.27
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전세계약서에 오타가 있습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약에서 서면 계약서의 오탈자에 대한 아래의 법원 판례를 참조할 때,"계약금"을 "계역금"으로 기재한 것으로 계약의 이행을 거절할 수 없을 것으로 사료됩니다-아 래-계약당사자 간에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우, 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하지만, 문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 당사자의 내심의 의사 여하에 관계없이 문언의 내용과 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 당사자 사이의 계약의 내용을 합리적으로 해석하여야 하고, 특히 당사자 일방이 주장하는 계약의 내용이 상대방에게 중대한 책임을 부과하는 경우에는 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다(대법원 2014. 6. 26. 선고 2014다14115 판결)참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.06.27
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