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1가구 2주택인데 20년 보유했지만 거주한적은 없는데 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가능할 것으로 보입니다양도소득세 중과 대상인 경우 장특공도 배제 되는 것으로,새 정부의 주택정책으로 한시적 양도세 중과 배제가 실시되면장기보유특별 공제는 적용 되는 것으로 보도 되었습니다단 3년 이상 보유 주택이어야 합니다아래 뉴스를 참조하세요https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2022/05/407000/
경제 / 부동산
22.05.10
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부동산이 임대차 계약을 했는데, 임대인, 임차인 모두 관할주민센터에 계약사실을 신고해야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 거래신고제는 작년 6월1일 이후 계약부터 보증금 6000만원 또는 월세 30만원 초과하면 신고대상입니다금년 5월까지는 과태료만 부과가 안됩니다그래서 지금이라도 신고만 하시면 과태료는 안 나옵니다만일 5월까지 미신고시 과태료를 바로 부과할지 아직 단언할 수 없습니다 (조금 더 유예할 수 도 있음)간단한 일이니 가급적 5월까지 하시는 것이 좋겠습니다신고는 임차인 인대인 같이 하는 것인데, 원본계약서 지참시는 임차인이나 임대인 단독으로도 신고할 수 있습니다 (행정복지센터 방문)이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.05.10
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전세집 계약 1년이상 남았는데 건물이 팔려서 신축한다고 집을빼라고 할때?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.작년 10월에 계약이 되었다면 주택의 매매후 소유자의 변경이나 수리계획에도 불구하고계약기간 동안은 거주할 권리가 있고 투자한 인테리어 환경을 누릴 수 있습니다.매수자의 신축을 이유로 한 세입자 내보내기 요청은 임차인에게는 강제 사항이 아닙니다.합의를 수락한다면 인테리어 비용 또한 실질적인 피해에 해당한다고 보입니다.이사비 부동산비 시간경비 에 더하여 인테리어 비용까지 실질적인 손해 비용을본인이 만족할 수 있는 범위를 정하여 요청하시기 바랍니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.05.08
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주택임대사업자의 임대물건 외에 보유하는 주택의 양도소득세가 궁금합니다.?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 거주 주택이 있고 나머지 주택을 민간주택 임대사업자로 등록 운영하고 있다면거주 주택의 매도시 1회에 한하여 (비과세요건 충족시) 양도세가 비과세 됩니다참고가 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.05.08
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세입자 사망시 보증금은 어떻게 받나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인의 요청은 틀리지 않습니다상속대상이 되는 분들이 많아서 번거롭겠지만 상속인들은 모두 개별적으로 권리를 주장할 수 있습니다.임대인은 상속인과 제 3자인 관계로 전원 참석이 아닌 경우 누군가 대리하여 보증금을 환급하려 한다면대표인으로 지정한다는 합의서와 가족 관계 증명 불참자의 인감 증명을 첨부한 위임장이 있어야 할 것입니다유사한 질문에 대한 변호사님의 답변도 참고 하세요https://www.a-ha.io/questions/4bb1df9a0fcfd694ad74afa855c9024e?recBy=VVDKE2https://www.a-ha.io/questions/47bdf75f8547c0f29ead4515281f79df?recBy=VVDKE2질문 감사합니다
경제 / 부동산
22.05.08
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월세 만기 3개월 전에 말하지 않으면 월세 계속 내야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.묵시적 갱신으로 계약이 연장된 경우임차인은 2년간 같은 조건으로 계약을 연장할 수 있지만 중도 해지시는 통지후 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.이점은 임대인보다는 임차인에게 유리한 셈입니다임차인은 통지후 3개월간 차임을 부담 하는것을 감수하고 해지가 가능하지만,임대인은 다시 2년이 될 때까지 해지 자체를 요구할 수 없는 조건입니다.그런데 질문자의 계약의 경우만일 현 임대차 계약의 계약일이 2020년 12월 9일이전 계약되었다면 계약 종료 6~1개월이전이 계약종료나 갱신계약의 통지일이므로 5월7일 통지하여 6월11일 계약종료하는 것은 문제가 없으며, 당사자 합의로 7월이든 8월이든 정한 날자까지 연장하는 것도 가능합니다.단 20년 12월 10일 이후 계약으로 입주하였다면 만기 6~2개월이전이 통지기간으로 이 기간을 경과하면 묵시적 갱신이 시작된 것입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
22.05.07
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임대차 계약 갱신시 관리비 인상
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.시장을 무시한 현행 임대차 3법의 부작용입니다.이 부작용에 대해 공론화가 진행되고 있으나 아직 뚜렷한 대책이 없습니다시장과 지나치게 괴리가 있는 규제 정책으로 월세 인상을 막아 놓으니 편법으로 관리비를 인상하는 것입니다다만 질문하신 분의 경우 내외부 방수공사 등 대수선은 주택의 노후에대 한 시설구조 수선 보수로일시적으로 임차한 세입자가 부담해야 할 비용은 아니라고 보입니다.임차인은 관리비 증액에 대한 설명 자료를 요구하고 거절할 수 있으며 임대차분쟁위원회에 중재를 요청 할 수도 있습니다관리비 미납으로 인한 계약갱신 거절 항목은 법에 없습니다거주하면서 관리비에 대한 건은 계속 다투어야 하는 사항이며, 최후에는 법정에서 결론이 날 수도 있습니다따라서 수용하든가, 살면서 다투든가, 이사하든가 하는 불편한 상황이 만들어지는 한마디로 정책 실패로 인한 서민 피해 입니다원만하게 해결되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.05.07
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아파트 매매 후 실거주기간이 얼마나 되야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.양도소득세 비과세는 매도 가격 12억원 이내이고 2년 이상의 보유한 1가구 1주택인 부동산에 한하여 적용합니다.1세대가 소유한 1건의 거주용 부동산이라는 점을 감안, 양도 차익이 있더라도 과세하지 않는 것입니다그런데 이 비과세 조건에 2017년 8월2일 이후 조정지역에서 취득한 주택의 경우는 2년 이상의 실거주 조건이 추가됩니다이것은 2017년 8월 2일 투기 억제와 부동산시장 안정을 위해 발표된 소위 <82부동산 대책>에 포함된 내용입니다
경제 / 부동산
22.05.07
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양도소득세 비과세 실거주, 세대원 관련 문의입니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2020년 12월 취득한 아파트가 조정지역으로 1가구 1주택에 해당하고, 취득 당시부터 계속 거주하였다면 2022년 12월 이후 매도가격 12억원이내 금액에 대하여 양도소득세의 비과세가 가능합니다따님은 2020년생으로 세대 분리를 했다는 것이 잘 이해가 가지 않는데, 양도소득세 비과세 적용을 위한 가족의 실거주 요건에서 " 배우자 등 가족이 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 경우에도 실거주 조건을 만족하기 위한 가족의 거주 기간에는 영향을 미치지 않는다"라는 국세청 상담사례를 볼 수 있습니다.그러나 질문하신 분의 개인 사례에 대한 정확한 유권 해석을 얻고 싶다면 구체적인 사실관계를 제시하여 국세청 홈택스에서 서면질의 하실 것을 권장합니다
경제 / 부동산
22.05.07
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오피스텔 매매가와 전세가가 차이가 적은 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매매가는 보유가치이고 전세가는 사용가치 입니다굳이 보유할만한 가치는 크지 않지만 사용 가치는 풍부하다면 매수자는 없고 세입자는 많은 시장이 됩니다극단적으로 전세 가격이 매도가를 초과하거나 동등 수준이 되는 경우도 발생할 수 있습니다이 경우 흔히 말하는 깡통 전세가 되고 보증금 반환이 불확실 해질 수 있습니다.전세율이 높아지는 것은 시장 현상으로 달리 제한할 수는 없습니다.세입자로서는 전세금 반환 보증 보험 가입이 안된다면 피하는 것이 방책이 될 뿐 입니다.질문 감사합니다
경제 / 부동산
22.05.07
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