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답변 내역

근저당 말소 조건으로 이 전세집 들어가도 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 매매가 대비 부채 비율을 계산해보니 110% 되는데 들어가도 괜찮을까요?다른 집을 찾는 것이 좋겠습니다2. 전입신고, 확정일자 효력이 발생하여 제가 1순위가 된 이후, 임대인이 집을 담보로 대출을 또 받는다고 하는데 괜찮을까요? 순위 자체로는 문제가 없으나 임대인이 자금 압박을 받는 듯 하여 불안정합니다계약 만기시 보증금 환수하는 것도 고려해보세요지금도 일반적인 안전 기준을 넘었습니다3. 현재 살고 있는 임차인의 전세권 설정일이 4월 1일까지이고, 저는 4월 1일에 입주하고 잔금을 치르려고 하는데 문제가 없을까요?2번 답변과 동4. 임대인의 어머니가 오셔서 계약을 하실 가능성이 있다고 하는데, 이때 위임장, 인감 증명서 같은 서류만 받으면 괜찮을까요?서류가 완전하다면 절차상 하자는 없습니다. 위임 받은 대리인의 신분도 확인하세요5. 근저당 말소 조건으로 들어가면, 이사 당일 날 집주인이랑 같이 은행에 가서 말소하는지를 확인하는 건가요? 대출상환시 세입자가 동행하여 임대인을 대신해 상환 및 설정 해지 신청을 하는 것 입니다. 중개사에게 취지를 말씀하고 계약시 특약으로 요청하세요.참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.08
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재계약을 하려고 하는데 반전세에서 보증금만 올리려면?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.갱신계약시 임대인은 보증금과 월세를 각각 5%씩 인상할 수 있습니다이렇게 한다면 4200만원/월 315,000원입니다그런데 보증금만 인상한다면 월세를 보증금에 환산하여 5% 인상된 금액은 보증금 4,753만원/월300,000원 이 됩니다계산 방식은 월세 계산기 어플 등을 이용하시기 바랍니다월세 환산 요율은 한국은행 기준금리 변동에 따라 적용하는 시점에 따라 다를 수 있으며위 계산은 한국은행 기준금리 1.25%에 적용한 계산입니다감사합니다
경제 / 부동산
22.02.08
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실거주 2년을 못하고 매매하면 세금을 많이 네나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.실거주 요건이라 2017년 소위82부동산 대책으로2017년 8월 2일 이후 취득한 조정대상 지역의 주택일 경우다른 비과세 요건을 갖추었다 하더라도2년 이상 보유 + 2년 이상 실거주에 해당할 경우 양도세 <비과세>를 하는 제도입니다다만① 2017년 8월 2일 이전에 계약금을 지불하거나 취득한 주택,② 2017년 8월 2일 이후이지만 조정대상지역 지정 전에 취득한 주택은 2년 이상의 보유만으로 비과세가 가능합니다.만일 모친의 주택이 위 1), 2)에 해당하고 1가주 1주택이면서, 매매가 12억원이내라고 한다면 비과세 될 것입니다.그러나 이 조건을 만족하지 않는 경우는 과세되며 구체적인 사실관계가 없으므로 세액은 추정이 어렵습니다취득시기, 취득가격, 매도날자, 매도가격 소재지, 보유 또는 거주기간 등을 확인하여 국세청 홈택스 <양도소득세 미리 계산해보기>를 통해 세금액을 확인할 수 있습니다양도세는 착오로 인해 생각지 못한 금액을 지불하는 경우가 있으니 매도를 고려하신다면 사전에 세무전문가와 대면상담 하실 것을 권장합니다참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.08
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재개발지역에 실거주시 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.단순히 실거주 여부로 조합원이 되는 것이 아니며 <소유자>의 기준으로 조합에 참여합니다.재개발의 주체는 구역 내 토지 등 소유자이며 자신의 재산을 투자하여 새로운 주거 단지를 건설하고 자신도 새집을 받는 사업입니다.물론 공공적인 성격도 가미됩니다재개발 구역내에 토지 등 부동산을 소유한 사람이 해당 시도 도시정비사업 조례에 정한 기준에 해당하면 조합원이 되고 분양 대상자가 될 수 있습니다.분양 대상이 되면 자신의 토지 등 부동산을 조합에 현물 투자하고 투자된 금액은 감정 평가를 받아 자신의 투자액이 결정됩니다.평가액으로 재개발로 건축되는 주택중 원하는 평형을 신청하여 새집으로 바꾸는 것입니다조합원 분양가와 자신의 평가액과의 차액은 모자라면 현금으로 메꾸고(추후 분담금) 남으면 돌려받습니다(청산금)이렇게 조합원으로 받은 분양권을 입주권 이라고 합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.07
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세대주 나, 세대원으로 동생일 들어올경우 세대주인 저에게 불이익
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택청약만을 기준으로 세대원인 동생이 있더라도 유리하지도 불리하지도 않습니다주민등록상에 세대원인 동생이지만 "주택청약의 세대원"이 되는 것은 아닙니다세대원에 포함 되는 경우는 (1)본인, (2)배우자, (3)직계 존속(장인 장모/ 시부모 포함), (4)직계비속(사위, 며느리 포함)까지 입니다따라서 형제나 자매의 경우 한 지붕에 살고 있어도 청약에서는 무조건 남남이라고 보시면 됩니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.07
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1가구 2주택 기준이 궁금합니다??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.표면적으로 1가구 2주택이라 하더라도 가구의 기준, 주택 세제에 따른 취득, 보유, 양도 단계의 각 과세 과정에서 주택 수 적용 여부가 달라집니다.예를 들어 공시지가 1억이하 주택은 취득세나 보유 중 추가 주택의 취득세 산출에서 주택 수에서 제외되지만 보유중이나 양도시에는 주택수에 들어갑니다.또 2주택중 1주택이 공시가 1억 또는 3억 이하의 주택으로 정한 기준의 시골 지역에 위치하고 있을 때 두 주택중 한 주택을 매도시 주택수에서 제외시켜 주거나 주택 수에는 들지만 양도소득세 중과에서는 제외 되는 경우도 있습니다.또 혼인합가, 일시적2주택, 임대주택, 어린이집, 봉양합가 등등 2주택임에도 한시적이거나 조건부로 취득시나 양도시 주택 수에 들지 않는 비과세 특례도 있습니다모든 경우가 구체적 사실 관계없이 설명하기에 단순하지 않습니다.이상 개념을 참고하시고 혹시 구체적 사례가 있다면 사례별로 확인하시는 것이 정확할 것 입니다이상 도움이 되셨길 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.07
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전세계약 1년으로해서 계약서작성하교 싶은데 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기간은 원하는 대로 정할 수 있습니다 .양당사자가 합의하면 됩니다단 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다 . 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.위 내용이 법규정 입니다즉 임대인 입장에서는 2년 이내로 정하더라도 임차인이 원하면 2년이 되고 임차인이 정한 대로 끝내겠다면 계약시 합의한 기간을 끝나는 것입니다.임차인에게 일방적으로 유리합니다.즉 임차인은 1년 이내라도 합의하면 짧게 계약이 가능합니다.도움이 되셨길 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.07
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조정지역 1가구에서 조정지역 주택 구입시 취득세
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.보유중인 주택이 있는 상태에서 새로운 주택의 취득시 기존주택이 공시지가 1억원 이하라면 취득세 부분에서 주택 수에 들어가지 않습니다 .따라서 조정지역 비조정 관계없이 추가 주택 취득시 매수가액에 따라 1~3%의 취득세가 적용될 것입니다다만 1. 개인 명의로 구입한 주택에 한정 , 2. 재개발 정비구역으로 지정지역은 제외함 을 유의하시고 향후 정책 변동의 가능성이 있으므로 매수 시 이 부분도 체크하시기 바랍니다.그리고 공시지가 1억원이하 기본취득세 적용 특례는 취득시에만 적용되는 것으로 보유중 종부세, 매도시 양도소득세 등 다른 항목에서는 여전히 주택 수에 들어감을 고려하여야 합니다답변이 참고가 되셨기를 바랍니다주택세제는 적용시점과 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라 질 수 있으므로 취득세의 경우는 매매전 해당 시군구 지방세 담당자와 구체적인 사실관계를 제시하여 미리 상담 및 확인하시기 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.06
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부동산 중개수수료가 궁금해요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.중개수수료는 부동산 중개소마다 다르지 않고 법정 요율을 준수합니다12억 미만~6억원 이상의 수수료 요율은 1000분의 4 입니다 (주택/임대)즉 9억원의 거래시 수수료는 360만원 입니다(vat 별도)매물을 여러 부동산에 내놓는 것이 거래 확율을 크게 올리지는 않습니다부동산끼리 보유 매물을 공동 중개하는 것이 일반화 되어있고 부동산 업소 온라인망을 통해 정보를 공유합니다.너무 많은 부동산 매물시 집 보여주기가 질서없이 진행되어 거주자의 불편이나 보안 문제도 있으므로도시 지역은 전담 부동산 2~3개 이내로 충분하다고 생각합니다원할한 거래하시기 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.06
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1가구 2주택 해당여부 및 양도소득세 중과세 여부?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.시흥시는 전역 조정대상지역입니다<수도권과 광역시, 세종시를 제외한 지방의 공시가격 3억원이하 주택의 소유시 양도소득세 중과를 제외>제도에 속하는 지역은 아닙니다.따라서 조정지역 주택인 포동 주택을 매도시 양도소득세는 중과되며, 2년이내 매도시는 단기 매매 고율의 양도세가 적용될 것으로 보입니다.만일 아들이 혼인하였거나 월 평균 약 73만원 이상의 지속적인 소득활동을 하고 있다면 양도전에 실질적인 세대분리를 통해서 1가구 1주택 요건을 갖춘다면 절세가 가능할 것으로 사료됩니다이상 참고가 되셨기를 바라며주택세제는 일반인이 이해하기 어려울 정도로 까다롭고 적용 시점과 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으니 매매를 고려하신다면 세무 전문가와 대면 상담을 권장합니다감사합니다
경제 / 부동산
22.02.06
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