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월세 암묵적 계약연장 어떻게 되는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다."기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"관련 법령입니다따라서 임차인이 요구하지 않았다면 묵시적 갱신이 아닌 2년의 계약으로 보아야 하는 것으로 23.09까지 계약된 것과 다름 없습니다.임대인으로부터 계약 만기 2개월전까지 계약종료나 계약조건 변경에 대한 통지가 없었다는 질문만을 고려할 때 임대인은 인상 요구의 기회를 놓친 것으로 보입니다.다만 증액의 타당한 이유가 있을 때 새로운 합의가 가능하지만 임차인의 거절을 사유로 묵시적 갱신상태가 종료되지 않습니다묵시적 갱신이 성립하였다면 묵시적 갱신은 기존 계약과 동일한 조건으로 존속기간은 2년입니다.
경제 / 부동산
23.08.19
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서울 아파트 실제 거래되는 매매가와 공시지가 차이가 큰가요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공시가격은 1년동안 멈춰 있지만 실거래 시장은 물처럼 바람처럼 변동성이 큽니다.특히 개발이슈 등으로 상승국면을 맞고 있다면 차이는 더 커질 수 있고반대로 급매물 위주로 거래되는 시장에서는 큰 차이가 없을 것입니다.그리고 다시 실거래시장을 반영하여 다음해 공시가격이 결정됩니다금년 공동주택 평균 공시가격은 현실가격의 71.5% 수준이라고 하는데 이 기준만 본다면대략 140% 수준이 시장 가격이라고 역산할 수 있습니다.그러나 현실에서는 지역, 주택의 연식, 개발이슈 등에 따라 편차가 큰 편입니다.공시가를 기준으로 실거래가격 적정성은 검토하는 것 보다는 실거래 사례를 먼저 체크하고 해당 지역이나 매물군과 비교하는 것이 의미 있을 것입니다
경제 / 부동산
23.08.18
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소유권이 넘어오기 전 전세계약 문의드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매매중 전세입자를 구하기로 한 것은 두 분이 합의된 사항으로 이해합니다.전세 계약의 임대인이자 당사자는 현 소유자가 됩니다.잔금이나 등기이전으로 소유권이 변동되면 임대인의 의무와 지위는 양수인이 승계합니다.즉 매수인은 만기시 보증금 환불 책임이 발생하고 기존 보증금은 매매잔금에서 차감합니다매매잔금시 전세계약서 원본도 인수인계 하며 소유권 변동을 이유로 계약서는 다시 작성하지 않아도 무방합니다전세 계약금 잔금 등은 매매 잔금전이라면 모두 현 소유자인 매도인이 받습니다그러나 그만큼 금액을 매매잔금에서 차감하기 때문에 매수인이 받은 것과 다름 없습니다이상 참고가 되셨길 바랍니다
경제 / 부동산
23.08.18
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계약을 한 부동산과 계약 만료를 진행하는 부동산이 다를 수도 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가능한 일입니다주택관리 부동산이거나 임대인이 신뢰하는 부동산으로 생각됩니다보증금 반환을 위한 실무적인 확인 등 퇴거 관리업무를 임대인이 위탁 지정하였고 임대인이 이를 확인해 주었다면 문제될 것은 없습니다
경제 / 부동산
23.08.18
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단독주택 매매는 마당과 주거 건물 포함 어떻게 평당 가격을 매기나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.통상 대지와 건물의 가치를 합쳐서 매매가격으로 결정됩니다대지의 개별공시지가, 건물의 제조원가 등 개별 가치는 개별적으로 측정 평가 할 수 있으나통상 매매 거래시 대지와 건물의 가치를 합쳐서 매매 가격으로 결정합니다개별공시지가와 면적이 같더라도 건물 가치에 따라 시장가가 다를 수 있으며동일한 자재 같은 평형의 주택이라도 토지의 위치에 따라 매매가격이 다를 수 있을 것입니다
경제 / 부동산
23.08.17
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묵시적 갱신이라는 것에 대해 질문올립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약 종료 6-2개월 사이에 양측에서 계약의 조건의 변경이나 종료 등에 아무런 언급이 없이 이 기간이 경과하면 묵시적 갱신으로 봅니다기존 계약과 같은 조건으로 2년 더 연장된 것으로 간주합니다.묵시적 갱신의 특성은 아무런 언급이 없는 것입니다당연히 아무런 기록이나 언급이 없으며 기존 계약서만으로 유효합니다
경제 / 부동산
23.08.17
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전세계약 감액 연장하려고 합니다. 첨이라 모르는게 너무많아요~!
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 맞습니다. 2개월전까지 연장이나 종료 계약조건의 변경 등이 협의 되어야 합니다2. 계약서는 기존 계약 종료전 양자 합의된 날에 쓰고 감액 금액은 새로운 계약이 시작 하는 날 받습니다.3. 부동산에서 정상적인 서비스할 경우 법정 수수료를 받습니다. 단 법정 범위내에서 합의도 가능합니다
경제 / 부동산
23.08.17
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묵시적 계약 연장 상태에서 복비는 누 가 내야하는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.중개 보수는 기존 임차인의 계약 상태와 관계없이 계약 당사자인 임대인과 신규 임차인이 지불합니다.다만 약정된 기간중에 부득이 이사를 하여야 하는 경우 기존 임차인이 부담을 조건으로 새 임차인을 구하는 경우가 있으며 전적으로 기존 임차인과 임대인이 합의하는 사항일 뿐 입니다.묵시적 갱신중 임차인의 해지 통지후 3개월후에는 당연히 임차인은 중개보수를 부담할 의무가 없으며 새 임차인이 있든 없든 보증금을 반환 받아야 합니다임대인 입장에서 새로운 임차인이 구해져 원할하게 보증금을 순환할 수 있고 유효한 만기가 얼마 남지 않았다고 한다면 임대인도 융통성을 발휘할 수 있을 것입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
23.08.17
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일용직 노동자인데 집대출 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가능할 것으로 보입니다공인중개사가 대출심사나 승인을 하는 것은 아닙니다다만 업무상 사례를 볼 때 담보대출이 꼭 4대보험되는 직업이 있어야 하는 것은 아닙니다현재 수입에 대한 국세청 소득신고 여부, 본인의 신용카드나 체크카드 사용이력, 의료 보험료 금액 수준 등으로 소득을 추정하는 방법으로 대출심사가 가능하니 구체적으로 매수할 주택과 매매금액을 가지고 몇 군데 시중은행 대출 담당과 상의하여 보신다면 좋은 결과가 있을 것입니다
경제 / 부동산
23.08.11
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2년전세계약했는데 1년계약으로 바꿀수있나요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약기간은 계약의 중요한 요소로서 이를 변경하는데는 임대인의 동의가 있어야 합니다임대인이 계약대로 이행을 요구하여도 부당한 것은 아닙니다.대체로 임차인의 특별한 사정이 있을 경우새로운 임차인을 구하고 중개 수수료를 기존 임차인이 부담하는 선에서 중도해지 협의를 하기도 합니다.어쨋든 임대인의 동의가 필수이므로 잘 협의하시기 바랍니다
경제 / 부동산
23.08.11
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