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가계약 파기시 배상금 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 "가계약"은 법적인 용어가 아닙니다.가계약은 계약이며 가계약금은 1차 계약금입니다위약금에 대한 언급 없이 전체계약금 금액만 명기하였다면 전체 계약금이 위약금의 기준 금액이 될 수 있으며, 전체 계약금액의 언급이 없고 위약금의 기준에 대한 언급도 없을 경우 또는 전체 계약금액에 대하여 언급이 있으나 1차 입금액이 위약금의 기준이라는 언급이 있으면 건네진 1차 입금액이 위약금입니다.다만 위 기준이 일률적인 것은 아닙니다.상호 근거로 주고받은 문서나 통신 내용의 계약으로써 충실도와 파기를 당한 쪽의 실질적 손해를 감안하여 법적인 판단은 조금씩 다른 것으로 알고 있습니다.속칭 가계약은 계약과 다름없습니다파기에 대한 위약금의 기준 금액을 명확히 정하는 것이 추후 불필요한 논쟁을 방지할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.10.18
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월세로 계약을했는데 1년뒤에 전세로 전화하고 싶을때 어떻게 해야되죠?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인과 합의가 된다면 전환은 가능합니다월세인 현재 계약과 전세 전환시 보증금 등 주요 내용이 바뀌게 되므로 계약서를 다시 작성하는 것이 필요합니다계약서의 작성은 신규든 변경이든 셀프로 하는 경우도 많이 있습니다그런데 단순히 월세에서 전세로 바뀌는 기재사항의 변경이 전부는 아닙니다전세보증금의 안전을 고려하여야 합니다주택의 선순위 보증금, 소유권이외의 권리사항 등 권리분석, 시가와 공시가격 등을 고려해 보증금의 적정성, 보증금 반환 보험 가입까지 검토가 필요합니다전문가의 도움을 받거나 비용이 들더라도 공인중개사의 서비스를 받는 것을 추천합니다
경제 / 부동산
22.10.18
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전세계약 갱신(계약서 재작성) 후 중도 퇴거문제입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약서가 작성되었으므로 묵시적 갱신이 아닙니다새로운 계약 또는 계약 갱신중 하나로 볼 수 있으며 질문으로 볼 때 조건의 변동없는 갱신 계약에 가깝다고 판단합니다새로운 계약이라면 임차인에게 2년의 임대차기간 이행을 주장할 수 있으나계약갱신이나 묵시적 갱신은 임차인이 해지를 통지하면 3개월후 효력이 발생합니다(재계약시 새로운 계약인지 갱신 계약인지 명확히 구분 기재하는 것이 좋습니다)새로운 임차인과의 계약은 민간임대사업등록 주택이 아니라면 기존 임차인과의 구계약과는 아무런 관련이 없으므로 임의로 인상할 수 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.18
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전세집을 언제부터 알아봐야 할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.3개월 전에 희망 지역 부동산에 의뢰 해두고 2개월 정도 남기고 계약을 하면 적당합니다대출 이자보다 월세가 더 저렴할 수도 있으나 월세 책정은 임대인이 임의로 하는 것이므로 대출이자보다 더 유리한지는 케이스마다 다릅니다.다만 어차피 대출을 받는다면 월세 계약으로 진행하여 보증금을 낮추고 월세를 지불하는 것이 보증금의 안전에 유리할 것입니다좋은 집 얻어 만족한 이사하시기 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.18
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2주택이고 부모님집 봉양합가로 있을시 양도세 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.본인 기준 2주택자로 조정지역의 주택을 매도할 때 양도소득세는 중과됩니다2주택자는 20%중과, 3주택자는 30% 중과 입니다.알고 계신 것처럼 부모님중 한분이 합가일 현재 60세 이상이라면 봉양에 의한 합가로 보아 부모님 주택은 주택 수에 포함되지 않을 수 있습니다.다만 내년 5월 9일까지 한시적 다주택자 양도소득세 중과 배제 기간으로 이상 살펴 본 중과 계산은 의미가 없습니다주택 양도소득세는 매도 시점과 보유 주택 수 , 매도 금액이나 공시가격, 거래 규제지역 여부에 따라 결과가 다를 수 있으니양도를 계획하신다면 매도시점 전후에 구체적인 사실관계를 제시하고 세무전문가와 대면 상담을 권장합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.17
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아파트 월세 재계약은 꼭 서면이 필요한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.양 당사자가 언급 없이 지나가면 계약서 작성 없더라도 종전 조건으로 묵시적 갱신 상태로 가며,묵시적 갱신은 언제까지라도 계속될 수 있고 임차인은 묵시적 갱신후에도 계약 갱신 청구권을 1회 사용할 수 있습니다.이 부분을 매듭짓고 싶다면 임대료 인상없는 경우라도 갱신 계약임을 표시하여 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.조건변경이나 계약 종료 통지, 임차인 입장에서는 계약종료나 갱신청구의 통지 기간은 계약 만료 6개월~ 2개월 사이입니다(단 2020년 12월 9일 이전에 이루어진 계약이라면 계약만료 6개월 ~ 1개월 사이입니다)이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.17
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전입온지 얼마안된 원룸 가스비가 비정상적으로 나왔어요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.이전 분 미납된 것이라 나오네요더 구체적인 미납내용은 도시가스 공급회사로 전화한통 하시면 알 수 있겠지요본인이 사용하지 않은 기간에 발생한 요금 내용은 임대인에게 알려드리면 될 것 같습니다잘 해결 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.17
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2년계약 만료 지점에서 문자로
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문하신 분이 임대인인지 임차인인지 , 어떤 내용으로 번복하려는지 질문 내용으로 알 수 없으나,일반적인 내용을 말씀드리면현재의 계약이 2020년 12월 9일 이전에 이루어진 계약인 경우 계약만기 6~1개월 사이에 계약갱신이나 종료를 통지할 수 있는 기간입니다. (2020년 12월 10 이후 계약인 경우는 6~2개월 사이)이 기간중이라면 이미 통지가 되었더라도 임차인이 번복하는 경우 유효한 것으로 해석하고 있습니다.다만 이미 통지되거나 합의된 내용을 신뢰하고 상대방이 진행한 후속 행위로 금전적인 손해를 발생하게 되었다면 이 부분은 따로 법률적인 책임을 물을 수 있을 것으로 사료됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.17
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계약성 작성할때 중개수수료 주는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.중개수수료의 지급시기는 협의로도 결정할 수 있으나계약이 성립하면 지불 의무가 발생하므로 계약 과정에서 가장 중요한 업무를 수행하고 잔금시 미팅을 생략하는 경우가 많아 계약시 지급하는 편입니다.정한 잔금일 이전으로 양측이 합의한다면 잔금/이사일을 조정할 수는 있으나 계약서 변경, 거래신고의 변경 등 후속 업무가 따릅니다.매매계약을 완료하였다 하더라도 등기변경 전에 전월세의 계약이 이루어지면 매도인이 아직 임대인이고 이후 매매가 완료되면서 임대인의 자격과 의무를 매수인이 승계합니다매수자와 협의되거나 특약된 매매의 조건이라면 집을 보여주고 임대차 계약에 참가하는 등 협조가 필요합니다.주택의 매도후 세입자로 부터 주택의 하자에 대한 책임은 매수자에게 있습니다다만 매도 당시 존재하였던 누수 등 하자라면 매수자로 부터 하자보수 요청은 매도자에게 귀속될 수 있습니다.이 부분은 논쟁의 소지가 많아 주택의 노후도를 감안하여 책임의 범위를 합의하여 매매 계약시 특약으로 정할 수도 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.17
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전세대금 정해진 날짜에 받을수있는지..
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약 만기 2개월전까지 계약종료를 통지하였다면 임대인은 보증금을 반환할 책임이 있습니다.임차인 입장에서는 이사할 집에 보증금으로 충당하는 비용으로 이사와 동시에 보증금의 반환이 필요합니다당연히 보증금은 임대인이 책임지고 반환하여야 합니다.그러나 현실적으로 새로운 임차인과의 계약으로 보증금을 순환하는 경우가 흔합니다.보증금의 부지급시에 임차인에게 큰 손해가 발생한다는 점을 최대한 알려 임대인의 책임을 자각하도록 하는 것이 필요합니다만일의 부지급시 임차권 등기명령, 전세금반환 소송 등 법률적인 절차가 필요할 수 있습니다따라서 이같은 사태을 예방하고자 시세에 적당한 보증금으로 새로운 세입자를 받기 위해 적극적으로 노력하는 과정이 우선 필요하다고 보입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.17
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