전문가 프로필

답변 내역

세면대 배수관 P트랩 교체비용 임대인, 임차인 누가 부담해야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문 내용으로 볼 때 큰 비용이 들지는 않으나소모품으로 보기 어려운 기본 제공 시설물의 파손으로 보여집니다그런데 양 당사자의 입장은 다소 다를 수가 있습니다"임대인이 부담 해야 할 구조적인 시설 사항 아닌가?" VS"처음에는 멀쩡했는데 어떻게 사용해서 고장이 났나?"이런 질문을 양 쪽에서 할 수가 있는 것입니다정도의 문제일 것으로 보이나 원하는 것은 수리 후 편리한 사용입니다.임대인에게 사진을 찍어 보내어 구조상의 문제라는 것을 어필하여 보시고특별히 제기하는 파손의 귀책 사유가 있다면 반반 정도의 부담으로 협의해보는 방법도 검토해 보세요잘 해결되시기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.02
0
0

결혼으로 인한 일시적 1가구 3주택 양도세 면제에 대해 궁금해요~
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문의 요지는 혼인합가로 인한 비과세와1가구 2주택 비과세 특례가 중첩 적용 중 기존 주택 일괄 양도시에도 비과세가 가능한지 질문으로 이해합니다.기존주택 A,B가 비과세 요건을 갖추었다는 전제하에서혼인 5년이내, C주택 매수 3년이내 중첩기간중 매도시 비과세가 가능할 것으로 사료 됩니다. 이상 국세청 유사 상담사례를 참고한 답변입니다https://txsi.hometax.go.kr/docs/common/customer/search/search_qna_view.jsp주택 양도소득세는 구체적인 사실관계 및 적용 시점에 따라 다른 결과가 많습니다.이 답변을 참고하여 매도를 고려한다면 국세청 또는 세무 전문가에 유권 해석을 받아 보실 것을 권장합니다감사합니다
경제 / 부동산
22.02.02
0
0

앞으로 20년 후에도 부동산 가격은 올라가겠죠?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주거용 부동산은 토지와 건물로 구성됩니다토지는 기본 성격이 희소성이 있는 재료입니다.건물은 제조와 유지를 위한 재료비와 인건비 기술비 등 비용이 증가하고 있습니다부동산은 일시적으로 하락 조정이 있어도 장기적으로 상승하는 것이 기본 흐름입니다.어느 정부든 청약의 기회를 더 주기 위해 노력하고 있으므로청약통장을 먼저 확보하고청약시 가능한 자금을 비축하는 것이 기본적 접근 방법이고,굳이 평생 거주할 주택을 마련하기 위해 시간을 보내지 않고지금 거주하지 않더라도 소액 투자가 가능한 소형 주택 등 부동산에 일부 자금을 실어 부동산 상승기에 씨드머니를 불리는 방법도 고려할 수 있겠습니다.지속적으로 부동산 동향에 관심을 갖도록 뉴스, 온라인 정보 등을 활용하여 학습하다 보면 자신에게 맞는 부동산 접근 방법이 나올 것입니다.도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.02
0
0

1가구 2주택 양도 및 투자관련 문의
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.B 주택이 조정 지역에 있다고 가정시 양도소득세는 중과 대상이며특히 2년 이내 단기 양도시 1년 이내 양도차익의 70% , 2년 이내 60%의 고율로 과세됩니다.2년 경과후는 양도 차익의 55%가 과세되므로 추가적인 가격 상승의 없다 하더라도 납부하는 세액이 줄어들게 됩니다.현재 부동산 시장은 주택 거래가 급감한 상태로 워낙 시장이 냉각되어 향후 방향성을 예단하기 어렵지만주택 투자는 숫자를 늘리는 방식 즉 정책에 반하는 방식보다는 일시적 2주택 등 몇 가지 비과세 특례 제도를 활용하는 정도로 범위를 축소하는 것을 권합니다.주택 유형은 재개발 , 재건축 등 도시 정비 사업구역, 조합 추진 지역내 매물이 거래가 활발하고 타임라인을 따라 가치 상승이 이루어집니다주택 외 소액투자로 구분 상가, 업무용 오피스텔, 토지 등도 관심을 가져볼 만 합니다.참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.01
0
0

주택보유수에따른 세금비율 , 저가주택 가격?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택을 취득할 때 내는 세금으로 <취득세>라고 불립니다알고 계신 것처럼 몇 번째 취득하는 주택 인가에 따라서 그리고 취득하는 주택이 조정대상지역인지 아닌지에 따라서 과세금액 다릅니다거래금액의 1%에서 최대 12%까지 입니다.아래 표를 참고하십시오예를 들어 시골 비조정지역에 1채의 주택을 보유한 분이 조정지역에서 매입가 5억원으로 주택을 매수한다면조정지역 2주택이 되어 거래 가격의 8%가 취득 세금이 됩니다.다만 공시 가격 (실거래가가 아닙니다)이 1억원 이하인 주택의 경우 주택 수 지역 등에 관계 없이 무조건 1%를 과세하며,이러한 주택을 여러 채 보유하고 있다고 하더라도 다른 주택의 추가 매수시에도 보유 주택 수에 포함 시키지 않습니다.비교적 저가의 주택으로 투기성 매수가 아닐 것으로 보는 특례 입니다 참고가 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
22.01.31
0
0

아버지집에 여자친구 전세 세대주. 저는 동거인. 세대분리 여부?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택 세제에서 세대 분리의 요건으로1) 30세 이상, 2) 혼인, 3) 30세 미만으로 미성년자가 아니며 중위 소득 40%이상(21년 기준 월 73만원 정도)의 지속적 소득 입증이 가능한 경우위 3)항 중 한 개의 조건에 해당하며 사실상 독립된 생계를 유지하고 있다면 분리된 세대로 보며 속한 세대에서 반드시 세대주 이어야 하는 것은 아닙니다.유의할 점은 주민등록의 분리를 통해 표면적으로 별도 세대임을 살펴볼 수 있지만 국세청 유사 민원 사례에서는 주민등록의 분리에도 불구하고 실거주와 생계를 달리하고 있는지 사실관계를 더 중요시 한다고 답변하고 있습니다.질문 하신 분이 1) 또는 3)에 해당한다면 세대 분리는 인정될 것으로 보입니다.만일 여기에는 해당되지 않는다면 혼인신고를 통해서도 세대 분리가 가능할 것 입니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다.주택 세제는 적용 시점과 구체적인 사실관계에 따라 결과가 다를 수 있으므로 과세 기관에 구체적인 사실을 제공하고 유권 해석을 받거나 세무 전문가와 충분한 상담을 권장합니다
경제 / 부동산
22.01.31
0
0

오피스텔 분양받았습니다. 임대사업자 등록과 무등록중 고민이 되는데 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.무주택 상태인 본인이 주거 할 계획이라면 용도구분없이 임대사업자 등록은 불필요한 것 같습니다분양 오피스텔은 일반 임대사업자 등록시 건물가격의 10%에 이르는 부가세 환급이 있으나 등록후 10년 이내 사업 종료나 포괄 양수도가 안 될 경우 환급 받은 금액은 비율 계산하여 환수가 따르고,주거를 목적으로 하는 임차 수요가 많아 업무용 임대차가 쉽지 않은 경우도 많습니다.유주택라면 주택 수 가산에서 자유롭지만 업무용 임대 수요가 풍부하지 않아 사업 활용성이 떨어진다면 어정쩡한 상태가 계속됩니다.주택 임대사업자 등록은 역시 유주택자가 주거용 임대를 위한 소득용으로 활용하는 것으로 등록시 분양 오피스텔의 경우 전용 면적의 크기에 따라 취득세와 재산세의 (일부)면제 혜택이 있으며, 업무용에 비해 임대 수요도 많은 편입니다.기존 주택도 있는 유주택자가 일생에 한번 기존 주택 양도시 양도소득세 비과세(조건이 될 경우)가 가능한 것이 장점이나 의무기간이 길고 신고의무 등 제약이 따릅니다.본인 거주 활용 또는 전매 계획이라면 임대 사업자 등록은 불필요해 보입니다.본인 거주용으로 사용시 무주택이라는 점을 활용하여 양도시 주택세제의 혜택도 얻을 수 있는 점도 참고하세요.실제 주거용으로 사용시 <1가구 1오피스텔>일 경우 <1가구1주택>에만 적용되는 2년 거주(비조정지역은 보유)로 양도소득세 비과세 혜택이 가능해지는 것입니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.30
0
0

오피스텔을 분양 받았는데 잔금 납부할 금액이 없습니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일반적인 부동산 거래 관행상 중도금 없이 계약금만 지불하였고 잔금 이행을 하지 못했다면 개인적 사정과 관계없이 계약이 파기 된 것으로 보입니다.계약서에 잔금 미 지불시 최고 기간이나 처리 방법이나 절차 등에 따로 약정이 없다면지불한 계약금은 해지금으로 보며 돌려 받지 못할 것으로 보이나,민사적인 소가 제기될 경우 구체적인 사실관계에 따라 해약금의 범위 등결과는 달라질 수 있습니다
경제 / 부동산
22.01.30
0
0

전세거주, 집주인 변경시 주의사항 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택 매매 거래량이 늘면서 전세 계약 중 임대인이 소유자가 바뀌는 일도 흔히 있는 일입니다.또는 상속이나 증여, 경매 등을 원인으로 소유자가 바뀔 수도 있습니다.소유자 변경 자체를 임차인 입장에서 염려할 일은 아닙니다아래 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 의 ④항에서④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. 라는 법정 규정이 있습니다아무런 조치가 없어도 임대차 계약 중인 주택의 양수인은 종전 소유자의 계약을 그대로 승계하고 만기시 보증금 반환을 책임지는 것 입니다.오히려 새로운 계약서를 작성한 사유로 기존 계약 당시의 확정일자로 정해진 선순위가 소멸되는 경우가 발생할 수 있으므로 새로 계약서를 쓰는 것은 피하시고,만일 임대인의 요청이 있거나 임대인의 인적 사항 정도를 정정하고 싶다면,기존 계약서 여백에 새로운 임대인의 인적 사항을 확인하고 부기하는 정도로 하고 계약서를 유지하도록 하십시오.만일 당사자 합의로 일부 계약 조건을 변경하거나 차임 인상 등으로 새로운 계약서를 작성하였다면새로운 계약이 시작되는 것으로 확정 일자를 새로 받아야 하고 확정일자의 순위는 리셋되는 것이므로 권리분석이 다시 필요합니다.다만 새로운 계약일 경우 2년후 계약 갱신 청구권이 발생하게 됩니다.이상 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.30
0
0

2022년 부동산 동향은 어떨까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아시는 것처럼 2020년까지 부동산 시장을 리뷰해 보면 전국 대부분 지역에서 폭발적인 상승이 있었던 중,지난해 하반기에 이르러 현재까지 겨우 조정기를 맞고 있습니다.현재 조정의 원인 먼저 살펴보면 1) 연속 상승에 대한 피로감, 2) 코로나 종료 또는 대응 체계 변동으로 거시적 투자 환경 변화 예상,3) 대출 규제와 이자율 상승 등 금융 정책적 압박 등 으로 정리할 수 있습니다현재 조정기를 맞고 있지만 지난 몇 해간 부동산 현상은 많은 국민들에게 특히 젊은 층에 까지 부동산 투자나 소유가 반드시 필요한 것으로관심을 불러 일으키고 학습 효과를 만들어 주는 계기가 되었습니다.2021 금년은 대선이라는 정치적 이슈가 큰 해 입니다현재 주요 대선 주자들은 주택 공급의 확대라는 공통된 공약을 제시하고 있지만 주택 공급은 단시간에 결과가 나올 수 있는 것이 아닙니다현실적으로 주택 공급이 가능한 재개발, 신도시 개발 등도 자칫 투기 바람을 일으킬 수 있습니다.한편 주택가의 급락을 유발하는 강공 드라이브 또한 사회 위기를 불러 올 수 있어 선택이 쉽지 않습니다.그저 그런 대안으로 시장의 부동산 욕망을 누르기 어렵고 가격은 계속 상승할 것으로 봅니다그러나 약간의 트랜드 변화가 있을 것입니다 .지속적인 주택 세제 방향성으로 볼 때 "쓸만한 한 놈을 남겨둔다" 라는 집중과 선택 관점에서주택 규모 면에서는전용 면적이 큰 중대형 주택 위주로,주택 유형별 로는 아파트>단독>빌라,연립 순으로 다시 아파트 강세가 될 것으로,지역적으로는지난해까지 GTX, 거래 규제 지역 풍선 효과 등으로 외곽 급등한 지역보다는도심 기반이 완성된 지역의 재개발, 재건축 단지와 그 주변이 상승 가능성이 더 크다고 예상합니다.한편 주택을 투자 대상으로 하던 중대형 자본이 천천히 <토지>로 이동할 가능성이 있습니다.아시는 것처럼 극도로 제한하는 다주택자 압박 정책의 영향입니다이상 대부분 개인적인 견해이지만 현장에서 느끼는 점을 기초로 예상해 본 부동산 시장 전망입니다.답변이 조금 이나마 도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.30
0
0