전문가 프로필

답변 내역

요즘 토지거래허가제 때문에 들썩거리나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.서울시가 강남3구를 토지거래허가구역으로 재 지정 했습니다 .서울시는 한 발 더 나아가 용산구 아파트 전체도 토지거래허가구역으로 묶었습니다.지난달 12일 잠실.삼성.대치. 청담을 토지거래허가구역에서 해제하겠다고 발표한지 35일 만입니다. 허가 대상 거래계약은 허가구역 내에 있는 토지에 관한 소유권, 지상 권을 이전 또는 설정하는 계약(예약 포함)체결하거나, 허가 받은 사항을 변경하고자 하는 당사자는 공동으로 시장.군수. 구청장의 허가를 받아야 합니다. 서울시는 지정권 자가 국토부장관, 서울특별시장이고 기간은 5년이내입니다.최근에 강남3구와 서초구에 해제를 했다가 아파트 값이 하루가 다르게 오르니까 다시 토지 거래 허가 구역으로 재지정한 겁니다 . 허가구역이 해제되면 실 거주자가 아닌 갭 투자도 구매할 수 있다 보니 많은 사람들이 구매할려고 하다보니까 부동산 가격이 들썩이게 되었던 겁니다. 토지거래허가 구역은 시장 상황에 따라 지정되며, 과열된 부동산 시장이나 투기 가능성이 높은 지역이 주로 대상이 됩니다. 정부는 토지의 가격 상승률, 거래량, 지역 내 개발 계획 등을 종합적으로 고려해 구역을 지정합니다 특히 대규모 개발이 예정된 지역이나 부동산 투자 수요자가 급증하는 곳에서 자주 지정됩니다. 따라서 토지거래 허가 구역 지정은 부동산 시장에 여러 영향을 미칩니다. 우선 거래가 제한되면서 단기적인 시장 냉각 효과를 낼 수 있습니다. 또한 무분별한 투기를 억제해 장기적으로 안정적인 부동산 환경 조성한다고 볼 수 있습니다. 일부 전문가들은 허가 구역 지정이 지나치게 경직된 시장을 만들 수 있다는 우려를 제기하기도 합니다.따라서 적절한 균형이 중요하다고 생각됩니다.
경제 / 부동산
25.03.20
0
0

강남3구, 용산구 토지거래허가구역은 비아파트도 해당되는 건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.네 , 강남 3구와 용산구의 토지 거래 허가 구역은 아파트 뿐만 아니라 비 아파트에도 적용됩니다. 즉, 해당 지역 내의 모든 토지 거래에 대해 허가를 받아야 하며,이는 주거 용, 상업용, 산업용 등 다양한 용도의 부동산에 해당됩니다. 이러한 조치는 부동산 시장의 과열을 방지하고 안정성을 높이기 위한 정책의 일환으로 시행되고 있습니다.토지 거래 허가구역에서의비아파트 거래 규정은 :비 아파트 거래를 위해서는 거래 전에 해당 관할 구청에 허가를 신청해야 합니다.신청서와 함께 필요한 서류를 제출해야 합니다.허가는 주로 거래 목적, 토지 용도, 주변 개발 계획 등을 고려하여 결정됩니다. 예를 들어, 투기 목적의 거래는 허가가 거부 될 수 있습니다.허가는 통상적으로 일정기간 동안 유효하며, 그 기간 내에 거래를 완료해야 합니다. 허가가 만료되면 재신청이 필요합니다.허가 없이 거래를 진행 할 경우, 법적 제재를 받을 수 있습니다. 이는 과태료 부과나 거래의 무효화 등을 포함할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.20
0
0

월세 묵시적 갱신 중도 퇴실 가능할까요? 궁금한게 많아요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다 주택임대차보호법 제6조 (계약의 갱신)에서 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 아니하거나 계약 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다제1항의 경우 임대차의 존속 기간은 2년으로 본다.2기(期)의 차임 액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는제1항을 적용하지 아니한다.임차인이 묵시적 갱신을 된 후 임대인에게 이사 가겠다는 얘기를 했을 때 3개월의 시간을 주는 것은 임대인이 보증금 반환을 위한 준비 과정을 주기 위해서 입니다. 그러므로 임차인은 묵시적 갱신 후 2년을 주장할 수 있지만 임대인은2년을 주장하지 못하고 3개월을 주장할 수 있습니다. 그러므로 먼저 임대인과 소통 후 잘 얘기하면 됩니다.벽 지 교체는 일반적으로 임차인의 의무는 아닙니다. 만약 집주인이 교체를 요구할 경우 " 계약서에 명시된 의무가 아니니 책임을 질 수 없다고 정중하게 얘기하시면 될 듯합니다.만약 집주인과의 협의가 이루어지지 않고 계약의 효력이 남아 있는 상태라면, 보증금을 받고 이사 가는 것이 좋습니다. 결론적으로 집주인과의 대화가 가장 중요하며, 임대인과의 소통 및 협의가 중요합니다.
경제 / 부동산
25.03.20
0
0

완공전인 아파트를 분양시 등기가 나오는시점이 언제인가요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트를 분양 받고 등기가 나오는 시점은 아파트가 완공된 후, 건축물에 대한 사용 승인을 받아야 합니다. 이 과정에 완료되어야 실제로 입주가 가능합니다. 아파트가 완공되고 사용 승인이 나면 분양 받은 사람은 소유권 이전 등기를 신청할 수 있습니다 . 건축에서 사용 승인을 받기 위해서는 건물에 대한 건폐율과 용적률은 물론 설계도면 대로 건축을 하였는지 , 재료는 정확히 사용했는지 , 지진에 대비한 건축은 되었는지, 조 경은 잘 되었는지 ,주차장 설치 및 엘리베이터, 난간 등 다양하게 확인 후 사용 승인이 납니다. 그러므로 완전한 집이라고 구청 건축 과로 부 터 승인을 받아야 등기를 할 수 있는 겁니다. 보통 등기 신청을 해도 1주일 정도 걸립니다.
경제 / 부동산
25.03.20
0
0

신도시 개발이 되면 주변 집값이 오르는 경우가 많은데, 왜 신도시가 생기면 기존 지역 부동산 시장이 영향을 받을까요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.신도시 개발이 진행되면 우선적으로 주택 공급이 크게 늘어납니다.초기 단계에서 많은 물량이 한꺼번에 공급되기 때문에 인근 지역의 기존 주택 가격에도 영향을 미치게 됩니다. 신도시 개발이 기존 지역 부동산 시장에 영향을 미치는 이유는 여러 가지가 있습니다.수요 증가입니다 : 신도시가 개발되면 새로운 주거지 와 인프라가 구축되므로, 해당 지역으로의 인구 유입이 발생합니다. 이로 인해 기존 지역의 주택 수요가 증가하게 됩니다. 신도시 개발 초기 단계에서 주택 공급 증가로 저렴하게 매입할 수 있습니다. 교통 및 인프라 개선입니다 : 신도시 개발에 따라 교통 편의성이 향상되면 기존 지역도 교통 접근성이 좋아져 집값이 오를 수 있습니다. 새로운 도로, 지하철, 노선 등이 개통되면 기존 지역의 가치가 상승하게 됩니다. 이를 위해 서울 접근성이 좋은 지역에 지하철 연장 및 Super -BRT 와 같은 교통 대책을 마련하고 있습니다.상업 시설 확장입니다 : 신도시와 함께 상업 시설이 확장되면 기존 지역의 상업적 가치도 증가합니다. 사람들이 더 많은 쇼핑이나 서비스 시설에 접근할 수 있게 되면 , 주변 지역의 부동산 가치도 영향을 받게 됩니다.주변 환경 개선입니다 : 신도시 개발로 인해 공원, 학교, 병원 등의 공공시설이 확충 되면, 기존 지역 주민들도 혜택을 볼 수 있습니다. 이로 인해 해당 지역의 주거 환경이 개선되고, 집값이 오르는 경향이 있습니다. 모든 아파트 단지에 국 공립 어린이집을 짓고 유치원도 100% 국 공립으로 운영될 것입니다. 그리고 전체 면적의 1/3이상을 공원 등으로 조성하고 복합 커뮤니티 센터를 설치하여 주민들이 편리하게 이용할 수 있도록 하면 신도시에 대한 환경 여건은 물론 인구 유입 효과도 클 것입니다. 투자 심리입니다 : 신도시 개발이 진행되면 부동산 시장에 대한 투자 심리가 긍정적으로 작용할 수 있습니다.투자자들이 기존 지역의 부동산도 함께 주목하게 되어 가격 상승을 유도할 수 있습니다.이러한 다양한 요인들이 결합되어 신도시 개발이 기존 지역 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미치게 됩니다. 신도시 개발은 주택 시장에 큰 변화를 가져오며, 올바른 투자 전략을 세우면 큰 수익을 낼 수 있는 기회를 제공할 것입니다.정부의 정책과 신도시의 발전 가능성을 면밀히 검토하고, 지역 별 특성을 고려한 투자가 성공적인 결과를 가져다 줄 거라 생각됩니다.
경제 / 부동산
25.03.20
0
0

토지거래허가제 미치는 영향은 무엇이죠?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지거래허가제는 개발(예정)지 및 투기가 우려되는 지역에 투기를 막기 위해서 일정 규모 이상 주택,상가, 토지 등에 대해 거래 시 관할 지역 구청장에게 사전 허가를 받아야 하는 것을 말합니다. 토지거래허가구역으로 지정되면 : 구입 주택이 최종 1주택이어야 합니다.허가 신청 일로 부 터 3개월 이내에 잔금을 치러야 합니다.잔금 일로부터 6개월 이내 입주하여야 합니다.입주 후 2년간 실 거주 해야 합니다. 이는 한마디로 실 거주를 위해 사는 것은 허가하고 전세 등을 끼고 사는 갭 투자는 하지 말라는 것입니다.최근 강남3구 일부 지역에 토지거래허가구역을 해제했는데 가격이 치솟으니 여론이 너무 안 좋게 되었습니다. 그래서 다시 토지거래허가구역으로 묶었습니다. 이러한 이유는 :투기 억제입니다 : 토기거래허가제가 강화되면 투기성거래가 줄어들어 단기적인 가격 상승을 억제할 수 있습니다. 그러나 이로 인해 수요가 제한되면 오히려 가격이 오를 수 있는 경우도 있습니다.시장 안정화 입니다 : 장기적으로는 시장의 안정성을 높이고, 불필요한 가격 상승을 방지하는 기여할 수 있습니다.이는 실 수요자에게는 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.서울의 집값 상승과 토지거래허가제의 관계는 복잡합니다. 허가를 받기 위한 절차가 복잡해지면 거래가 감소할 수 있습니다. 이는 시장의 유동성을 저하 시킬 수 있으며,일정 기간 동안 거래량이 줄어들 수 있습니다.투자 방향 변화입니다 : 투자자들은 허가제를 회피하기 위해 다른 지역이나 대체 자산으로 눈을 돌릴 수 있습니다. 이로 인해 특정 지역의 부동산 수요가 감소하거나, 다른 지역의 수요가 증가할 수 있습니다 결론적으로, 토지거래허가제가 서울 집값에 미치는 영향은 단기적, 장기적 관점에서 다르게 나타날 수 있으며, 여러 요인들이 복합적으로 작용합니다.
경제 / 부동산
25.03.19
0
0

저당권이랑 질권이 부동산/물건과 관련된 것 말고 무슨 차이가 있나요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.저당권은 부동산 또는 부동산 물권을 직접적으로 인도 받는 것이 아니라 관념 상으로만 지배하면서 그 목적물로 하여금 우선 변제를 받을 수 있는 권리입니다. 예를 들어, 내가 집을 구매하면서 금융기관에서 대출을 받는 경우, 그 집은 저당권의 대상이 됩니다. 질 권은 채무자가 채권의 담보로 제공했던 물 권이나 기타 권리 등에 담보를 설정해 채권자가 채무자에게 채무를 이행할 수 있도록 강제하는 권리입니다. 질 권을 설정하기 위해서는 담보로 제공하려는 물건을 채권자에게 반드시 인도해야 하는 과정이 필 요합니다. 예를 들어 내가 친한 친구에게 돈을 빌려주고 그의 새 자전거를 담보로 받는 상황입니다.채권.주식, 예적금 등 금융 자산을 담보로 잡는 것을 채권 질권이라 하고,귀금속,금등 현물 자산을 담보로 잡는 것을 동산 질권 이라고 합니다.저당권 과 질 권의 가장 큰 차이점은 질 권은 실제로 물건을 직접 통제하는 반면, 저당권은 소유권은 본인이 가지면서 해당 물건의 처분을 제한 하는 방식입니다.질 권 설정 방법은 금융기관에서는 임대차 계약 등을 참고로 하여 해당 서류를 검토하여 전세금 반환이 가능한지 판별하고, 전세 보증금을 담보로 한 질 권 을 설정합니다. 임차인이 대출 상환이 여의치 않으면 전세 보증금을 이 대출의 담보로 제공한다는 계약입니다. 이렇게 설정하게 되면 은행에서는 임대인에게 해당 사실을 통보하고 동의를 받습니다. 동의까지 끝나야 비로소 완료되기 때문입니다. 임대인의 동의를 받는 이유는 임차인이 채무 불 이행 상태에 빠지게 되면, 임대인이 맡아 가지고 있는 임차인의 전세 보증금을 은행이 회수해야 하기 때문입니다. 이러한 차이로 인해 저당권 과 질권은 각각의 법적 성격과 적용 범위가 다르게 정의 됩니다.
경제 / 부동산
25.03.19
0
0

지하철에 붙은 부동산 전단지는 마지막까지 팔리지 않는 매물인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지하철 역사 역사내 전단지 부착 및 배포는 불법입니다. 전단지 부착이랑 배포랑 객실 내에서 호객 행위하고 물건 파는 행위 전부가 불법입니다.지하철에 붙은 부동산 전단지가 항상 마지막 까지 팔리지 않은 매물이라는 것은 일반화 할 수 없습니다. 전단지의 내용과 매물의 특성에 따라 다르기 때문입니다 1.위치 입니다 : 지하철 역 근처의 상가는 유동 인구가 많아 수요가 높을 수 있지만, 특정 지역이나 역에서는 수요가 적을 수도 있습니다.가격입니다 : 가격이 시장 가격보다 비쌀 경우, 매물이 팔리지 않을 가능성이 큽니다. 반면, 적정 가격이라면 빠르게 팔릴 수 있습니다.상태 및 조건 입니다 : 매물의 상태나 임대 조건이 좋지 않으면 소비자들이 관심을 덜 가질 수 있습니다. 경기 불황이나 부동산 시장의 전반적인 침체가 매물에 영향을 줄 수 있습니다.시장 상황입니다 : 부동산 시장의 전반적인 경향이나 경제 상황에 따라 매물이 수요가 적어질 수 있습니다. 팔리지 않은 물건들을 많은 사람들이 타고 내리는 곳에 불법으로 광고를 하는 것 인데 그 중에 광고가 먹히다 보니까 지하철에 많이 붙인다고 봅니다. 따라서 지하철에 붙은 전단지가 마지막 까지 팔리지 않는 매물이라는 것은 특정한 경우에 해당할 수 있으며, 모든 경우에 적용되지는 않습니다. 하나의 영업 방법 이라고 생각됩니다.
경제 / 부동산
25.03.19
0
0

제로에너지 건축 의무화로 분양가가 더 상승할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.2025년 부터 적용되는 '제로 에너지 건축물 인증' 의무화로 분양가 상승에 대한 압박이 더욱 심화될 전망입니다. 제로 에너지 건축물 인증은 온실가스를 줄이기 위해 건물을 지을때 단열.환기 등의 성능을 높이고 재생 에너지 등을 활용한 정도를 다섯 단계로 평가 받는 것입니다. 6월부터 민간 아파트에 '제로 에너지 건축물' 5등급 인증 의무화한다고 합니다.제로 에너지 건축 의무화는 에너지 효율성을 높이고, 지속 가능한 개발을 촉진하기 위한 정책입니다. 이러한 정책이 시행되면 건축물의 설계와 건축에 있어 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.예를 들어, 고급 단열재, 태양광 패널, 고효율 기계 시스템 등을 도입하는 데 필요한 비용이 증가할 수 있습니다.따라서, 이러한 추가 비용이 분양가에 반영된다면 분양가가 상승할 가능성이 높습니다. 하지만 반대로 제로 에너지 건축의 장점으로 인해 장기적인 에너지 비용 절감이 가능하다는 점을 고려하면, 소비자에게는 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.결론적으로, 초기 비용 상승이 있을 수 있으나, 장기적인 관점에서 의 에너지 비용 절감 효과로 인해 전체적인 경제성은 달라질 수 있습니다. 따라서 분양가 상승 여부는 지역, 시장 상황, 건축물의 특성 등에 따라 달라질 수 있습니다. 제로 에너지 인증 의무화로 인한 공사비와 분양가 상승은 오는 7월 시행 예정인 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 제도와 맞물려 분양 시장에 큰 부담으로 작용할 것으로 생각됩니다.
경제 / 부동산
25.03.19
0
0

강남3구와 용산구 토지거래허가구역을 묶으면 마포구나 성동구로 풍선효과가 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.풍선교과란 어떤 문제를 해결하기 위해 규제를 했을 때, 예상치 못한 다른 곳에서 새로운 문제가 발생하는 현상을 의미합니다. 풍선을 한쪽에서 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 것과 같은 원리에서 유래한 용어입니다.정부에서 오늘 강남 3구를 중심으로 폭등 조심을 보이는 부동산 시장을 진정 시키고자 이른바 강남 3 구(강남구, 서초구, 송파구)를 비롯해 용산구까지 토지 거래 허가 구역으로 묶는 긴급 대책을 발표했습니다.토지거래 허가구역 으로 지정이 되면 주택 매입 후 2 년간 실 거주를 해야 하기 때문에 이른바 "갭투자"는 불가능합니다.강남 3 구와 용산구의 토지거래 허가구역 지정이 마포구나 성동구로의 풍선 효과를 유발할 가능성이 있습니다. 일반적으로 특정 지역에서 거래가 제한되면, 투자자나 구매자들이 다른 인근 지역으로 눈을 돌리게 되는 경향이 있기 때문입니다.수요 이동입니다 : 강남 3 구와 용산구에서 의 상대적으로 규제가 덜한 마포구나 성동구로 수요를 이동 시킬 수 있습니다가격 상승 입니다 : 이러한 수용 이동은 마포구나 성동구의 부동산 가격 상승으로 이어질 가능성이 높습니다.특히 이 지역들이 강남과 가까운 위치에 있기 때문에, 상대적으로 투자 매력이 증가할 수 있습니다.시장 반응입니다 : 부동산 시장의 변수는 매우 많기 때문에, 실제로 풍선 효과가 나타날지는 시장의 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 금리 인상, 경제 상황, 정부 정책 등이 영향을 미칠 수 있습니다.결론적으로, 강남 3 구와 용산구의 토지거래 허가구역 지정이 마포구나 성동구에 풍선 효과를 미칠 가능성이 있지만, 구체적인 시장 반응은 여러 변수에 의해 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.19
0
0