전문가 프로필

답변 내역

아파트 관리소장은, 몇년 단위로 계약하는게 법인가요?!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트 관리 소장 님의 임기는 법규로 정해진 부분도 있고, 각 단지의 관리 규약에 따라 운영되는 부분도 있습니다.일반적인 계약 기간 : 일반적으로는 1년 단위로 근로 계약을 체결하고 재계약하는 경우가 많습니다. 근로 계약 갱신에 대한 대법원 판례 :기간을 정한 근로 계약이라 하더라도, 근로자에게 계약이 갱신 될 수 있다는 '정당한 기대 권'이 인정될 경우, 갱신 거절이 부당 해고와 동일하게 효력이 없을 수 있다는 대법원 판례가 있습니다. 이는 근로 계약 기간 만료 후에도 관리 소장 님이 갱신 거절의 유효 여부를 다툴 법률적 이익이 있음을 판시한 것입니다.즉 단순 계약 기간 만료 만으로 쉽게 종료되지 않고, 근무의 지속성을 기대할 수 있는 여지가 있습니다.임기 보장을 위한 노력 :공동 주택의 효율적인 관리를 위해 관리 사무 소장의 근로 계약 기간이 유지될 수 있도록 노력해야 한다는 법률적 취지가 있습니다. 또한 , 서울시 등 일부 지자체에서는 관리 소장의 임기를 2년으로 보장하는 내용을 국토부에 건의하는 등, 빈번한 교체로 인한 업무 파악 부족과 책임감 약화를 방지하기 위한 제도 개선의 목소리도 있습니다.정년 및 동 별 대표자와의 차이 :관리 사무소 장의 정년에 대해 별도로 규정하고 있지 않는 경우도 많으며, 참고로 ' 동 별 대표자'의 임기는 현행 법령 상 2년이며 1회에 한해 중임이 가능하도록 규정되어 있어, 관리 소장과는 구분됩니다.결론적으로 , 관리 소장 님의 근로 계약은 보통 1년 단위로 이루어지지만, 효율적인 관리와 근로자의 '정당한 기대 권' 보장을 위해 계약 연장을 위한 노력과 해석이 중요하게 작용하고 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.28
0
0

주택관리 업체 선정시, 어떤것을 기준으로 주로 평가하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 관리 업체 선정은 대개 입주 대표 회의의 의결을 거쳐 이루어지며, 주로 '주택 관리 업자 및 사업자 선정 지침'에 따라 '적격 심사 제''나 '최저(고)낙찰 제 '등의 방법을 활용하게 됩니다.이 과정에서 다양한 평가 기준이 고려되는데요. 특히 적격 심사 제 에서는 다음과 같은 주요 평가 항목들을 통해 업체를 종합적으로 평가합니다.주택 관리 업체 선정 시 주요 평가 기준==>관리 능력(기업 신뢰도 포함) 기업 신뢰도 :업체의 재무 건전성, 신용 평가 등급, 과거 행정 처분 이력 등이 평가됩니다.부실한 업체 선정으로 인해 발생할 수 있는 문제를 사전에 방지하기 위함입니다.기술력 및 보유 장비 :얼마나 숙련된 기술자와 필요한 장비를 갖추고 있는지도 중요한 평가 요소입니다. 이는 시설물 관리의 효율성과 안전성에 직결됩니다.업무 수행 능력(사업 계획의 적합성 ) 관리 소장의 역량 및 인력 구성 :관리 소장의 경험과 리더 쉽, 그리고 배치될 직원의 전문성은 주민과의 소통과 갈등 관리, 그리고 실제 적인 관리 서비스의 질을 결정합니다. 업체가 제출하는 '사업 계획서'에서 관리 소장과 직원의 역량, 그리고 이들이 주민들과 어떻게 관계를 개선하고 소통할 것 인지에 대한 구체적인 방안을 제시하는 지 살펴보는 것이 좋습니다.사업 계획의 적합성 :해당 아파트 단지의 특성을 얼만 잘 이해하고 분석하여 맞춤형 관리 방안을 제시하는 지 평가합니다. 단순히 일반적인 내용을 나열하는 것이 아니라, 실제 단지 내 문제를 해결하고 주민들의 편의를 증진 시킬 수 있는 구체적인 아이디어나 공약들이 포함되어야 합니다. 예를 들어, 민원 처리 시스템, 주민 공동체 활성화 프로그램, 에너지 절감 방안 등 구체적인 공약들을 주의 깊게 검토해야 합니다.협력 업체와의 상생 방안 :주택 관리 업무에는 청소, 경비 등 다양한 협력 업체가 함께합니다. 이들과의 원활한 관계 형성 및 상생 방안 역시 업체의 건전한 운영을 가늠할 수 있는 중요한 척도가 될 수 있습니다.입찰 가격(비용 적인 측면) 합리적인 비용 :물론 비용 적인 측면도 중요한 고려 사항입니다. 하지만 단순히 가장 낮은 가격 만을 제시하는 업체보다는, 제시된 서비스의 질과 비교하여 합리적인 가격 인지를 종합적으로 판단해야 합니다. 너무 낮은 비용은 부실한 서비스로 이어질 가능성도 있기 때문입니다.주민 과의 관계 개선 및 공약에 대한 고려 ==>말씀하신 것처럼 관리 소장이나 업체가 주민과의 관계 개선에 어떻게 개입할지, 비용 관리를 어떻게 할지는 '사업 계획의 적합성'과 '업무 수행 능력'에서 가장 중점적으로 봐야 할 부분입니다.소통 채널 및 민원 처리 :주민 대표 기구와의 정기적인 회의 외에도, 주민들이 편리하게 의견을 개진하고 민원을 접수할 수 있는 채널(예 : 온라인 플랫폼, 상시 의견 함)운영 계획이 있는지, 민원 처리 절차가 명확하고 신속하진 등을 확인해야 합니다. 공동체 활성화 프로그램 :업체가 주민들의 만족도를 높이기 이해 어떤 공동체 프로그램(예 : 재활용의 날, 주민 동아리 지원, 절전 캠페인 등)을 제안하는 지도 중요합니다. 이는 단순히 시설 관리 뿐만 아니라 아파트의 주거 만족도를 높이는 데 기여할 수 있습니다. 투명한 회계 관리 :비용 적인 측면에서는 관리비 집행 내역을 얼마나 투명하게 공개하고 설명하는지, 불필요한 지출을 줄이기 위한 구체적인 노력을 하는지 등을 업체로 부 터 확인하는 것이 필요합니다.결론적으로, 가장 괜찮은 관리 업체는 단순히 법적 기준을 충족하는 것을 넘어, 해당 단지의 특성을 정확히 파악하고, 주민들의 필요를 충족시키며, 투명하고 효율적인 관리 서비스를 제공할 ㅅ 있는 곳입니다. 제시된 공약들이 실현 가능성이 있고 구체적인지, 그리고 이를 뒷받침할 만한 역량을 갖추고 있는 지를 종합적으로 판단하시기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.07.28
0
0

등기필증 분실해서 확인서면 발급받으면
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.확인 서면이란, 등기 필 증(등기 권리 증)을 분실했을 때, 부동산 소유권 이전 등기 신청 시 이를 대신하여 본인임을 확인해 주는 서류입니다 일반적으로 법무 사나 변호사와 같은 등기 신청 대리인이 매도인(등기 의무자)이 신분을 확인하고, 등기 신청의 위임 의사를 확인한 후 작성하여 등기소에 제출하게 됩니다.매도인(소유자)이 준비해야 할 서류 ==>확인 서면을 발급 받기 위해 매도 인은 보통 다음과 같은 서류와 정보를 준비해야 합니다.신분증 : 주민등록증이나 운전 면허증과 같이 본인임을 증명할 수 있는 신분증인감도장 : 부동산 거래에 사용되는 인간 도장인감 증명서 : 인감도장이 본인의 것임을 증명하는 인감 증명서(발급 후 3개월 이내의 것)주민등록 초본 :주소 변동 이력이 포함된 주민등록 초본(매도인 본인 확인 용)법무 사가 매도 인의 신분을 직접 확인하고 작성하는 과정이 필요하므로, 위 서류들을 바탕으로 본인 확인 절차가 진행 됩니다.수수료 ==>확인 서면 발급 수수료는 일반적으로 5만 원에서 10만 원 사이로 책정됩니다. 문의하신 것처럼 10만 원 정도를 예상하시면 크게 다르지 않을 겁니다.등기 필증을 잃어버리셨다고 해도 걱정하지 마세요. '진실한 권리자'에게 전혀 문제가 되지 않으며, 확인 서면이라는 대처 서류를 통해 부동산 거래를 잘 진행하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.27
0
0

앞으로 경상북도 구미시 토지 전망이?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.구미시는 현재 도시 개발과 재정비를 활발하게 추진하고 있는 지역입니다. 예를 들어, 인덕 지구와 적동 지구와 같은 도시 개발 구역 지정 및 개발 계획이 수립되고 있으며, 지역 경제 활성화를 위한 지구 단위 계획 재정비도 완료되었습니다. 특히 적동 지구는 구미 5산업단지에 인접하고 대구 경북 신 공항 반경 10km이내에 민간 주도 형 택지가 공급될 예정이라 , 향후 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.이처럼 활발한 도시 개발은 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 여지를 충분히 만들 수 있습니다. 새로운 산업 단지 조성이나 인프라 확충은 인구 유입과 경제 활성화를 이끌어 토지 수요를 증가 시킬 수 있기 때문입니다.하지만, '급격한 상승의 여지'에 대해서는 좀 더 복합적으로 보셔야 합니다. 최근 구미 시의 부동산 시장은 일부 아파트에서 신 저가를 기록하는 등 가격 하락세를 보이기도 했습니다.할인 분양이나 '마 피(마이너스 프리미엄) 매물이 쏟아진다는 소식도 있습니다. 반면, 옥계 동의 일부 아파트는 신고 가를 경신하며 가격 상승을 보이기도 했습니다. 이는 구미 시 내에서도 지역 별, 단지 별로 시장 상황이 다를 수 있다는 점을 시사합니다.결론적으로, 구미 시의 토지는 현재 진행 중인 도시 개발 계획들로 인해 장기적인 잠재력을 가지고 있다고 볼 수 있습니다 하지만, '급격한 상승'은 예측하기 어렵습니다. 시장 상황은 금리, 경기 변동, 공급량 등 다양한 거시 경제 요인과 개별 토지의 위치, 용도, 주변 개발 호재 등에 따라 크게 달라지기 때문입니다.따라서 투자를 고려하신다면, 특정 지역이나 필 지에 대한 매우 구체적이고 심도 있는 조사가 필요합니다. 해당 토지의 용도 지역, 개발 계획의 진행 상황, 주변 인프라 확충 예정, 그리고 전체적인 구미 시의 산업 동향 등을 꼼꼼히 확인해 보시는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
25.07.27
0
0

초과수익환수제의 적용의 법위를 강남3구아파트 급상승에 적용할 수 없나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.재건축초과이익환수제는 재건축 사업으로 인해 발생한 조합원들의 초과 이익을 국가가 환수하는 제도입니다. 이 제도는 부동산 투기를 억제하고 주택 가격 안정을 도모하기 위해 도입되었습니다.부과 대상 :재건축 사업을 통해 발생한 초과 이익입니다.부과 기준 :초과 이익이 일정 금액을 초과할 경우 부과 됩니다. 기존에는 3천만 원이 기준이었으나, 최근 개정안에서는 이를 1억 원으로 완화하였습니다.환수 율 :초과 이익의 10%에서 최대 50%까지 세금으로 환수 합니다. 이 제도는 재건축으로 인한 불로소득을 환수하여 주택 시장의 공정성을 높이려는 취지를 가지고 있습니다.강남 3구 아파트 가격 급상승에 재초환을 적용하는 제안에 대한 분석 ==>본인의 제안은 현재 재초환의 적용 범위를 재건축 사업에 한정하지 않고, 일반적인 아파트 가격 급상승에도 확장하자는 매우 혁신적인 아이디어 입니다. 이러한 제안이 가진 잠재적 효과와 함께, 현실적인 고려 사항들을 함께 살펴보겠습니다.제안의 취지 및 기대 효과(긍정적 측면) 주택 시장 안전 화 :말씀하신 대로, 특정 지역의 과도한 가격 상승을 억제하여 투기 수요를 줄이고, 주택 시장의 안정성을 높이는 데 기여할 수 있습니다블로 소득 환수 :재건축을 통한 이익 뿐만 아니라, 시장 상황에 따른 불로소득까지도 환수하여 주택 자산 불평등을 완화할 수 있습니다.공공 재원 확보 :환수된 초과 이익을 장기 임대 주택 공급 등 공공 목적에 활용함으로써 서민 주거 안정에 직접적으로 기여할 수 있다는 점에서 매우 의미 있는 제안입니다.정책 실현 가능성 및 고려 사항(현실적 측면)사유 재산권 침해 논란 :현재 재 초 환은 재건축이라는 '개발 사업'에 한정하여 그로 인한 이익을 환수하는 방식입니다. 하지만 일반적인 아파트 가격 상승에 이를 적용할 경우, 자유 시장 경제 원리와 사유 재산권 침해에 대한 강한 반발이 예상될 수 있습니다. '사회 주의 적 가격 통 제' 라는 비판이 나올 수 있는 지점입니다.'초과 이익'의 정의 및 산 정의 어려움 :재건축 사업은 초기 조합원 분담금과 개발 후 이익이 명확하게 구분되지만, 일반 아파트 거래에서 '초과 이 익'을 어떻게 정의하고 측정할 것인 지가 매우 복잡한 문제입니다 주변 시세 상승 분, 일반 물가 상승률 등을 고려해야 하므로, 형평성 있는 기준을 마련하기가 매우 어려울 수 있습니다.시장 위축 가능성 :초과 이익 환수가 과도하게 느껴질 경우, 주택 거래 자체가 위축되거나 시장 유동성이 크게 떨어질 수 있습니다. 이는 오히려 주택 공급을 저해하거나, 음성 적인 거래를 유발할 수도 있습니다.기존 세금 제도와의 관계 :현재 양도소득세, 재산세 등 주택 가격 상승에 따른 이익에 대한 세금 제도가 존재합니다. 여기에 새로운 '환수'개념을 도입할 경우, 이중 과세 논란이나 제도 간의 복 잡 성이 커질 수 있습니다.결론적으로, 말씀하신 분의 제안은 '의식 주' 라 는 인간의 기본권을 보장하고 주택 시장의 공공성을 강화해야 한다는 중요한 가치를 담고 있습니다. 특정 지역의 과도한 주택 가격 상승과 그로 인한 불로소득이 사회적 불평등을 심화시킨다는 점에서, 이에 대한 국가의 적극적인 개입 필요성에 전적으로 공감합니다.
경제 / 부동산
25.07.27
0
0

현황도로가 다른 사람 사유지인경우도 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현황 도로(현재 사용되고 있는 도로)가 다른 사람의 사유지인 경우는 생각보다 흔하게 찾아볼 수 있습니다. 이런 도로를 '사실상의 도로'나 '현황 도 로'라고 부르기도 합니다. 이는 지적도 상으로는 도로가 아니지만, 오랫동안 주민들의 통행 로로 사용되어 온 경우를 말합니다.왜 사유지 주인이 허용할 까요? ==>오랜 관행 :해당 토지가 오래전부터 도로로 사용되어 왔고, 이에 대핸 토지 소유주가 암묵적으로 동의하거나 특별한 이의를 제기하지 않았기 때문일 수 있습니다. 때로는 토지 소유자나 건축 주가 건물을 짓기 위해 사도 개설 허가를 받은 경우도 있습니다.공익 적 사용:주변 토지 주민들의 유일한 통로이거나 공익 적인 필요에 이해 도로로 사용되는 경우가 많습니다. 특히 과거에는 개발 초기 단계에서 도로를 미리 확보하지 못하고 건축물이 먼저 들어서는 경우가 많았기 때문에, 후에 사용지가 도로로 이용되는 상황이 생기기도 했습니다.법적 문제 회피 :도로를 막을 경우 인근 주민들의 거센 반발에 직면하거나, 심할 경우 민사 상 손해배상 책임이나 '도로 교통 방해 죄' 등으로 이어질 수 있기 때문에 소유주가 쉽게 막지 못하는 경우도 있습니다. 만약 사유지 주인이 도로를 막는다면?==>현황 도로의 사유지 주인이 통행을 막을 경우, 이는 큰 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 몇 가지 주요 고려 사항이 있습니다. 주의 토지 통행 권 :만약 본인의 땅이 현황 도로 외에 다른 도로로 통로가 전혀 없다면, "민법"상 '주위 토지 통행 권'을 주장 할 수 있습니다.'주위 토지 통행 권'은 공로(공식 적인 도로)와 통하는 통로가 없는 토지의 소유자가 주위 토지를 통행 하거나 필요한 시설물을 설치할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 다른 토지 소유자에게 가장 손해가 적은 범위 내에서 행사 되어야 하며, 일반적으로 통행에 대한 보상이 따를 수 있습니다. 하지만 주의할 점은, '주위 토지 통행 권'은 통행을 위한 권리이지, 건축 허가와는 직접적인 관련이 없다는 것입니다. 건축물을 지으려면 건축 법 상 도로에 2m이상 접해야 하는 등 별도의 요건이 필요합니다.결론적으로 말씀하신 분의 경우, 먼저 해당 현황 도로의 지 목(토지의 용도)이 무엇인지, 그리고 토지 대장 등 공적 서류를 통해 소유 관계를 정확히 확인해보시는 것이 중요합니다. 그리고 문제가 해결되지 않을 경우에는, 법률 전문가와 상담하여 정확한 상황을 진단 받고 대응 방안을 모색하시는 것이 가장 좋습니다.
경제 / 부동산
25.07.27
0
0

부동산 취득세는 왜 표준세율로 지정되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 대로 과거에는 부동산 취득과 관련하여 '취득세'하나로 납부하고 있습니다. 그래서 부동산 취득 시에는 취득 세율만 확인하시면 됩니다.부동산 취득세가 표준 세율로 규정된 이유 ==>부동산 취득세는 지방세의 일종입니다. 지방세는 중앙 정부가 아닌 각 지방 자체 단체(시.도)의 재정 운영을 위해 부과되는 세금입니다. 이러한 지방세의 특성 상 부동산 취득세는 '표준 세 율'로 지정되어 있습니다.지방 재정이 자율성과 유연성 확보 :표준 세율은 각 지방자치단체가 자체적인 판단에 따라 법률이 정한 세율의 50% 범위 내에서 가감 조정할 수 있도록허용하는 세율을 의미합니다.이는 지방 자치단체가 지역의 특성과 재정 상황에 맞춰 세금을 조정하여, 재정 운영의 자율성과 유연성을 가질 수 있도록 하기 위함입니다. 예를 들어, 특정 지역의 부동산 시장이 과열될 경우 세율을 높이거나, 침체될 경우 세율을 낮춰 시장을 조절하는 데 활용될 수 있습니다.부동산의 다양성과 정책 목적 반영 :부동산은 주택 , 상업용 건물, 농지 등 종류가 매우 다양하며, 취득 원인(매매, 상속, 증여 등) 또한 다릅니다.표준 세율은 이러한 부동산의 종류나 취득 원인, 그리고 취득하는 주택의 가액이나 주택 수 등에 따라 세율을 다르게 적용할 수 있도록 해줍니다. 이를 통해 정부나 지방자치단체는 특정 정책 목적(예: 주택 시장 안정 화, 투기 억제 등)을 달성하기 위한 도구로 취득세를 활용할 수 있습니다. 결론적으로 부동산 취득세가 표준 세율로 규정된 것은 지방자치단체의 재정 자율성을 높이고, 지역 별 특성과 정책 목적에 따라 탄력적으로 세금을 운영하기 위함이라고 이해하시면 되겠습니다.
경제 / 부동산
25.07.27
0
0

과수원이나 전답도 맹지인 경우가 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 과수 원, 전(밭), 답(논) 등 모든 지 목의 토지 또한 맹 지(盲地) 일 수 있습니다. 임야(산림)뿐만 아니라 어떤 종류의 땅이라도 맹 지가 될 수 있답니다.맹 지란 무엇인가요? ==>맹 지란 '도로에 접해 있지 않아 건축 허가를 받을 수 없는 토 지'를 의미합니다. 지적도 상에서 해당 토지가 공로(公路, 일반 사람들이 이용하는 도로)에 단 한 부분도 접해 있지 않고, 다른 사람의 토지로 둘러싸여 있는 땅을 말합니다. '맹지'라는 이름처럼 길이 보이지 않는 눈먼 땅이라고 생각하시면 이해하기 쉬우실 겁니다.과수 원, 전, 답도 맹 지가 될 수 있는 이유 ==>토지의 지 목(地目, 땅의 용도를 나타내는 구분)과 관계없이 맹 지가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 다음과 같은 경우에 농지가 맹 지가 될 수 있습니다.지형 적인 요인 : 농지가 산이나 다른 지형지물에 막혀 도로로 직접 연결되지 못하는 경우.토지 분할 및 합병 :원래 도로에 접해 있던 큰 필 지가 여러 개의 작은 필 지로 분 할 되면서 일부 필 지가 도로와 떨어져 맹 지가 되는 경우.주변 토지의 개발 :주변 토지가 개발되거나 소유권이 바뀌면서 기존의 통행료가 막히는 경우지적도(토지의 경계와 지 목 등을 표시한 지도)를 살펴보면 해당 토지가 도로와 접해 있는지 여부를 확인할 수 있으며, 도로와 접해 있지 않다면 맹 지라고 판단할 수 있습니다.맹 지의 특징과 문제점 ==>맹 지는 법적으로 건물을 지을 수 없거나 건축 허가를 받기가 매우 어렵습니다. 이는 땅의 활용 가치를 크게 떨어뜨려 매매도 어렵게 만드는 주요 원인이 되기도 합니다. 하지만 주변 토지 소유주의 동의(토지 사용 승낙서)를 받아 도로를 내거나 사 도를 개설하는 등의 방법으로 맹 지를 해결할 수도 있습니다.결론적으로, 농지 또한 얼마든지 맹 지가 될 수 있으며, 이는 지적 도를 통해 확인할 수 있고 해당 토지의 활용성 에 큰 영향을 미친다는 점을 기억하시면 좋습니다.
경제 / 부동산
25.07.27
0
0

임야 맹지인대도 구매하는 사람은 어떤이유인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.맹 지는 '도로가 없는 땅'을 의미합니다. 건축 법 상 건물을 지으려면 반드시 도로에 접해 있어야 하는데, 맹 지는 도로에 접해 있지 않아 원칙적으로 건축 허가를 받을 수 없습니다.이 때문에 일반적으로 땅값이 저렴하고 개발에 제약이 많다고 알려져 있습니다.맹 지 인데도 구매하는 이유는 무엇일까요?==>본인께서 생각하시는 것 처 럼, 맹 지를 구매하는 대부분의 경우 '투자' 목적이 강합니다. 하지만 단순히 저렴하다는 이유 만은 아닙니다. 맹 지 투자는 다음과 같은 이유에서 이루어집니다.현저히 낮은 매입 가격 :맹 지는 도로가 없다는 치명적인 단점 때문에 주변의 다른 토지에 비해 매우 저렴하게 나옵니다. 싸게 사서 가치를 높일 수 있다면 높은 수익을 기대할 수 있기 때문입니다.'맹 지 탈 출'을 통한 가치 상승 기대 :맹 지 투자의 핵심은 '맹 지 탈출'에 있습니다. 즉, 도로를 만들거나 도로와 연결될 수 있는 방법을 찾아내어 맹 지가 아닌 일반 토지로 만드는 것입니다. 맹 지에서 벗어나면 토지의 가치가 폭발적으로 상승하게 됩니다. 맹 지 탈출 방법으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.인접 토지 매입 :옆 토지의 일부를 매입하여 도로를 확보하거나 통행 권을 설정하는 방법입니다.현황 도로 활용 :실제로는 도로처럼 사용되고 있지만 지적도 상에는 도로가 아닌 '현황 도로'가 있는 경우, 이를 통해 건축 허가를 받을 수 있도록 노력하는 방법입니다.국.공유지 활용 :인접한 국.공유 지가 있다면 해당 토지의 일부를 겸용 허가를 받아 진입 도로로 활용하는 경우도 있습니다. 정부 지원금 활용 :임대 개발 관련 정부 지원금을 활용하여 개발의 실마리를 찾는 경우도 있습니다.특수한 목적 :아주 드물 게는 건축 등의 개발 목적이 아닌, 농 림 업 등 특정 용도로 활용하거나, 인근 토지 소유자가 자신의 토지를 넓히기 위해 매입하는 경우도 있습니다. 이런 경우는 도로 접근성이 크게 중요하지 않을 수도 있습니다.맹 지는 잘 오르지 않나요?==>맹 지인 상태로 개발 가능성이 없거나 맹 지 탈출이 불가능하다면 말씀하신 대로 가치 상승이 매우 제한적입니다. 맹 지가 투자 가치를 갖는 것은 오직 '맹 지'탈출 가능성'이 있을 때입니다. 즉, 맹 지 탈출에 성공하여 도로를 확보하고 개발이 가능해지면 가치가 크게 오르지만, 해결되지 않는다면 장기간 자산이 묶이거나 손해를 볼 수도 있는 고 위험 투자라고 볼 수 있습니다.급경사이거나 보전 가치가 있는 나무가 많은 임야는 개발이 어렵다는 점도 고려해야 합니다.결론적으로, 맹 지를 구매하는 것은 대부분 저렴하게 매입하여 '맹 지 탈출'이라는 난제를 해결함으로써 큰 시세 차익을 얻으려는 투자 전략이라고 이해하시면 됩니다. 굉장히 섬세하고 철저한 사전 조사가 필요한 분야입니다.
경제 / 부동산
25.07.27
0
0

전세보증금 사기는 부동산 중개사도깜빵보네야되는거아닌가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 법적으로 공인중개사가 전세 사기에 직접 가담하여 임차인을 속이고 금전 적인 이득을 취했다면, 이는 '사기 죄'로 처벌 받을 수 있으며, 최대 10년 이하의 징역 또는 2 천만 원 이하의 벌금형에 처해질 수 있습니다.또한, 초과 수수료를 받거나 중 개 의무를 제대로 이행하지 않은 경우에도 ' 공인 중개사 법 위 반'으로 1년 이하의 징역 또는 1 천만 원 이하의 벌금형을 받을 수 있습니다. 하지만 말씀하신 것처럼, 공인중개사가 전세 사기의 1차 적인 원인을 제공했음에도 불구하고, 실제 처벌 수위가 피해자들이 느끼는 상실감이나 공인중개사의 책임에 비해 가볍게 느껴지는 경우가 많은 것이 현실입니다. 직접적인 가담이나 공모를 입증하기가 쉽지 않기 때문입니다. 이 점이 많은 피해자 분들이 답답함을 가중 시키는 원인이 되고 있습니다.최근에는 이러한 문제를 해결하기 위해 공인중개사의 책임을 강화하고, 사기 예방을 위한 다양한 방안이 논의되고 있습니다. 무엇보다 전세 계약 시 임차인 스스로 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다. 전세 보증금을 지키기 위한 몇 가지 중요한 확인 사항들을 말씀 드리겠습니다.전세 보증금 사기 예방을 위한 체크 리스트 ==>임대인 신원 확인 철저 :계약 전, 임대인의 신분증과 등기부 등본 상의 소유주가 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.등기부 등본 확인 :계약 시 뿐만 아니라 잔금을 치르기 직전에도 등기부 등본을 다시 한번 발급 받아 소유권 변동이나 근저당 권 등 새로운 권리 관계가 설정되지 않았는지 확인해야 합니다. 융자(근저당)가 과도하게 설정된 주택은 피하는 것이 좋습니다.전입 세대 열람 원 확인 :해당 주소 지에 살고 있는 기존 세입 자가 있는지 확인하여, 불법 전대 등의 가능성을 미리 파악할 수 있습니다.확정 일자 및 전입 신고 :잔금 지급과 동시에 전입 신고를 하고, 임대차 계약서에 확정 일자를 받아야 합니다. 이는 보증금을 보호 받는 중요한 절차입니다.전세 보증금 반환 보증 가입 :주택 도시 보증 공사(HUG)등에서 운영하는 전세보증금반환보증에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증 기관에서 보증금을 대시 지급해 주므로 가장 확실한 보호 수단이 됩니다.계약 당사자 확인 :임대차 계약 시, 실제 임대인이 본인과 직접 계약하는 것이 가장 안전하며, 대리인과 계약할 경우 위임장 및 인감 증명서, 대리인 신분증 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.특약 사항 확인 :"임대인은 잔금 지급일 다음날까지 이 주택에 대한 어떠한 근저당 설정도 하지 않는다",임차인에게 즉시 통보한다'와 같은 특약 사항을 계약서에 명시하는 것도 도움이 됩니다.결론적으로, 공인중개사 또는 계약에 대한 중요한 책임이 있으므로, 불미스러운 일일 발생하면 관련 자료들을 철저히 모아 법적 도움을 받으시는 것이 중요합니다. 본인께서 이러한 피해로 부 터 안전하시기를 진심으로 바랍니다.
경제 / 부동산
25.07.27
0
0