답변 내역
- 세입자 계약 만료전 입주하고 이사하고 싶은데 안되나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.세입 자가 명절 2주 전에 퇴 거 의사를 밝혔지만, 집주인 분께서 잔금 처리와 등기 처리를 전 세입 자의 원래 계약 만료 일인 설 이후로 이야기하는 데에는 몇 가지 법률적, 실무 적인 이유가 있습니다.1. 세입 자의 법적 대항 력 문제 : 기존 세입 자의 실제 퇴거 한다고 하더라도, 계약 상 만료일 전까지는 세입 자의 법적 권리(대항 력)가 남아 있을 수 있습니다. 만약 명절 2주 전에 이사하기로 약속하고 실제 퇴 거를 했다 하더라도, 집주인은 기존 세입 자와의 계약 관계를 확실히 정리하고 보증금 반한 의무를 이행해야 합니다. 새 집주인이 되는 본인께서는 그 전에 소유권을 이전 받을 경우, 복잡한 문제가 발생할 소지가 있습니다.2. 보증금 반환 문제 : 집주인 입장에서는 새로운 세입 자가 문제 없이 계약을 완료해야 보증금 반환에 대한 손해를 보지 않습니다. 본인께서 잔금을 치르는 시점이 곧 기존 세입 자의 보증금이 반환 되는 시기와 맞물리기 때문에, 집주인으로서는 기존 계약이 완벽하게 끝나는 시점에 맞추어 진행하려는 것입니다.3. 명도 책임 및 분쟁 방지 : 주택의 소유권 이전 등기는 부동산의 온전한 명도(즉, 아무도 살고 있지 않은 빈집 상태)를 전제로 하는 것이 가장 안전합니다. 만약 기존 세입 자가 약속과 달리 명절 2주 전에 퇴거 하지 않거나, 이사 과정에서 복잡함이 생길 수 있습니다. 이를 미연에 방지하기 위한 집주인 측의 신중한 조치로 보입니다.이럴 경우 꼭 잔금을 전 세입 자 계약 만료에 치르고 등기 처리를 할 수 밖에 업는지 ==>원칙적으로는 기존 임대차 계약의 종료 및 명도 확인 후 소유권 이전 등기를 진행하는 것이 가장 안전합니다. 하지만 꼭 명절 이후까지 기다려야 하는 것은 아닐 수 있습니다. 가능한 방법은 다음과 같습니다.집주인과 세입 자 간의 '계약 해지 합의'확인 : 기존 세입 자가 명절 2주 전에 이사하기로 한 것이 단순 구두 합의인지, 아니면 집주인과 정식으로 임대차 계약 해지에 합의하고 그 날짜에 명도를 확 약 했는지 확인해야 합니다. 만약 명절 2주 전을 임대차 계약 해지 일로 합의하고 기존 세입 자가 퇴거 한다면, 그 날짜에 맞춰 잔금을 치르고 등기 처리를 지행하는 것을 집주인과 다시 논의해볼 수 있습니다. 이 경우, 반드시 세입 자의 퇴 거 확인 서나 임대차 계약 해지 확인 서를 받아 두는 것이 좋습니다.특약 명시 : 매매 계약서에 '잔금일 이전 기존 임차인의 명도 완료 시 잔금 일을 앞당길 수 있다'는 내용의 특약을 명확하게 명시하는 방법도 고려해볼 수 있습니다. 이 경우 기존 세입 자의 명도 여부가 불확실할 때 생기는 리스크를 명확히 해야 합니다.결론적으로, 가장 중요한 것은 기존 세입 자의 계약이 확실하게 종료되고 주택이 명도 되었는지 확인하는 것입니다. 이 과정에서 공인중개사의 도움을 받아 집주인과 세입 자 간의 합의 내용을 면밀히 확인하시고, 만약 조율이 가능하다면 서류 상 명확하게 정리하시는 것이 좋겠습니다. 부동산 거래는 큰 자금이 오고 가는 만큼, 안전이 최우선입니다. 조금 답답하시더라도 모든 과정이 명확하게 처리될 수 있도록 꼼꼼히 확인해 나가시길 바랍니다.경제 / 부동산25.11.2800
- 등기부등본 없는 신축 아파트 월세 어떤가요안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.등기부 등본이 없는 신축 아파트 월세 계약은 상당히 주의해야 하는 상황입니다. 표면 상 재개발 구역의 조합원 명의라 하더라도, 등기부 등본이 발급 되지 않은 상태에서 임대차 계약을 체결하는 것은 법적 보호를 받기 어렵다는 점을 꼭 인식해야 합니다.주요 리스크 ==>1. 소유권 미 확정 : 등기부 등본이 없다는 것은 아직 소유권 이전이 완료되지 않았다는 뜻입니다. 조합원 명의라고 말하더라도, 실제로 그 사람이 등기상 소유자가 아닐 수 있습니다. 분양 대금을 완납 했더라도, 등기 이전이 끝나야 법적 소유자가 됩니다.2. 임대차 보호 법의 보호 미흡 : 등기 되지 않은 부동산에 전세나 월세로 들어가면, 확정 일자나 전입 신고를 해도 임차인으로서의 권리가 불완전합니다. 추후 소유권 분쟁이 발생하면 보증금 반환을 보장 받기 어렵습니다.3. 추가 담보 설정 가능성 : 건설사나 조합이 대출을 위해 근저당을 설정할 수도 있습니다. 등기부 등본이 없는 상태에서는 이런 담보 설정 여부를 확인할 수 없습니다.4. 전세 사기 유사 위험 : 등기 이전 전의 부동산을 빌려주며 월세나 보증금을 받는 사례 중 일부는 실제 임대 권한이 없는 사람이 등장하는 경우도 있어, 전세 사기나 월세 사기 형태로 이어질 가능성이 있습니다.안전하게 거래하는 방법==>집주인 신분과 분양 계약서, 완납 증명서, 조합원 명세를 직접 확인해야 합니다.가능하면 등기 완료 후 계약을 권장합니다.특약 필수 기재 : 계약서에 보증금 보호를 위한 강력한 특약을 반드시 포함해야 합니다. - "임대인은 소유권 보존 등기 일로부터 00이내에 임대주택을 담보로 한 어떠한 근저당권, 전세권 등 일체의 권리 설 정을 하지 않는다. 이를 위반시 임차인은 계약을 해지하고 즉시 보증금 반환을 요구할 수 있다.불가피하다면 공 증을 하거나 보증 보험(전세 보증 보험.SGI 서울 보증 보험 등)에 가입해 리스크를 최소화하세요.법률 전문가나 공인중개사에게 계약서 검토를 의뢰하는 것이 좋습니다.결론적으로, 등기부 등본 없는 신축 아파트는 "법적 소유권이 명확하지 않은 상태의 부동산"이므로 리스크가 높습니다. 가능하면 등기가 완료된 이후 계약하는 것이 안전합니다.경제 / 부동산25.11.2700
- 신생아특례대출 1주택 보유 관련 문의안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아기와 함께 보금자리를 마련하시려는 계획에 대해 깊이 공감합니다. 신생 아 특례 대출과 관련하여 현명한 결정을 내릴 수 있도록 핵심 내용을 살펴보겠습니다.1. 혼인 신고의 중요성 : 현재 미혼 상태에서는 남편 분이 무 주택 자로 간주되어, 남편 분 명의로 신생 아 특례 대출을 신청할 경우 아내 분의 1 주택 소유는 직접적인 영향을 주지 않습니다. 다만 신 생 아 특례 대출은 혼인신고를 한 부부를 대상으로 하므로, 아기가 태어난 후에 혼인신고를 하셔야 대출 신청이 가능합니다.2. 아내 분 주택 매도 및 대출 상환 계획 : 혼인신고 후 신생 아 특례 대출을 신청하게 되면, 부부의 주택 소유 및 소득이 합 산 되어 심사 됩니다. 따라서 남편 분 명의 대출 잔금을 치르기 전에 아내 분 명의 주택 매도와 디딤돌 대출 상환을 완료하여 부부 합 산 무 주택 요건을 충족하는 것이 매우 중요합니다. 3. 대출 심사 주의 사항 : 혼인 신고 후 부부 합 산 소득이 1억 3 천 만원 이하여야 합니다.(현재 약 1억 원 이므로 문제없음). 자녀는 2023년 1월 1일 이후 출생해야 하며, 대출 신청일 기준 2년 이내 자녀가 있어야 하는데, 내년 5월 출산 예정이시라 이 요건은 충족됩니다.결론적으로, 아내 분 주택 매도 및 대출 상환을 완료하신 부, 아기 출생 후 혼인신고를 하시고 남편 분 명의로 신생 아 특례 대출을 신청하시는 것이 가장 현명한 방법입니다. 최종 진행 전 반드시 은행과 상담하여 최신 정보를 확인하시길 권해드립니다. 아기와 함께 행복한 새 출발 하시기를 응원하겠습니다.경제 / 부동산25.11.265.01명 평가10
- 정말 감사해요300
- 비규제 6억 이하 아파트 자금출처소명 나오나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.비 규제 지역에서 5억 2 천만 원 아파트를 매수하시고 자금 출처 소명에 대한 걱정이 있으시군요.자금 출처 소명 조사는 국세청이 부동산 취급 자금이 어디서 나왔는지 확인하는 과정입니다. 몇 가지 기준을 바탕으로 살펴보겠습니다.자금 출처 소명 가능성 분석 ==>소명 대상 여부 : 30세 이상 납세자가 3억 원 이상의 주택을 취득할 경우 자금 출처를 소명 해야 할 수 있습니다. 말씀하신 분의 경우 63세이며 5억 2 천만 원의 주택을 매수하시므로, 자금 출 저 조사 대상이 될 가능성이 높습니다.증여 추정 기준 : 취득 가액의 20% (약 1억 4 백만 원) 또는 2억 원 중 적은 금액에 미달하는 입증되지 않은 금액은 증여로 추정하지 않습니다.5억 2 천만 원 매수 시, 총 필요 자금 1억 6 천만 원(대출 3억 6 천만 원 제외) 중 약 1억 4 백만 원을 초과하는 부분이 소명 되지 않으면 추정될 수 있습니다.대응 방안 및 준비 사항 ==>소명 요구 시 당황하지 않도록 다음과 같은 자료들을 미리 준비하시는 것이 중요합니다.소득 및 금융 증 빙 : 연봉 1억 원에 대한 근로소득원천징수영수증 등 소득 증 빙 자료와 함께 통장 거래 내역을 통해 소득이 저축 된 흐름을 입증해야 합니다.자산 매각 대금 : 만약 주택 매수 직전에 다른 부동산 , 주식, 또는 코인 등을 매각하여 자금을 마련했다면 해당 매각 증 빙 서류를 준비해야 합니다. 특히 코인 투자 수익의 경우 투자 단계부터 매매 단계까지 의 흐름을 명확히 보여줄 자료가 필요합니다.기타 자산 출처 : 전세 보증금 반환 금, 부모님께 빌리 돈(차용증 및 이자 지급 내역 필수)등 출처가 명확한 다름 자산이 있다면 관련 서류를 준비해 주세요.국세청은 자금 흐름을 면밀히 검토하므로 , 모든 자금의 출처를 정확하게 설명할 수 있도록 자료를 철저히 준비하시고, 필요 시에는 세무 전문가의 도움을 받는 것이 가장 안전합니다.경제 / 부동산25.11.2600
- 생애최초 수도권 ltv 70퍼인가요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.생애 최초 주택 구입 자를 위한 내 집 마련 디딤돌 대출의 경우, 일반적인 LTV는 최대 80%까지 적용됩니다.. 매매가 가 3억 원 미만인 아파트를 알아보고 계시므로, 해당 조건 내에서는 LTV 80%가 적용될 가능성이 높습니다.하지만 LTV는 단순히 생애 최초 여부 만으로 결정되는 것이 아니라, 몇 가지 요인에 따라 달라질 수 있습니다.주택 가격 및 지역 : 시 흥, 안 산 등 수도권 지역의 경우 주택 가격이 3억 원 미만이라면 LTV80% 적용 대상이 될 수 있습니다.신청인의 소득 및 신용도 : 대출 신청인의 연 소득과 신용 점수 등 개인적인 금융 상황도 LTV 산 정에 영향을 미칠 수 있습니다.주택 유형 및 담보 가치 : 아파트의 경우 일반적으로 담보 가치 평가가 용이하지만, 주택의 상태나 감정 평가 결과에 따라 달라질 수 있습니다.최초 금리 및 조건 : 최종 우대 금리의 적용은 수탁 은행의 서류 심사 결과에 따라 결정되므로, 자세한 상담이 필요합니다.따라서 가장 정확한 LTV 및 대출 한도를 확인하시려면, 주택 금융 공사 또는 디딤돌 대출을 취급하는 은행(예: 신한 은행)에 직접 방문하시거나 문의하여 자세한 상담을 받아보시는 것이 가장 좋습니다. 은행에서는 말씀 하신 분의 상황을 바탕으로 정확한 정보를 안내해 드릴 것입니다.경제 / 부동산25.11.2600
- 버스 하차 할때 환승이라고 떴는데 나중에 문제 생기나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.대중 교통 환승 할인을 받으려면 승 차 시와 하차 시 모두 교통 카드를 태그 하는 것이 원칙입니다.1. 실제로 승차 태그를 하셨을 경우 : 급한 상황이라 인지하지 못했을 수 있으며,이 경우 정상적인 이용으로 추가 요금 문제는 발생하지 않습니다.2. 승차 태그 없이 하차 시 '환승'이 떴을 경우 : 이는 드문 경우이며, 승 차 기록 없이 하차 태그만 했다면 부정 승차로 간주될 수 있습니다. 이로 인해 다음 승차 시 불이익을 받거나 해당 버스 노선의 최대 요금이 부과될 가능성이 있습니다.정확한 요금 부과 여부를 확인하시려면, 사용하신 교통 카드의 이용 내역을 조회해 보시거나 해당 교통 카드 회사(예: 티머니, 캐시비) 또는 버스 운영 기관에 직접 문의해 보시는 것이 가장 확실합니다. 걱정 마시고 먼저 이용 내역을 확인해 보시길 바랍니다. 교통 카드 회사의 웹사이트나 앱 에서 쉽게 이용 내역을 확인할 수 있을 거예요경제 / 부동산25.11.2600
- 역세권아파트는 어느정도 이해가 가는데요 공세권아파트는 뭔가요안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.'공세 권 아파트'에서 '공세 권'은 아파트 주변에 공원이나 녹지 공간이 풍부하게 조성되어 있어, 쾌적하고 자연 친 화 적인 주거 환경을 누릴 수 있는 지역을 의미합니다. '숲 세 권'과 비슷한 맥락으로 사용되며, 주거 만족도를 높여주는 중요한 요소로 평가 받고 있습니다. 현대인들이 여가와 힐 링을 중요하게 생각하면서 공세 권 아파트의 인기가 높아지고 있으며, 실 수요자 뿐만 아니라 투자자들에게도 매력적인 입지로 각광 받고 있습니다. 이처럼 아파트 단지 곳곳에 나무와 녹지를 심는 건설사도 늘고 있습니다. 과거에는 단지 조경이 부가 적인 요소로 취급됐지만, 이제는 분양 성패를 좌우하는 핵심 경쟁력으로 자리 잡고 있습니다.경제 / 부동산25.11.2600
- 직방같은 부동산 온라인 사업에 필요한 모든 자격증과 구비서류 알려주세요.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.직 방과 같은 온라인 부동산 플랫폼 사업 그리고 인테리어 사업을 시작하는 데 필요한 자격증과 구비 서류, 그리고 절차에 대해 살펴보겠습니다.1. 온라인 부동산 매물 매 칭 서비스 사업 :온라인 플랫폼 운영은 주로 정보 통신망을 통한 서비스 제공에 초점을 맞춥니다. 사업자 등록 절차 : 관할 세무서에 '서비스업'(종목 : 부동산 플랫폼 운영 등)으로 사업자 등록을 하시고, 온라인을 통한 서비스 제공이므로 관할 시/군/구청에 통신 판매 업 신고를 해야 합니다.필요한 자격증 : 직접적인 중 개 행위 없이 매물 정보 게시 및 수요자 - 공급자 연결 역할만 한다면 공인중개사 자격증이 필수는 아닐 수 있으나, 법률적 논란의 여지가 있으므로 전문가와 사전 상담이 중요합니다. 직접 중 개를 하시려면 공인중개사 자격증이 필수입니다.구 비 서류 : 사업자 등록 신청서, 신분증 사본, 사업장 임대차 계약서 사본, 통신판매업신고증 사본 등이 필요하며, 법인 설립 시 법인 등기부 등본 등 추가 서류가 요구됩니다.2. 인테리어 사업(실내 건축 공사 업) : 인테리어 사업은 '실내 건축 공사 업'에 해당하며, 이는 '건설업 면허'가 필요한 전문 면허 사업입니다.사업자 등록 및 면허 : 법인 설립(선택 사항)후 관할 세무서에 사업자 등록(업 태 : 건설업, 종목 : 인테리어 공사 등)을 하며, 건설업 면허 취득을 위해 건설업 등록 기준을 충족하여 면허를 신청해야 합니다.주요 등록 기준 : 일정 기준 이상의 자본금(1.5억 원 이상), 건축 초급 이상 기술자 2인 이상 확보, 사무실 등 시설 장비, 건설 공제 조합 출자 등이 요구됩니다.필요한 자격증(기술 인력) : 실내 건축 공사 업 등록을 위해서는 건축 관련 국가 기술 자격증을 소지한 기술자를 최소 2인 이상 확보해야 합니다.(예: 건축 기사, 실내 건축 기능사 등)구 비 서류: 법인 등기부 등본, 사업자 등록증, 자본금 증 빙 서류(기업 진단 보고서), 기술 자격증 사본 및 경력 수첩, 사무실 임대차 계약서, 건설 공제 조합 확인서 등 복잡한 서류들이 필요합니다.결론적으로, 두 사업 모두 시작 전에 전문가와 충분히 상담하시고 구체적인 로드 맵을 세우시는 것을 추천합니다. 특히 실내 건축 공사 업은 등록 기준이 다소 복잡하므로 건설업 전문 세무 사나 행정 사와의 상담이 큰 도움이 될 것입니다.경제 / 부동산25.11.2500
- 월세 구두계약 연장으로 인한 중개수수료 부담안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 임대차 계약에서 '구두 계약'과 '묵시적 갱신'은 법적으로 중요한 차이가 있습니다.구두 계약의 효력과 중 개 수수료 문제 ==>집주인과 문자 메시지 등으로 'N개월 연장'에 대해 명확히 합의한 증거가 있다면, 이 구두 합의는 법적인 효력을 가집니다. 이 경우 합의된 'n개월'이 새로운 계약 기간이 되면, 이 기간 만료 전에 임차인이 퇴 거 한다면 중 개 수수료는 임차인인 부담할 가능성이 큽니다. 중요한 것은 '몇 개월 연장'에 대한 명확한 합의 증거가 있는가 하는 점입니다.묵시적 갱신과 차이점 ==>묵시적 갱신은 임대차 만료 전 특정 기간 동안 아무런 통보가 없을 때 2년 자동 연장되는 것을 의미합니다. 묵시적 갱신이 되면 임차인은 언제든지 해지 통보 후 3개월 뒤 퇴거 할 수 있으며, 이때 중 개 수수료는 임대인이 부담합니다. 하지만 본인께서 만기 3개월 전부터 집주인과 'n개월 연 장'을 논의하셨으므로, 이는 묵시적 갱신으로 보기 어렵습니다. 부동산 중개 인의 설명처럼 '묵시적 갱신이 아니다'라는 부분은 맞습니다. 말씀 하신 분을 위한 조언 ==>가장 중요한 것은 집주인과 문자나 통화 기록을 통해 'n개월 연장'에 대한 명확한 합의 내용을 입증하는 것입니다. 이 증거를 바탕으로 합의된 기간 까지만 거주하시고, 그 이후에는 중 개 수수료 부담 없이 퇴 거가 가능한지 암대 인과 다시 논의해 보실 수 있습니다.경제 / 부동산25.11.2400
- 규제 지역에서 재개발 빌라는 어떤 경우에 현금청산 대상이 되나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.규제 지역 내 재개발 빌라 투자 시 현금 청산 대상 여부에 대한 현명한 고민에 대해 핵심만 요약하여 설명해 드리겠습니다. 투기 과열 지구 등으로 지정된 규제 지역에서는 재개발 빌라가 신축 아파트 입주 권을 받을 수 있는지 여부가 매우 중요합니다.재개발 빌라가 현금 청산 대상이 되는 주요 기준은 다음과 같습니다.권리 산정 기준일 이후 신축 된 빌라 : 재개발 사업에서 '권리산정기준일'은 매우 중요한 기준점입니다. 이 날짜 이후에 지어진 신축 빌라를 매입한 경우,아파트 입주 권을 받지 못하고 현금으로 보상 받게 되는 '현금 청산' 대상이 됩니다.'건축 허가 접수일'기준의 중요성 : 특히 주의하실 점은 일부 잘못된 정보와 달리, 권리 산정 기준 일의 기준은 빌라의 '준공일'이 아니라 '건축 허가 접수일'이라는 것입니다. 즉, 권리 산정 기준일 이전에 건축 허가가 접수된 신축 빌라여야 입주 권을 받을 자격이 주어집니다. 이 날짜 이후에 건축 허가 를 받아 건축 된 빌라는 현금 청산 대상이 됩니다. 투기 과열 지구의 영향 : 서울 전역이 투기 과열 지구로 지정되는 등 규제가 강화되면 재건축.재개발 조합원 입주 권에 대한 영향이 커질 수 있습니다. 이러한 규제 지역에서는 조합원 지위 양도가 제한되거나 입주 권 확보가 더욱 까다로워질 수 있습니다.따라서 규제 지역 내 재개발 빌라에 투자하실 때는 반드시 해당 구역의 '권리 산정 기준일'일 언제인지 확인하시고, 매수하시려는 빌라의 '건축 허가 접수일'이 권리 산 정 기준일 이전인지 명확히 확인하셔야 합니다. 또한 공공 재개발의 경우 일반적인 재개발과는 다른 규정들이 적용될 수 있으므로, 반드시 전문가와 상담하여 정확한 정보를 확인하시는 것이 중요합니다.경제 / 부동산25.11.2400