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일시적1가구 2주택 조정지역 양도세 문의
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 두 주택 모두 실 거주 요건을 충족하지 못하셔서 양도세 비과세 적용이 어려운 상황입니다. A주택(2020년 3월 취득 후 조정 지역 변경)과 B주택(2025년 9월 비 조정 지역 취득) 모두 1 가구 1 주택 비과세를 위해서는 2년 실 거주 요건이 필요합니다.1. 매매 시 비과세 혜택을 받을 방법이 있을 까요? 없다면 어느 주택을 먼저 파는 것이 유리 할까요? 현재로서는 두 주택 모두 실 거주 요건을 충족하지 못해 비과세는 어렵습니다. 양도 차익이 큰 A주택(3억 원)을 나중에 매도하는 것이 유리합니다. B주택을 먼저 매도하신 후, A주택에서 2년 실 거주 및 보유 요건을 채워 비과세 혜택을 받는 전략이 세금을 크게 줄일 수 있습니다.2. B주택을 구입 시점으로부터 1년 후에 먼저 매매 시 세금 률은 어느 정도로 예상해야 하나요 ? B주택을 1년 후(2026년 9월) 매매하신다면,양도 차익 1억 원에 대해 약 70% 수준의 양도 세율(지방세 포함 약 77%)이 적용될 가능성이 높습니다.(1년 이상 2년 미만 보유 시 60% +지방세) 또한, 1 가구 2 주택 상태로 매도 시 양도세 중과가될 수 있으니,2026년 5월 9일 까지 인 정부의 중과 유예 조치 연장 여부를 주시하시는 것이 중요합니다.3. B주택을 먼저 팔고 A주택으로 들어가서 최소 의무 기간 거주한다면 추후 매매 시 1 주택으로 인정받아 양도세는 비과세는 적용 받을 수 있나요 ? 네, 이 방법이 양도세를 절감하는 가장 현명한 전략입니다. B주택을 먼저 매도하여 1 주택 자가 되신 후, A 주택으로 전입 하여 2년 이상 실제 거주하시면 A주택 매매 시 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다. A주택은 취득 시점과 이후 조정 대상 지역 변경으로 인해 2년 실 거주 요건이 필수임을 기억하시면 됩니다.결론적으로, 2026년 5 월 9 일에 종료되는 양도세 중과 유예 조치의 연장 여부를 지속적으로 확인하셔야 합니다. B주택 매도 시점(2026년 9월)까지 유예 되지 않으면 세 부담이 급증할 수 있습니다. 현재의 상황과 목표를 고려할 때, B주택 먼저 매도 후 A주택 실 거주를 통한 비과세 전략이 가장 확실한 절세 방안입니다.
경제 / 부동산
26.01.06
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주택 상속과 디딤돌 대출 승계 질문드립니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.피 상속인 -상속인 A 혼인신고 시 ==>1 가구 2 주택 적용 여부 : 혼인신고 시 바로 1 가구 2 주택이 됩니다. 다만, 양도세 측면에서는 혼인 일로부터 5년 이내에 기존 주택 처분 시 일시적 2 주택 특례로 비과세 혜택 가능성이 있습니다.각자의 디딤돌 대출 영향 : 1 가구 2 주택이 되면 디딤돌 대출의 자격 요건을 위반할 가능성이 큽니다. 대출 약관에 따라 기한 이익 상실 또는 금리 변동 등의 불이익이 있을 수 있으니, 해당 은행에 반드시 문의하셔야 합니다.피 상속인 디딤돌 대출 승 계 여부 : 정책 자금 대출인 디딤돌 대출은 승 계가 거의 불가능합니다. 상속 시 대출금 상환이 필요하며, 상속인이 새 대출을 받거나 자금으로 상환해야 합니다. 이 경우, 상속 개시와 동시에 대출금은 상속인들에게 상속 채무로 승계되며, 은행은 상속인들에게 즉시 상환을 요구하거나, 상속인이 새로운 대출(일반 주택 담보 대출)로 대환 하도록 요구할 것입니다.상속 개시 후 A의 기존 주택 매매(3년 내) : 혼인 및 상속으로 인해 주택 수가 늘어나 복잡해집니다. 대출 승 계는 원칙적으로 어렵습니다.어떤 주택을 먼저 매매 할 지에 따라 세금 및 대출에 미치는 영향이 크게 달라질 수 있으므로, 전문가와 면밀히 상의해야 합니다.피 상속인-상속인 A혼인신고 미 신고 시==>상속권 여부 : 사실 혼 배우자인 A는 현행 법 상 상속권이 없습니다. 따라서 재산은 피 상속인의 친 자녀인 B,C에게 만 상속됩니다.C의 무 주택 자격 박탈 여부 : 주택 지분 만을 상속 받더라도 C는 유 주택 자가 됩니다. 이는 버팀목 대출의 무 주택 요건 위반으로 이어질 수 있으며, 향후 무 주택 자로서 받을 수 있는 혜택이 사라집니다.피 상속인 주택을 상속인 A의 단독 명의로 상속 받는 방법 ==>사실 혼 관계인 A는 법률 상 상속권이 없으므로 직접 단독 상속은 불가능합니다. 만약 A가 주택을 소유하기 원한다면 다음을 고려할 수 있습니다.피 상속 인의 유언 : 피 상속인이 생전에 A에게 주택을 유증하는 유언을 남길 수 있으나, 자녀들의 유류 분 청구 권이 발생할 수 있습니다.B,C의 증여 또는 매매 : BDHK C가 주택을 상속 받은 후 A에게 증여하거나 매매하는 방법이 있습니다. 이 경우 증여세 또는 양도소득세 및 취득세 등 상당한 세금 부담이 발생합니다.결론적으로, 이처럼 상속, 세금, 대출 문제는 각자의 상황과 법률 및 정책에 따라 매우 다양하게 적용됩니다. 문의 하신 상황은 디딤돌 대출이라는 정책 대출의 특성, 상속으로 인한 소유권 변동, 그리고 사실 혼/ 법률 혼 여부 등 복잡한 요건이 모두 얽혀 있습니다. 반드시 부동산 전문가와 상담을 하시고, 다양한 시나리오에 따른 세금 및 대출 영향을 시뮬레이션 해보고, 가족 모두가 충분히대화하여서로에 가장 합리적인 해결책을 모색하시기를 권합니다.
경제 / 부동산
26.01.06
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전세기간 만료전 집주인 퇴거요청시 합의방법문의
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.가장 중요한 것은 본인은 2027년 1월 말까지 거주할 권리가 있으므로, 이사 나가는 것을 전제로 협상을 진행하는 것이 유리합니다.2023년 2월 계약 만료 시점에 구두로 2년 연장에 합의하셨고, 이를 뒷 받침 하는 문자 내용이 있다면 해당 2년 연장 계약(2025년 2월 ~2027년 1월 말)은 유효하다고 볼 수 있습니다. 주택 임대차 보호 법 상 임대차 계약은 구두 합의도 효력이 있으며, 문자 내용은 중요한 증거가 됩니다. 집주인은 임차인(세입 자)과의 합의 없이 일방적으로 계약 기간 중간에 퇴 거를 요구할 수 없습니다 특히 집주인이 매매를 이유로 퇴 거를 요구하는 것은 법적으로 임차인에게 계약 해지의 사유가 되지 않습니다. 그리고 집이 매매 되더라도 , 본인의 전세 계약은 주택 임대차 보호 법에 따라 새로운 집주인(매수인)에게 승 계 됩니다.이사 시 협상 방법 ==>세입 자가 자발적으로 합의 이사에 응할 경우, 이사 비용 . 중개 보수 등을 협의하여 요구할 수 있습니다. 일반적으로 다음 항목이 포함됩니다.이사 비 : 실제 이사 비용 수준(약 100~200만 원 선, 주택 크기에 따라)중 개 보수 : 새로운 전세 집 또는 월셋 집을 구할 때 발생하는 중 개 보수 료잔 여 기간 손해 보전 금 : 남은 계약 기간 동안의 금리 또는 이사 비 부담 등을 포함한 합의 금금액이 협의 되면 서면으로 합의서 작성 후 보증금 반환과 동시에 퇴 거 해야 안전합니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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- 고민해결 완료
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10.15부동산대책 이후 경락자금대출 대출한도
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.가장 확실한 방법은 개별 상담입니다. 낙찰 받으려는 물건의 주소, 본인의 소득 및 기존 대출 현황, 주택 보유 수를 명확히 하여 경락 자금 대출을 취급하는 금융기관(은행, 보험사, 저축 은행 등)에 직접 문의하여 정확한 한도를 확인하는 것이 중요합니다.10.15 부동산 대책 이후 경락 자금 대출(경락 잔금 대출) 역시 일반 부동산 규제와 유사한 규제를 적용 받게 되었습니다. 특히, 주택 매매 및 임대사업자가 규제 지역 내 주택을 경락 받을 때 은행을 통한 경락 잔금 대출은 사실상 LTV(주택 담보 대출 비율) 0%에 가깝게 제한되었습니다. 이는 사업자로서 규제 지역 내 주택을 경매로 취득하려는 경우, 은행을 통한 대출을 받기가 매우 어려워졌다는 의미입니다. 대출을 더 받을 수 있는 방법에 대해 문의 주셨는데요. 이러한 규제는 주택 매매 및 임대 사업자를 대상으로 규제 지역에서 더욱 강화된 조치입니다. 대출 가능성을 높이기 위한 방법을 살펴보면 ==>매수 주체 변경 고려 : 사업자가 아닌 개인이 실수요 목적으로 경락 받는 경우 규제가 완화될 수 있습니다.비 규제 지역 검토 : 비 규제 지역에서는 LTV 규제가 상대적으로 덜할 수 있습니다.다양한 금융 기관 상품 비교 : 은행 외 저축 은행, 보험사 등 각 기관의 대출 한도와 조건을 꼼꼼히 비교해 보세요다른 보험 담보 / 신용 대출 활용 : 경락 주택 외 다른 자산을 담보로 하거나 신용 대출을 병행하는 방법도 있습니다. 결론적으로, 경락 잔금 대출도 이제 '주 담대 규제'의 범주 안에 들어왔습니다. LTV.DSR.다주택 규제 모두 일정 부분 적용되므로, 과거처럼 낙찰가의 70~80%를 대출 받기 어렵습니다. 하지만 소득 증 빙, 지역 선택, 명의 조정 등을 통해 합법적으로 한도를 최적화 하는 방법은 여전히 존재합니다.
경제 / 부동산
26.01.04
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의정부 중에 의정부역 부근 의정부동, 회룡역 부근(호원동), 발곡역 부근 중에 어느 게 낫나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.집을 구할 때는 "서울.의정부 접근성 + 너무 시끄럽지 않은 주거 분위기 + 산책하기 좋은 동네 + 여성 1 인 가구 안전 감" 이 네 가지가 핵심이라고 볼 수 있습니다. 질문 사항을 중심으로 판단했을 때 회룡 역 쪽 호원 동을 조금 더 추천하는 편이 더 맞아 보입니다. 회룡 역 인근 (호원 동) 을 추천하는 이유 ==>1호선 + 경전 철 환승 역이라 서울 접근성 좋고, 차량 이동 시에는 외곽 순환 도로 IC와도 가까워 출 퇴근 거점으로 무난합니다.역 주변으로 상권이 꽤 형성돼 있어서 '생활에 필요한 건 근처에서 웬만큼 해결되는 동네"느낌입니다.도봉상.북한산 축과 가까운 편이라, 자연.산책 선호하는 사람들 만족도가 꽤 높은 편이라는 평가가 많아요.아파트 단지 위주 구역이 많아서 , 의정부 역 앞 번화가 쪽 보다 상대적으로 주거지 분위기가 강하고 , 밤에 돌아다닐 때 체감 분위기도 다른 편이라는 얘기가 많습니다. 그리고 질문 자 님이 말한 "회룡 역 - 발곡 역 산 책 만족도 높았다"는 기억과 잘 맞는 환경 쪽이라 생각됩니다.결론적으로, 예전에 의정부 동에서 스트레스를 받으셨던 이유가 단순히 번잡함이었다면 발 곡 역 부근의 쾌적함이 더 끌릴 수 있지만, 독립해서 혼자 지내시기에 너무 조용하면 오히려 외로움을 느낄 수 있습니다. 호 원 동은 의정부 만큼 복잡하지 않으면서도, 서울로의 출퇴근이 편리하고 적절한 상권과 산책하기 좋은 환경까지 두루 갖추고 있어서 26세 여성 분이 안정적으로 생활하시기에 가장 균형 잡힌 선택이 될 것이라 생각합니다. 최종적인 결정은 본인이 할 것이므로 원하는 곳을 실제로 방문하셔서 낮과 저녁의 분위기, 마음에 드는 매물 주변 환경 등을 직접 느껴보시는 것이 가장 중요합니다.
경제 / 부동산
26.01.04
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구리가 무게,순도가 같은데 가격 차이가 나는 이ㅠ
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.무게와 순도가 같더라도 가격에 차이가 나는 이유와 어떤 구리를 구매해야 가치가 있는지는 시장 상황, 유통 구조, 그리고 사용 목적을 종합적으로 고려해야 현명한 선택을 할 수 있습니다.무게와 순도가 같은 구리라도 가격이 차이 나는 주된 이유는 다음과 같습니다.시장 수요 및 공급 변동 : 구리 시장의 수요와 공급 상황에 따라 가격이 크게 변동 합니다.지역 별 운송 및 물류 비용 : 지역마다 운송 및 보관 비 등 물류 비용이 달라 가격 차이를 유발할 수 있습니다.구리의 형태(가공 여부): 원 재료(스크랩, 잉 곳)와 가동된 제품(전선 등)은 가공 과정의 인건비와 기술 료 때문에 가격이 달라집니다.거래 규모 및 유통 경로 : 대량 /소량 거래나 유통 과정의 마진 율 에 따라 최종 가격이 달라집니다.어떤 구리를 구매해야 가치가 있을 까요? ==>이는 사용 목적에 따라 달라집니다.1. 투자 목적(현물 투자) :99.9% 이상의 고 순도 구리(잉 곳, 전해 동 등 국제 표준 형태)가 좋습니다.런던 금속 거래소(LME)등에서 발표하는 국제 시세를 꾸준히 확인하며 매수 타이밍을 잡으십시오신뢰할 수 있는 대형 금속 거래 업체나 제 련 소를 통해 순도와 무게를 보장 받는 것이 안전합니다.2. 산업용 / 제품 제조 목적 : 전선 용, 합금 용 등 용도에 맞게 규격과 형태를 선택하고, KS 마크, ISO 인증 등 품질 인증을 확인하는 것이 중요합니다.결론적으로, '가치 있는 구 리'란 사용하려는 목적에 가장 적합한 물리적, 화학적 특성과 규격을 충족시키면서도 합리적인 가격에 구매할 수 있는 제품이라고 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.03
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원룸 자취에 대해서 궁금한점이 있습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 연봉 2,700만 원(월세 전 약 225만 원)이시라면, 주거 비(월세 + 관리비)는 소득의 25~30%인 45만 ~55만 원 선으로 최대한 여유를 잡아도 60만 원 이내가 적정합니다. 하지만 공과 금 , 식비 등 다른 고정 지출을 고려하여 월세 비중을 25%이내로 맞추시는 것을 추천 드립니다.첫 자취를 위한 현실적인 조언은 다음과 같습니다.1. 예상 생활비 목록 작성 : 월세, 관리비 외에 공과 금(전기, 가스, 수도), 식비, 교통비, 통신비 등 모든 지출을 미리 계산하여 현실적인 예산을 세우세요.2. 안전 및 치안 확인 : 여성 분 이시라면 안전이 가장 중요하니, CCTV, 잠금 장치 등 치안 상태를 꼼꼼히 확인하고, 늦은 밤에도 주변 환경을 직접 둘러보세요3. 집 내부 및 편의 시설 점검 : 채광, 통풍, 수압, 배수, 냉난방 작동 여부를 확인하고, 직장 까지 의 거리, 대중 교통, 편의점 등 주변 인프라를 고려해야 합니다.4. 계약 전 보증금 보호 확인 : 특약 사항을 꼼꼼히 확인하고, 월세라도 보증금 보호를 위해 전세 보증 보험 가입 여부 등 안전장치를 반드시 확인하는 것이 중요합니다.5. 첫 자취라면 이런 집이 좋습니다 : 풀 옵션 원 룸 (세탁기, 냉장고, 에어컨 포함), 관리비 항목 명확히 공개 된 곳 이며 반지하나 창문 없는 방은 권하지 않습니다. 그리고 위에서 언급 한 것처럼 회사와의 출 퇴근 거리를 최우선 적으로 고려해야 합니다.
경제 / 부동산
26.01.03
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주택담보대출 생애최초 자격 여부 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.생애 최초 주택 담보 대출의 '생애 최초 '자격은, 원칙적으로 주택을 소유한 이력이 없어야 합니다. 주택 취득세 감면이나 대출 우대 혜택을 받기 위한 기준은 매우 엄격하게 적용됩니다.본인의 경우 부동산 거래 내역이 없으시더라도 청약 홈에서 '재산세 정보(주택 분)에 전용 면적 97.50 제곱 미터 취득 이력'이 확인된다면, 이는 주택을 소유한 이력으로 간줄 될 가능성이 매우 높습니다. 1억 원 미만의 주택이라 하더라도, 일정 면적 이상의 주택을 소유했다는 기록은 '무 주택 자'기준에서 벗어나는 경우가 일반적입니다. 따라서 현재의 정보 만으로는 안타깝지만 생애 최초 자격에 해당하지 않을 가능성이 크다고 보아야 합니다. 다만, 대출 상품이나 청약 제도의 세부 규정에 따라 예외 조항이 있을 수도 있으니, 정확한 자격 판단을 위해서는 다음 직접 문의하시는 것이 가장 확실합니다. 한국 주택 금융 공사 : 디딤돌 대출 등 정부 지원 주택 담보 대출의 주관 기관이므로 가장 정확한 정보를 얻으실 수 있습니다.시중 은행 주택 담보 대출 당당 부서 : 실제로 대출을 실행할 금융기관에서 최종 자격을 확인 받는 것이 중요합니다.청약 홈 고객센터 : 현재 확인하신 정보를 바탕으로 주택 소유 여부 판단 기준을 문의해 보세요 결론적으로, 재산세 정보에 주택 분이 있었다면, 해당 시점부터 주택 소유 이력이 있다고 판단 될 가능성이 매우 높습니다. 무 주택 특례 적용 면에서는 면적(97.50㎡)이 커서 소액 / 저가 주택에 대한 '무 주택 자 간주' 기준에 미달할 가능성이 높습니다. 가장 정확한 방법은 대출을 취급하는 은행 또는 주택 도시 기금(HUG, HF등)상담 센터에 해당 주택의 정확한 취득 및 처분 시점, 면적, 당시 공시 가격(또는 기준 시가)등의 정보를 제시하고 직접 문의하시는 것입니다.
경제 / 부동산
26.01.03
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청년 맞춤 전세대출 후 다른 가족의 세대원 편입
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.청년 맞춤형 전세 대출을 받으신 후 어머니와 누나께서 전입 하시는 것은 가능하며, 어머님께서 자동으로 세대 주가 변경될 가능성은 낮습니다. 다만, 앞서 말씀드린 대로 대출을 받으실 금융기관에 대출 유지 조건과 세대 구성 변경에 대해 미리 한 번 더 확인하시는 것을 권해드립니다. 독립을 위한 청년 맞춤형 전세 대출 계획에 대해 살펴보겠습니다.1. 청년 맞춤형 전세 대출 후 유 주택 세대 원 전입 가능 여부 : 청년 맞춤형 전세 대출은 신청 시 본인만 무 주택 세대 주이시면 가능합니다. 따라서 대출을 받아 먼저 입주하신 후, 어머니와 누님이 유주택자 이시더라도 전입 하시는 것은 주민 등록 법 상 문제 없습니다. 다만, 대출 상품마다 대출 기간 중 유주택 세대 원의 전입에 대한 규정이 다를 수 있으니, 대출 실행 전 반드시 해당 금융기관에 미리 확인하시는 것이 안전합니다. 2. 세대 전입 시 어머니의 세대 주 변경 가능성 : 어머님이나 누님이 유 주택 자 이시더라도, 본인께서 세대 주로 유지하고 가족 구성원 모두 동의 한다면 세대 주가 자동으로 변경되지는 않습니다.'경제적 세대 주'의 개념은 주로 세금 관련 부분에서 세대 분리의 진정성을 판단할 때 사용되므로, 대출 심사 시의 주민 등록 상 세대 주 요건과는 다르게 보셔도 괜찮습니다.결론적으로, 대출 실행 전에, 주택을 보유한 가족(어머니, 누나)이 세대 원으로 편입할 경우, 전세 대출의 기한 연장이나 유지에 문제가 없는 지를 대출 취급 은행 또는 주택 도시 보증 공사(HUG)고객센터에 문의하여 명확한 답변을 받으셔야 합니다. 세대 주 변경 시는 가족이 전입 하더라도 주민 등록 상 세대 주가 자동으로 변경되지는 않습니다. 그러나 대출 유지 요건 때문에 은행에서 세대 원 구성 변경에 대해 제한을 둘 수 있으므로 꼭 확인하셔야 합니다.
경제 / 부동산
26.01.03
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분양권 가족(형) 매도후 바로 재매수
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.계획하신 가족(형)간 분양권 매도 및 재 매수 방식은 조세 당국으로부터 비과세 요건을 맞추기 위한 목적으로 간주될 가능성이 매우 큽니다. 이러한 경우 부당 행위 계산 부인 규정에 따라 양도세 비과세 혜택을 받지 못하고 오히려 가산 세 까지 부과될 수 있습니다.분양권의 가족 간의 매매 후 재 매수를 통한 1 세대 1 주택 비과세 전략에 대해 살펴보겠습니다.부당 행위 계산 부인 적용 가능성 : 분양권을 가족 등 특수 관계 인에게 매도 후 재 매수하는 행위는 세법 상 '부당 행위계산 부인' 적용을 받을 수 있습니다. 이는 거래 가격이 시가와 다르거나, 1 세대 1 주택 양도세 비과세 등 조세 회피를 목적으로 한다고 판단될 경우, 세무 당국이 거래를 인정하지 않고 세금을 다시 계산하여 부과하는 규정입니다. 본인의 분양권 프리미엄이 시가에 제대로 반영되지 않거나, 비과세를 위한 의도적 행위로 비춰질 수 있습니다.이월 과세 적용 가능성 : 형제 관계는 이월 과세 직접 적용 대상은 아니나, 만약 매매가 아닌 우 회 증여로 간주되거나 부당 행위 계산 부인 규정이 적용될 경우 유사한 세금 문제가 발생할 수 있습니다. 가족 간의 짧은 기간 내 매매 및 재 매수 행위는 조세 당국에서 비과세 요건을 인위적으로 조정하려는 시도로 보아 심 층 조사의 대상이 될 가능성이 매우 높으며, 원래 계획하셨던 세금 절감 효과는 커 녕 오히려 본 세와 가산 세 부담으로 이어질 수 있습니다.양도소득세 비과세 요건 : 가족 간의 반복 적인 거래는 1 세대 1 주택 비과세 요건을 인위적으로 조정하려는 시도로 보일 수 있으며, 비과세 혜택을 받지 못할 가능성이 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.03
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