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세입자인 제가 기존 집에서 이사할 때, 새로 들어올 세입자의 대출 거절로 계약 불발시 방안이 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.새로운 이사를 앞두고 많은 염려가 되실 상황으로 이해됩니다. 현재 상황에서 보증금 반환 지연 위험을 최소화하고 본인이 보호할 실질적인 방안들을 살펴보겠습니다.이사 준비, 핵심 조치 방안==>임대인과 명확한 특약 요청 :현재 임대인에게 새로운 세입 자의 대출 문제와 관계없이, 12월 20 알 까지 본인께서 보증금 전액을 반환하겠다는 내용의 특약을 강력히 요청하셔야 합니다.만약 이를 지키지 못할 경우 발생할 손해배상(새 집 계약금 손실, 이사 지연 비용 등) 내용도 포함하면 좋습니다.임대인에게 새로운 세입 자의 대출 진행 상황을 주기적으로 공유해 줄 것을 요청하세요.새로운 세입 자의 대출 문제 확인(임대인 통해) :새로운 세입 자의 개인 사유(신용도 문제 등)로 인한 대출 거절은 일반적으로 계약금 반환 사유가 아닙니다.임대인에게 새로운 세입 자의 대출 가능성을 꼼꼼히 확인하고, 거절 가능성 시 대안을 신속히 찾도록 요청하는 것이 중요합니다.보증금 미 반환 시 대처 :만약 12월 20일 까지 보증금을 받지 못하고 이사를 가야 한다면, 이사 가기 전에 반드시 임차권등기명령을 신청해야 대항 력과 우선 변제 권을 유지할 수 있습니다. 법원에 신청 후 등기부에 등기가 완료된 것을 확인하고 이사 및 전출을 진행해 보세요기존 전세 대출 갱신과 관련해서는, 기존 보증금 미 반환 시 대출 갱신 및 실행에 문제가 생길 수 있으니 현재 거래 은행에 반드시 미리 상담하여 구체적인 방안을 확인해 보셔야 합니다.추가 고려 사항 :임대인의 소극적인 태도나 답변이 불분명할 경우, 잔금일 전 내용 증명을 발송하여 보증금 반환을 촉구하고 법적 증거를 확보할 수 있습니다.상황이 복잡해지거나 협의가 어렵다면, 주택 임대차 보호 법 관련 법률 전문가와 상담하여 구체적인 대응 전략을 세우는 것이 가장 안전합니다. 결론적으로, 이사 계획이 순조롭게 진행 될 수 있도록 차분하게 준비하시기를 바랍니다. 힘든 상황이지만 잘 해결될 것 이라고 믿습니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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현 시점에서는 부동산을 구매하는것이 유리한가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 시장의 불확실성 속에서 부동산 구매 시기에 대한 신중한 고민을 하시는 것은 당연합니다.2025년 부동산 시장은 금리 인하 기대감 등 긍정적 요인과 변동성이 공존하고 있어, 단순히 '지금이 적기다'라고단정하기는 어렵습니다. 중요한 것은 시장 상황보다는 말씀하신 분의 개인적인 상황과 목표에 맞추어 현명한 계획을 세우는 것입니다.부동산 매수 계획을 위한 고려 사항은 다음과 같습니다==>명확한 목표 설정 : 실 거주 또는 투자를 포함하여 어떤 종류의 집을 어느 지역에 원하는지 구체적으로 정해주세요.재정 상황 분석 : 현재 자금 외에 대출 여력, 월 별 상환 능력, 취득세 등 부대 비용까지 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.시장 및 정책 변화 주시 :금리 변동, 정부 정책, 관심 지역의 매매가 동향을 꾸준히 살펴보셔야 합니다.장기적인 관점 유지 :부동산은 최소 5년 이상 보유할 계획으로 접근하는 것이 안정적이며, 개인의 투자 성향에 맞는 전략을 세우는 것이 좋습니다.이러한 사항들을 바탕으로 말씀하신 분에게 가장 적합한 매수 시점과 계획을 세우시는 데 도움이 되시기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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만기 전 전세금 받기 전 이사했어요. 제가 할 수 있는게 무엇이 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.와이프님께서 세대 주를 유지하고 계신 것이 현명한 대처이며, 보증금 안전을 위한 중요한 바탕이 됩니다.현재 상황에서 전세금을 안전하게 받으시기 위해 몇 가지 살펴보겠습니다.와이프 님의 '대항 력'과 '우선 변제 권' 유지 와이프님 께서 현재 기존 집에 세대 주로 전입 신고를 유지하고 계시고, 실 거주 요건을 충족하고 있다면 '대항 력'과 '우선 변제권'을 유지하고 계신 것입니다. 이는 만일의 경우 경매 등으로 집이 넘어가더라도 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 매우 중요한 권리입니다. 와이프님께서 새로운 곳으로 전입 신고를 하시게 되면 대항 력이 사라지므로, 보증금을 받기 전까지는 전입 신고를 유지하시는 것이 가장 중요합니다.임대인과의 지속적인 소통 및 합의 노력 이미 임대인께는 이사 사실을 알리셨겠지만, 앞으로도 계속해서 소통하며 보증금 반환 시기에 대해 합의를 이끌어 내는 것이 좋습니다. 만기 전에 보증금을 돌려받는 것은 임대인의 동의가 필요하기 때문에, 가능하면 보증금을 언제까지 돌려주겠다는 내용으로 서면 합의를 받아두시는 것이 가장 이상적입니다. 집이 나가지 않는 것이 임대인만의 귀책 사유는 아니지만, 상호 협의를 통해 해결책을 모색하는 것이 중요합니다.'임차 권 등기 명령' 활용 고려 만약 2026년 4월 계약 만료 일이 다가오는데도 보증금을 돌려받지 못하거나, 와이프 님께서도 새로운 집으로 전입 신고를 해야 하는 상황이 발생한다면 '임차권등기명령'을 신청하시는 것을 고려해볼 수 있습니다. 여기서 임차권등기명력이란 주택 임대차 보호 법에 따라 계약이 만료되었는데도 보증금을 반환 받지 못했을 때 신청할 수 있는 제도입니다. 이 명령이 등기 되면, 실제 거주하지 않더라도 전입 신고와 확정 일자를 통해 확보했던 대항 력과 우선 변제 권이 유지됩니다.내용 증명 발송 준비 :만약 계약 만료 일이 가까워지는데도 임대인과 보증금 반환에 대한 원활한 합의가 이루어지지 않는다면, 임대인에게 보증금 반환을 요청하는 내용 증명을 발송하여 임대인의 보증금 미 반환 사실과 보증금 반환 의무를 명확히 상기 시킬 수 있습니다. 이는 추후 법적 절차를 밟게 될 경우 중요한 증거 자료가 될 수 있습니다.결론적으로, 현재의 어려운 부동산 시장 상황에서도 보증금을 안전하게 돌려받기 이한 전략적인 접근이 필요합니다. 임대인과의 꾸준한 소통을 통해 만기 전 보증금 반환에 대한 서면 합의를 이끌어내는 것이 가장 좋으며, 이것이 여의치 않을 경우를 대비하여 계약 만료 후에는 임차권등기명령 신청을 고려하고 내용증명 발송을 준비하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
25.11.02
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시골의 전원주택을 구매할 때 저렴하게 경제적으로 매입을 할 수 있는 방법이 어떤 게 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.시골의 전원 주택을 경제적으로 매입하는 방법에 대해 저렴하면서도 합리적인 가격으로 전원주택을 마련하는 꿀팁에 대해 살펴보겠습니다.지자체 공고 및 공공 매각 활용하기 ==>일부 지방자치단체에서는 사용하지 않는 공공시설, 폐교, 빈 집 등을 매각하거나 장기 임대하는 경우가 있습니다. 특히 강원도, 전라남도, 경상북도 등 일부 농촌 지역에서는 '귀농 정착 마을'을 운영하며 1,000만 원대의 매물도 찾아볼 수 있습니다. 또한, 한국자산관리공사의 '온비드' 홈페이지에서 국가나 지자체의 공매 정보를 확인해 보세요. 이러한 매물은 일반 부동산보다 경쟁이 덜하고 가격이 매우 저렴한 편이나, 관심 지역을 설정해 알림을 받아보는 것도 좋은 방법입니다.중장기적 계획과 절세 전략 수립하기 ==>전원주택 구매는 단기적인 비용만 보는 것이 아니라 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 임시 거주 체험 : 먼저 주말마다 임대 전원 주택에 머물면서 지역 분이기나 생활비를 직접 체험해 보는 것이 중요합니다.인프라 고려 :도로 접근성, 병원, 마트, 학교 등 기본적인 생활 인프라를 미리 확인하는 것이 좋습니다. 너무 외진 곳은 생활에 불편함이 따를 수 있습니다.토지 용도 확인 : 불법 건축 문제를 예방하기 위해 토지 용도와 지역 지구 지정 여부를 사전에 반드시 확인하셔야 합니다.절세 팁 :농지나 임야를 매입할 경우 일정 요건을 충족하면 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 또한, 일부 지역에서는 지자체 이주 지원금이나 주택 수리 보조금을 제고하기도 합니다. 1 가구 1 주택 요건에 맞춰 매입하면 양도소득세 혜택도 누릴 수 있습니다. 결론적으로, '싼 집'을 찾는 것보다, 생활에 맞는 집을 '합리적인 비용'으로 마련하는 것이 중요합니다. 이를 위해서는 꼼꼼한 계획과 정보 탐색, 그리고 현장 경험이 모두 필요합니다.
경제 / 부동산
25.11.02
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공동명의 지분율 어는단계에서 신고가 되나요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공동 명의 지분 율 신고 시점 및 절차에 대해서 살펴보겠습니다. 소유권 이전 등기 시 법적 확정 : 공동 명의 지분 율은 부동산 매매 후 소유권 이전 등기 시 법적으로 확정되며, 등본에 명시됩니다. 계약서 특약에 지분 율을 명시해 두신 것은 아주 잘하셨습니다.자금 조달 계획서와 지분율의 중요성 : 자금 조달 계획서 양식에 지분율 칸은 없지만, 각 공동 명의자의 실제 자금 기여도를 증명하는 중요한 서류입니다. 만약 자금 조달 내역과 등기 지분율(6대4)이 일치하지 않으면, 자금 출처 조사를 받거나 증여세 문제가 발생할 수 있으니 주의해야 합니다.특약 지분 율에 맞게 각자의 자금 출처를 명확히 소명 할 수 있도록 계획 서를 작성하는 것이 중요합니다.부부 공동 명의와 증여세 특례 : 공동 명의 자가 부부 사이라면, 혼인신고 후 10 년간 6억 원까지 증여세 공제가 적용됩니다. 이 점을 고려하여 지분율을 정하는 것도 좋은 방법입니다.소중한 주택 마련 계획이 순조롭게 진행되시기를 진심으로 바랍니다.
경제 / 부동산
25.11.01
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생애최초나 다자녀는 주담대 혜택이 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.생애 최초 주택 구매자의 경우, 주택 LTV(주택 담보 대출)는 규제 지역에서도 70%까지 유지되는 경우가 많습니다. 이는 생애 최초로 주택을 구매하려는 분들을 위한 혜택이라고 볼 수 있습니다. 현재 본인께서도 7.5억 원의 생애 최초 대출을 통해 LTV 70%까지 대출을 받으려고 계획하시는 만큼, 이 혜택이 큰 도움이 될 것으로 보입니다.토지 거래 허가 구역으로 묶인 지역의 LTV 40%규제는 비 주택 담보 대출에 해당되는 경우가 많으며, 주택에 대해서는 다른 규정이 적용됩니다. 원래는 토지 거래 허가 구역의 비 주택 담보 대출 LTV 40%로 강화된다고 발표되었으나, 이후 주택에는 해당 규정 적용이 정정된 바 있습니다.다 자녀 가구의 경우, 주택 구매 관련 대출 혜택이 있을 수 있으나, 현재 가지고 계신 정보 만으로는 구체적인 LTV 혜택 여부를 정확히 말씀드리기는 어렵습니다. 정책의 종류와 시기에 따라 다 자녀 가구를 위한 특별한 주담대 상품이나 금리 우대 등이 있을 수 있으니, 이 부분은 관련 금융기관이나 주택 금융 공사 등에서 최신 정보를 확인하시는 것이 가장 정확합니다.부동산 시장과 정책 변화는 늘 민감하게 살펴보아야 할 부분입니다.
경제 / 부동산
25.11.01
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요즘 33평기준 새아파는 기본 7억 안팎인데 그만큼 돈이 있는 사람도 많다는건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.7억이라는 금액은 결코 적은 돈이 아니기에 , 여러 요인이 복합적으로 작용하기 때문에 단순히 '돈이 많은 사람 '만 구매한다고 보기는 어렵습니다. 몇 가지 일반적인 경우를 살펴보겠습니다.대출 활용 : 주택 구매 자금의 상당 부분을 대출로 충당하는 경우가 많습니다. 특히, 생애 최초 대출과 같은 정책 대출 상품이나 일반 주택 담보 대출을 활용하여 LTV(주택 담보 대출 비율) 70%까지 대출을 받아 자금을 마련하는 분들이 많습니다. 본인께서도 7.5억 원의 생애 최초 대출을 고려하시는 것처럼, 대출은 주택 구매의 중요한 수단입니다. 자산 축척 및 투자 : 기존에 다른 자산을 보유하거나 오랫동안 저축 및 투자를 통해 자산을 꾸준히 모아온 경우입니다. 기존 주택을 매도하고 더 큰 신축 아파트로 '갈아 타기'를 하는 경우도 여기에 해당합니다.세대 합가 및 개발 기대감 : 신축 아파트는 최신 건축 기술, 트랜드가 반영된 설계, 편리한 커뮤 티니 시설 등으로 인기가 높습니다. 또한, 역세권이나 학군이 좋은 입지, 주변 개발 호재가 있는 단지는 미래 가치 상승에 대한 기대감으로 완판 되는 경우가 많습니다. 다만, 최근에는 높은 분양가나 입지 적 단점 등으로 인해 마이너스 프리미엄(마 피)이 발생하는 경우도 있으니 신중한 접근이 필요합니다.따라서 이러한 완판 현상은 개인의 재정 상황, 대출 활용 능력, 시장의 미래 가치 판단이 종합적으로 반영된 결과라고 볼 수 있습니다. 본인께서도 주택 구매를 계획하시는 만큼, 현재 보유하신 자금과 대출 계획을 바탕으로 시장의 흐름과 정책 변화를 꾸준히 살피시며 신중하게 접근하시는 것이 중요하겠습니다.
경제 / 부동산
25.10.31
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자연스럽게 광고한다는건, 어떤 방법일까요?!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.PPL(Product Placement ),즉 간접 광고는 기본적으로 상품이나 브랜드 등을 영화나 드라마 같은 프로그램 내용 속에 자연스럽게 배치하여 시청자에게 노출 시키는 마케팅 기법을 의미합니다. 이러한 간접 광고는 사업 적 수익을 위한 자연스러운 마케팅 방법 중 하나 입니다.여기서 말씀 하신 분께서 궁금해 하신 '자연스러운 광고'라는 것은 PPL이 직접적인 노출이나 인위적인 연출을 넘어, 되도록 노출이 적어야 좋은 PPL로 인식된다는 점과 연결됩니다. 이는 그의 흐름을 끊지 않고 마치 원래 그 장면에 이었던 것처럼 느껴지게 하는 방식을 말합니다.간접적인 노출 방식의 구체적인 예시를 살펴보면 ==>상황 속 기능 노출 : 제품의 기능을 억지로 부각하기보다, 극의 상황 속에서 인물들이 제품을 사용하며 그 기능이 자연스럽게 보여지도록 하는 방식입니다. 예를 들어, 드라마 속 주인공이 특정 가구를 사용하면서 해당 가구의 편의 기능이 극의 일부처럼 노출되는 경우를 들 수 있습니다. 하지만 제품의 기능을 너무 부각하면 오히려 어색하게 느껴질 수도 있으므로, 이는 섬세한 연출이 필요한 부분입니다.장소 노출 :특정 프랜차이즈 매장이나 실제 공간을 드라마나 영화의 주된 배경으로 설정하여,그곳에서 인물들의 다양한 사건과 대화가 이루어지도록 하는 방식입니다. 이는 소비자들이 해당 장소를 극의 일부로 인식하게 하여 자연스럽게 브랜드나 장소를 인지하도록 돕습니다. 특정 상황과 장소를 지속적으로 연과 지어 노출함으로써 브랜드 이미지를 확고하게 각인 시킬 수 있습니다.그 외에도 드라마 종료 직전 에필로그나 예고 영상 하면에 노출되는 가상 광고, 화면 하단에 짧게 지나가는 자막 광고등 다양한 형태로 간접 광고가 활용되기도 합니다.결론적으로, '자연스러운 광고'란 시청자가 광고를 본다는 인식을 거의 하지 못하고, 콘텐츠의 일부로 받아들일 수 있도록 섬세하게 기획 되고 연출 된 간접 노출 방식이라고 말씀드릴 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.24
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분양권 구매 후 대출 승계를 꼭 해여하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.분양권 매매 시 중도금 대출 승계는 일반적으로 필요한 과정입니다. 이는 매도 인이 건설사에 납부해야 할 중도금을 대출로 진행했을 경우, 매수 인께서 해당 중도금 대출 채무를 인수하여 명의를 변경하는 절차를 의미합니다. 생애 최초 주택 구매 혜택으로 새로운 주택 담보 대출을 받으시는 것과는 별개로, 기존 중도금 대출 승계는 은행에서 매수인의 자격 심사를 거쳐 진행되므로, 계약서에 명시된 대로 은행을 방문하시어 관련 서류를 제출하고 승계 절차를 완료하셔야 합니다. 만약 이를 승계하지 않으시면 매도인의 중도금을 직접 현금으로 상황해야 할 수 있으며, 최종적으로 분양권의 소유권을 이전 받기 위해서는 공급 계약서 명의 변경 및 시행 사의 확인 도장 받는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
25.10.23
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최근 이슈되고 있는 토허제는 부동산 가격을 어떤쪽으로 가게끔 할 가능성이 높나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토허제는 투기적 거래를 막고 시장 안정을 위해 허가 구역 내에서 주택 포함 토지 거래 시 지자체장의 허가를 받아야 하는 제도입니다.수도권에서는 토허제가 투기 수요를 억제하여 단기적으로 거래량 감소와 가격 상승 압력 둔화로 이어질 수 있습니다. 또한 , 거래 어려움으로 매물이 잠기는 '매물 잠김' 현상이나 인접 비 규제 지역으로 수요가 이동하는 '풍선 효과'가 발생할 수 있습니다. 강남권 처럼 핵심 지역은 수요가 견고해 가격 방어가 비교적 견고할 수 있지만, 노원.도봉 등 서울 동북권 집값 하락 등 지역 별로 다른 양상을 보입니다.지방은 대부분 토허제의 직접적인 영향이 제한적이지만, 수도권 규제에 따른 투자 수요 유입으로 특정 개발 호재 지역의 양극화가 심화될 수 있습니다. 인천, 경기, 세종 등에서는 부동산 시장이 위축되고 전세 사기 등으로 비 아파트 시장의 불안이 가중되는 상황입니다.학계에서는 토허제가 주택 시장 안정 효과가 불분명하고 매물 잠김, 풍선 효과 등 시장 왜곡 현상을 초래할 수 있다고 분석합니다. 따라서 정부의 정책 기조와 시장의 실제 움직임을 꾸준히 살펴보시며 신중하게 접근하시는 것이 중요합니다.결론적으로, 정부의 정책 변화와 시장의 실제 움직임을 면밀히 주시하시고, 규제 해제 예상 시점 등 지역 별 특성을 고려한 전략적 접근이 필요하다고 생각합니다. 실 거주 목적이라면 오히려 경쟁이 줄어든 시점에 매입하여 장기적 가치를 기대할 수도 있고, 투자 목적이라면 단기 차익 실현보다는 대체 지역으로의 분산 투자나 규제 해제 시점을 보고 신중하게 접근하는 것이 중요하겠습니다.
경제 / 부동산
25.10.22
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