답변 내역
- 민간임대주택 전세계약 안전한가요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.민간임대주택 전세계약에 대해 명쾌하게 답변드리겠습니다.결론부터 말씀드리면, 질문자님께서 확인하신 정보만으로는 "안전하다고 단정하기 어렵다"는 판단입니다. 몇 가지 핵심 리스크를 짚어보겠습니다.1. 근저당 없음 = 안전한가요? (리스크 존재)현재는 깨끗하지만, 미래가 중요합니다: 계약 시점에 근저당이 없다는 것은 매우 좋은 조건입니다. 그러나 입주 후 임대인이 건물을 담보로 거액의 대출을 받을 경우, 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.보증보험이 핵심입니다: 전세 거래에서 '보증보험 불가'는 가장 큰 리스크입니다. 보증보험은 임대인의 재정 상태가 악화되거나 건물이 경매로 넘어갔을 때, 국가(주택도시보증공사, HUG)가 보증금을 대신 돌려주는 최후의 안전장치입니다. 2. 보증보험 가입 의무 면제 조건의 함정임대인이 말한 "공시가 75% 이하라서 가입 의무 면제"는 법적으로 맞는 말일 수 있습니다. 하지만 이는 임대인에게 의무가 없다는 뜻이지, 임차인에게 위험이 없다는 뜻이 아닙니다.오히려 보증보험사가 심사했을 때 '보험 가입 기준(공시가 126% 이내 등)'에 들지 못하는 매물이라면, 그 자체로 시장 리스크가 있다고 판단하는 것이 현명합니다.3. 민간임대주택 사업 허가의 의미국가가 안전을 보장하는 것은 아닙니다: 개인이 민간임대주택으로 등록하면 세제 혜택(종부세, 양도세 감면 등)을 받습니다. 국가는 임대인이 '임대사업자'로 등록했음을 허가하는 것이지, 해당 건물의 재정적 안전성이나 임대인의 신용도를 보증하는 것은 아닙니다.💡 부동산보스의 최종 진단 및 조언현재 해당 매물은 다음과 같은 이유로 위험성이 높은 매물입니다.건물 전체가 개인 소유: 임대인의 재정 상태에 따라 건물 전체가 한 번에 경매로 넘어갈 수 있습니다.보증보험 불가: 최악의 상황에 대비할 안전장치가 없습니다.안전한 거래를 위한 실행 방안:임대인 설득: 보증보험 가입이 가능하도록 전세가를 조금 낮추거나, 임대인이 보험료를 부담하고 가입을 요청해 보십시오.등기부등본 확인: 계약 직전과 잔금 직전에 반드시 등기부등본을 다시 확인하여 새로운 대출 설정이 없는지 확인해야 합니다.확정일자 및 전입신고: 입주 즉시 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 확보하는 것은 필수입니다. 보스의 한마디: "보증보험 없는 전세는 안전장치 없는 운전과 같습니다. 조금 불편해도 안전한 매물을 찾는 것이 보증금을 지키는 유일한 길입니다." 신중하게 판단하시길 바랍니다.경제 / 부동산25.12.235.01명 평가10
- 정말 감사해요100
- 상가인테리어시 인테리어 가계약금 몇프로로 산정 하나요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.결론부터 말씀드립니다. "이 조건으로는 절대 계약하지 마십시오. 전형적인 인테리어 사고(먹튀 또는 공사 지연)의 위험이 매우 높은 비정상적 조건입니다."인테리어 시장에서 1,850만 원이라는 금액은 소액 공사에 해당하지만, 결제 조건은 업계 관례를 한참 벗어났습니다. 무엇이 잘못되었는지 짚어드립니다.1. 가계약금 50%는 존재할 수 없는 비율입니다보통 계약금은 10%~30% 내외가 정상입니다. 공사 시작도 전(내년 1월)인데 50%를 요구하는 것은 시공업체의 자금 회전력이 바닥났거나, 다른 현장의 '돌려막기'에 당신의 돈을 쓰려는 의도가 다분합니다.2. 9일 차에 90% 입금? "칼자루를 뺏기는 격"입니다인테리어 공사는 보통 목공, 전기, 타일 등 공정별로 진행됩니다. 9일 차면 공사가 한창 진행 중이거나 기초 작업만 끝났을 시점인데, 전체의 90%를 주게 되면 업체가 공사를 중단하거나 잠적해도 대응할 방법이 없습니다. 잔금 10%는 시공업체 입장에서 "안 받아도 그만"인 금액이라 하자 보수나 마무리를 나몰라라 할 가능성이 99%입니다.3. 부동산보스가 제안하는 정상적인 결제 비율 (3:4:3)가장 안전하고 보편적인 비율은 다음과 같습니다.계약금(30%): 자재 발주 및 착공 시점중도금(40%): 공정의 50% 이상 진행 시 (예: 목공/전기 완료 시)잔금(30%): 마감 확인 및 하자 체크 완료 후 (입주 직전)*** 부동산보스의 실전 체크리스트 *** 계약금 조정 협상: "계약금 20~30%, 중도금 40%, 잔금 30%가 아니면 진행하기 어렵다"고 단호하게 말씀하십시오.보증보험 요청: 1,500만 원 이상 공사이므로 '하자이행보증보험'과 가능하다면 '선급금보증보험' 발행이 가능한 업체인지 확인하십시오. (못 해준다면 거르시는 게 상책입니다.)사업자 등록 확인: 명함만 믿지 마시고 반드시 사업자등록증을 받고, 대표자 명의 계좌로만 입금하십시오.보스의 한마디: "돈을 다 주고 나면 당신은 더 이상 갑이 아닙니다. 잔금을 최소 20~30%는 남겨둬야 공사가 끝까지 제대로 마무리됩니다." 다른 업체를 더 알아보시기를 강력히 권고합니다.경제 / 부동산25.12.235.01명 평가10
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- 상가주택(사무소)인경우 월세공제가능여부안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 현재 상태로는 월세 세액 공제를 받기가 매우 어렵습니다.그 이유는 월세 세액 공제의 핵심 요건 중 하나가 '공부상용도'이기 때문입니다. 상세한 사유와 대안을 정리해 드립니다.1. 세액 공제가 불가능한 이유용도 불일치: 월세 세액공제는 주민등록법상 전입신고가 가능해야 하며, 건축물대장상 용도가 주택(아파트, 다세대 등), 주거용 오피스텔, 고시원 중 하나여야 합니다. 국세청 성실신고지원 가이드에 따르면, '근린생활시설(사무소)'은 주거 시설이 아니므로 원칙적으로 공제 대상에서 제외됩니다.실질과세의 원칙 적용 한계: 세무상 실질적으로 주거용으로 사용하면 주택으로 보는 경우도 있으나, 연말정산 세액공제는 서류상 요건을 엄격히 따지기 때문에 사무실 용도의 월세는 승인되지 않는 경우가 대부분입니다.2. 해결책 및 대안현금영수증 발급 (소득공제): 세액공제(세금 자체를 깎아주는 것)는 안 되더라도,국세청홈텍스를 통해 '현금영수증 신고'를 하세요. 용도와 상관없이 실제로 월세를 지급했다면 주택임차료 현금영수증을 발급받아 일반 소득공제를 받을 수 있습니다. (단, 임대인이 사업자라면 계산서 발행 여부를 확인해야 합니다.)전입신고 여부 확인: 사무소라 하더라도 실제 거주 중이라면 반드시 전입신고를 하셔야 추후 대항력을 갖출 수 있습니다. 다만, 임대인이 부가세 문제로 전입신고를 금지하는 특약을 넣었는지 확인이 필요합니다.3. 부동산보스의 실무 팁상가주택 내 '사무소'는 세입자 입장에서 월세공제 등 세제 혜택에서 소외될 가능성이 큽니다. 만약 임대차 계약서상에 '주거용으로 사용함'을 명시했다면, 추후 소득공제 신청 시 증빙 자료로 활용할 여지는 있으나 세액공제는 기대하지 않는 것이 마음 편합니다.한 줄 요약: 사무소 용도는 세액공제는 불가, 홈택스 신고를 통한 현금영수증 소득공제로 선회하십시오.경제 / 부동산25.12.2300