1주택자 + 무주택자 + 공동차주 주택담보대출
현재 서울에 6억5천대 아파트를 구매하고 싶은데 대출 전략을 고민중입니다.
아직 결혼 전이고, 혼인신고 예정에 있습니다.
남편: 1주택자 (비규제지역, 부모님 증여, 이것을 다시 돌려드릴지말지 고민중)
아내: 무주택자
이 상황에서 최대한 받기 위해서,
공동차주를 통해서 dsr 을 올릴 수 있을지 고민입니다. 현재 상황에서는 아무리 해도 ltv 40%를 넘을 수 없는지 방법이 없는지 고민입니다.
혹시 키워드나 방향성만이라도 조언주시면 정말 큰 도움될듯싶습니다. ㅠㅠ
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 혼인신고전이고 아내분 명의가 무주택자라면 디딤돌 생애최초 대출 등을 활용을 하게 되면 LTV80% 2.4억의 한도로 받을 수는 있습니다. 또한 정부지원대출의 경우 금리가 낮고 DSR에 포함이 되지 않는 장점이 있을 수 있습니다.
다만 신용대출이 1억을 초과하게 될 경우 1년이내 주택매수 금지 규정을 살펴 봐야 될 것으로 사료됩니다.
주택 매수 후 혼인신고를 하시는 것이 좋다고 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
공동차주는 DSR 산정에 도움이 될 수 있으나 LTV는 주택 보유 수 기준을 따릅니다. 남편이 1주택자라면 규제지역에서는 LTV 40% 제한을 받는 구조를 벗어나기 어렵습니다. 혼인 전이라도 실질 차주 구조와 기존 주택 처리 계획이 핵심이며, 증여 주택 처분 여부에 따라 전략이 달라집니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
남편분의 기존 주택 보유 여부가 대출 한도(LTV)와 규제 지역 적용의 핵심 키가 되는 상황입니다.
현재 서울은 대부분 비규제지역(강남3구·용산 제외)이나, 1주택자가 신규 주택을 구입하며 대출을 받을 때는 '기존 주택 처분 조건부' 여부에 따라 한도와 승인 가능성이 크게 달라집니다.
대출 전략을 위한 핵심 키워드 및 방향성
질문하신 DSR 합산과 LTV 상향을 위해 검토하셔야 할 실무적인 방향성을 정리해드리겠습니다.
공동차주와 DSR 합산: 혼인신고 전이라도 '예비 신혼부부' 자격으로 대출을 진행하면 부부 합산 소득을 바탕으로 DSR을 산정하여 대출 한도를 키울 수 있습니다. 다만, 이 경우 두 사람 모두의 주택 보유 수가 합산되므로 남편분의 1주택이 '세대 주택 수'에 포함되어 규제를 받게 됩니다.
LTV 40%의 벽을 넘는 법: 현재 비규제지역 내 1주택자가 추가 주택 구입 시 LTV는 보통 60%가 적용되나, 가계대출 관리 방안에 따라 은행권 자체 심사에서 한도를 축소하는 경우가 많습니다. 만약 생애최초 주택구입자 혜택(LTV 80%)을 받으려면 남편분의 주택을 처분(또는 환원)하여 부부 모두 무주택 상태를 만드는 것이 최선입니다.
증여 주택의 처리 (환원 vs 유지): 부모님께 다시 돌려드리는 '증여 취소'는 증여 후 3개월(또는 6개월) 이내에만 세무상 불이익이 없습니다. 기간이 지났다면 다시 증여세를 내야 하므로 실익을 따져야 합니다. 다만, 남편분이 무주택자가 된다면 아내분의 생애최초 자금(LTV 80%, 최대 6억) 활용이 가능해져 전략적 우위에 설 수 있습니다.
사업자 대출 또는 신용대출 병행: 가계대출 규제가 엄격할 때 실무에서는 사업자 주택담보대출(매매용) 등을 고려하기도 하나, 현재는 용도 외 유용 점검이 매우 엄격하므로 주의가 필요합니다.
조언드리는 시나리오
서울 6.5억 아파트라면 남편분의 주택을 먼저 정리하여 '부부 합산 무주택' 자격을 갖추는 것을 최우선 순위로 두십시오. 무주택 상태에서 혼인신고 후 특례보금자리론(현 시점의 정책 모기지)이나 생애최초 혜택을 받는 것이 LTV 40%의 한계를 깨고 최대 80%까지 활용할 수 있는 가장 정석적인 방법입니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 남편분 주택의 증여 시점과 공시가격을 확인하여 취득세 중과 여부 및 증여 환원 시 세금 리스크를 세무사와 먼저 상담해 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
서울 6.5억 아파트 매수 시 1주택자 + 무주택자 상황에서 주담대 최대 한도는 규제지역 기준 LTV40%로 약 2.6억 원 수준입니다. DSR에 따라 더 줄어들 수 있습니다.
혼인 신고 전후 전략으로 공동차주 활용이 핵심이라 생각됩니다. 부모님 주택 반환이 최우선이니 이 부분을 신경쓰시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
혼인 전 아내 무주택자 기준으로 공동차주 전략을 쓰면 40%보다 조금 높은 LTV 가능합니다
DSR + 소득 합산으로 대출 가능액 증가되고
남편 단독으로는 LTV 40% 제한이 사실상 한계입니다
규제지역 여부가 핵심 변수가 될 수 있습니다
은행 상담을 필히 받아보시기 바랍니다
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
법적으로 혼인 관계가 아니시라면 단순 연인 사이에서는 소득을 합산해서 DSR 한도를 늘리는 것이 현실적으로 어렵구요. 따라서 예비 신혼부부임을 증빙하시거나 혼인신고를 먼저 진행하여 소득을 합치는 방향이 한도 확보에 유리할 것으로 보입니다. 또한 예비신랑분이 보유하신 기존 주택은 대출 실행 후 일정 기간 내에 처분하겠다는 조건을 거신다면 무주택자에 준하는 LTV 적용을 기대해 볼 수 있어서 자금 마련에 숨통이 트일 것으로 보입니다.
남편: 1주택자 (비규제지역, 부모님 증여, 이것을 다시 돌려드릴지말지 고민중)
아내: 무주택자
이 상황에서 최대한 받기 위해서,
공동차주를 통해서 dsr 을 올릴 수 있을지 고민입니다. 현재 상황에서는 아무리 해도 ltv 40%를 넘을 수 없는지 방법이 없는지 고민입니다.===> 공동차주로 DSR은 늘릴 수 있지만 LTV 40% 규제는 그대로입니다. 다만, 남편의 주택을 처분하거나 반환해 무주택으로 인정받으면 신혼부부·생애최초 대출 상품을 통해 LTV를 더 높일 수 있는 길이 열립니다.