재개발을 하게 되면 단독 주택일 수록 손해가 발생하게 되나요?
재개발을 실행하게 된다면
단독 주택 소유주일수록 손해가
더 크게 발생하게 되는 구조인지 궁금합니다.
아니면 이를 새로 지어서 다세대로 바꿔야 할까요?
재개발을 실행하게 된다면
단독 주택 소유주일수록 손해가
더 크게 발생하게 되는 구조인지 궁금합니다.
아니면 이를 새로 지어서 다세대로 바꿔야 할까요?
===> 재개발을 하는 경우 감정평가가 단독주택보다 빌라가 높게 평가되는 경향이 있지만 이 만을 가지고 단독주택 소유자가 피해가 발생된다는 것이 적절한 평가가 되지 않습니다
재개발에서는 대지지분이 핵심이므로 단독주택이 무조건 불리하다고 볼 수는 없습니다. 다만 노후도와 건물 가치가 낮게 평가되는 경우 추가 분담금이 커질 수 있습니다. 다세대 전환으 사업 단계에 따라 유불리가 달라집니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
재개발에서 단독주택 소유주는 평당 보상가치가 낮아 상대적 손해를 볼 수 있지만 손해가 더 크게 발생하는 구조는 아닙니다.
개인적으로 단독주택이 안전하다 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
단독주택일수록 재개발 후 평형 배정이 적어 상대적 손해 가능성이 있습니다
다만, 다세대로 신축하더라도 건물 신축 비용 + 허가 난이도 + 일정 지연이 있으므로 반드시 수지 계산 필요합니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
빌라는 시세대로 높게 평가받는 편이지만 단독주택은 땅값 위주로 평가되어 평당 단가는 낮게 책정될 수 있습니다. 10억짜리 단독주택이나 2억짜리 빌라나 똑같이 아파트 입주권은 1개인 경우가 많아 투자금 대비 수익률이 낮습니다. 단독주택의 장점은 권리가액이 커서 원하는 대형 평수를 우선 배정받기 유리하며 내 땅이 넓어 가치가 높으므로 나중에 낼 추가분담금이 적거나 오히려 돈을 돌려 받을 수도 있습니다. 다세대로 신축 쪼개기는 권리산정기준일 이후에 다세대로 바꾸면 입주권이 안 나오고 현금 청산이 될 수 있습니다. 섣불리 새로 지었다가는 입주권 박탈 위험이 있습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
재개발 사업에서 단독주택 소유자가 무조건 손해를 본다는 것은 오해이나, 자산의 효율성 측면에서 아파트나 다세대보다 불리한 점이 있는 것은 사실입니다.
결론부터 말씀드리면, 단독주택은 공시가격 대비 실거래가가 높아 감정평가 시 체감하는 보상액이 낮게 느껴질 수 있지만, 이를 섣불리 다세대로 신축하는 것은 '현금청산' 위험이 있어 매우 신중해야 합니다.
단독주택 소유주가 느끼는 주요 불이익 요소
단독주택은 토지 면적이 커서 권리가액(감정가×비례율) 자체는 높게 나오지만, 다음의 이유로 손해라고 느끼는 경우가 많습니다.
감정평가의 괴리: 단독주택은 거래 사례가 적어 공시지가 기반으로 평가되는 경향이 강합니다. 반면 다세대(빌라)는 거래가 활발해 시세 반영률이 상대적으로 높습니다. 결국 단독주택은 넓은 땅을 가졌음에도 "땅값도 제대로 못 받았다"는 느낌을 받기 쉽습니다.
높은 추가분담금: 땅이 크면 권리가액도 크지만, 그만큼 넓은 평수의 아파트를 신청하게 됩니다. 이때 기존 건물의 노후도가 심하면 건물 가치는 거의 0원이고 토지 가치만 인정받는데, 신축 아파트 분양가와의 차액인 분담금 부담이 커질 수 있습니다.
이주비 및 대출 한도: 가구 수가 적은 단독주택은 월세 수입이 끊기는 타격이 큰 반면, 감정가 대비 대출 한도는 제한적이어서 이주 시 자금난을 겪을 가능성이 있습니다.
다세대로 신축(쪼개기) 시 주의사항
손해를 줄이기 위해 단독주택을 허물고 다세대를 지어 지분을 나누는 방식은 현재 매우 위험합니다.
권리산정 기준일: 도시 및 주거환경정비법에 따라 일정 시점(권리산정기준일) 이후에 지어진 주택은 아파트 입주권을 주지 않고 현금청산 대상이 됩니다. 신월시영처럼 이미 정비구역 지정이 진행 중인 곳이나 후보지는 '지분 쪼개기' 방지 규정이 적용되므로 지어놓고도 입주권을 못 받을 수 있습니다.
사업성 저하: 구역 내 조합원 수가 늘어나면 일반분양 물량이 줄어들어 단지 전체의 사업성이 나빠집니다. 이는 결국 본인의 분담금 상승으로 돌아옵니다.
현재 소유하신 지역의 권리산정 기준일을 반드시 확인하십시오. 이미 사업이 가시화된 곳이라면 신축보다는 점유 부분의 수선(수리)을 통해 임대 수익을 유지하며 사업 진행을 기다리는 것이 자산 가치를 보존하는 길입니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 단독주택은 대지 지분이 많아 향후 '1+1 분양'(소형 아파트 2채 입주권)이 가능할 수도 있으니, 조합 정관상의 배정 기준을 먼저 살펴보시기 바랍니다.