답변 내역
- 오피스텔 중도퇴실 복비 계산도와주세요안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.정리해서 안내드리겠습니다.1. 중도해지 시 비용을 내야 하나요?네, 임차인 사유로 중도해지하는 경우라면 보통 새 임차인이 들어올 때까지의 월세 중개보수(복비)를 임차인이 부담하는 구조가 일반적입니다. 계약서에 별도 특약이 없다면 이 기준이 적용됩니다.중개보수(복비) 계산 방법 오피스텔이라도 실제 주거용이면 주택 임대차 기준을 씁니다.보증금: 1,000만 원월세: 126만 원환산보증금 계산보증금 1,000 + (월세 126 × 100) = 13,600만 원주택 임대차 중개보수 상한(서울 기준)-> 0.4%중개보수 계산13,600만 원 × 0.4% = 약 54만 4천 원(여기에 부가세 별도라면 약 60만 원 수준)추가로 주의할 점새 임차인이 바로 구해지면 월세 부담은 그 시점까지만 발생계약서에 “중도해지 시 위약금” 특약이 있는지 꼭 확인 필요정리하면, 현재 조건이라면 중개보수 약 55만 원 + 새 세입자 들어올 때까지의 월세가 기본 부담이라고 보시면 됩니다.정확한 금액은 계약서 특약과 실제 중개 조건에 따라 달라질 수 있습니다.경제 / 부동산25.12.2700
- 토허제에서 주택 구입 시 자금 출처 문제안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 토지거래허가구역(토허제)에서는 자금 출처가 매우 중요하고, 지금 말씀하신 구조는 사전에 정리하지 않으면 문제가 될 수 있습니다.핵심만 정리해드리겠습니다.1. 명의자 기준으로 자금 출처를 봅니다토허제 주택은 허가 신청 시 매수인(등기 명의자)의 소득, 저축, 대출 등으로 자금 조달이 가능한지를 중점적으로 봅니다.상대방 자금이나 부모님 자금이 들어가면, 그 돈의 성격을 명확히 설명해야 합니다.2. 상대방 자금 = 증여로 볼 가능성 큼혼인신고 전이라면 법적으로 남입니다. 상대방 자금 -> 사실상 증여로 판단될 수 있고,증여세 문제 + 허가 과정에서 소명 요구가 나올 수 있습니다.3. 상대방 부모 자금은 더 엄격하게 봅니다상대방 부모 → 매수인 기준으로는 제3자입니다. 차용증, 이자 지급, 상환 계획이 없으면 증여로 볼 가능성이 높고, 토허제에서는 이런 구조를 불편해하는 편입니다.4. 실거주 요건도 반드시 지켜야 합니다토허제 주택은 보통 2년 이상 실거주 의무가 있고,전세·월세를 주는 구조는 허가가 안 나거나, 사후 문제가 될 수 있습니다.5. 실무에서 가장 안전한 방향혼인신고 후 공동명의 또는 혼인 전이라면 자금 출처를 최대한 단순하게(본인 자금 + 본인 대출 위주) 부득이하면 차용 구조를 명확히 서류로 남기는 것이 현실적인 방법입니다.처음이시면 혼란스러운 게 정상입니다.토허제는 “사도 되는지”보다 “어떻게 돈을 마련했는지”를 더 봅니다.계약 전에 관할 구청 허가 기준이나 공인중개사와 자금 구조를 꼭 한 번 점검해보시는 걸 권합니다.경제 / 부동산25.12.2700
- 환율이 오르면 집값도 같이 오를까요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.최근 환율 상승과 집값의 관계에 대해 궁금해하시는 분들이 많습니다. 주변에서는 “환율이 오르면 집값도 오른다”는 말을 종종 하지만, 실제 부동산 시장은 그렇게 단순하게 움직이지 않습니다.일반적으로 환율이 상승한다는 것은 원화 약세를 의미하며, 이는 경기 둔화 우려나 자금 유출, 물가 압력과 함께 나타나는 경우가 많습니다. 이런 환경에서는 기준금리 인상 가능성이 높아지고, 주택담보대출 이자 부담이 커지면서 매수 심리가 위축됩니다. 그 결과 집값은 하락 압력을 받는 경우가 많습니다. 이 점에서 환율 상승은 단기적으로 부동산 시장에 부정적인 요인으로 작용하는 것이 일반적입니다.다만 “환율이 오르면 집값도 오른다”는 말이 완전히 근거 없는 것은 아닙니다. 과거 일부 시기에는 수출 호황과 경기 성장 국면에서 환율 상승과 부동산 가격 상승이 동시에 나타난 적도 있습니다. 하지만 이는 환율 자체 때문이 아니라, 경기 호황과 풍부한 유동성이 함께 작용한 결과였습니다. 현재처럼 글로벌 경기 둔화 우려 속에서 나타나는 환율 상승과는 성격이 다릅니다.환율 상승은 부동산에 간접적인 영향도 줍니다. 수입 건자재 가격이 오르면서 건설 원가가 상승하고, 이는 신규 아파트 분양가에 부담으로 작용할 수 있습니다. 또 인플레이션이 극심해질 경우 일부 자금이 실물자산으로 이동할 가능성도 있지만, 이는 제한적인 상황에서만 나타납니다.정리하면, 환율 상승은 대부분의 경우 부동산 시장에 단기적인 악재로 작용합니다. 환율과 집값이 항상 반대로 움직인다고 단정할 수는 없지만, 현재와 같은 환경에서는 환율 상승 자체보다도 금리와 경기 흐름을 더 중요하게 살펴볼 필요가 있습니다.가장 중요한점은 어느 지역인지, 공급물량이 적정한지가 관건입니다.부동산지인 등 사이트에가시면 지역별 공급물량 확인이 가능합니다.시장은 수요와공급,심리,금리,정책 등 복합적으로 검토하여야 하며, 과거의 데이터를 통해 미래를 예측하지만 신이 아닌이상 정확하게 답변할 수 있는 사람은 없습니다.부동산 경험이 많고, 자금이 있는사람은 투자개념으로 접근하지만, 무주택인 경우에는 물가상승대비 안전자산을 지키고, 안전한 보금자리를 통해 얻는 만족감을 잘 판단하시면 좋겠습니다.아래는 오늘 현재 부동산지인에서 캡쳐해온 서울 입주물량입니다. 참고하셔요....경제 / 부동산25.12.2700
- 주소이전할경우 그지역주민센터방문여부?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다. 🥰주소 이전(전입신고) 방법, 핵심만 짚어드립니다.1. 어디로 가야 하나요?직접 방문하신다면 고양시가 아니라, 새로 이사 가실 안양 주소지 관할 주민센터로 가셔야 합니다. 신분증만 챙기시면 됩니다.2. 온라인 신청도 되나요?네, 훨씬 편합니다. 정부24 사이트나 앱에서 '전입신고'를 검색해 신청하세요. 공인인증서나 간편인증만 있으면 집에서도 5분이면 끝납니다.3. 다른 세대원 정보도 뜨나요?온라인 신청 과정을 누르다 보면 현재 살고 계신 집의 세대주와 세대원 명단이 자동으로 뜹니다. 거기서 같이 이사 갈 사람만 체크하시면 되니 아주 간편합니다.💡 보스의 한마디온라인으로 하실 때 '우편물 주소 일괄변경'과 '확정일자'도 꼭 같이 신청하세요. 보증금 지키는 가장 쉽고 확실한 방법입니다.경제 / 부동산25.12.275.01명 평가00
- 최근 저희 동네에 재개발을 노리며 신축 빌라가 많이 들어서는데 이러면 재개발이 될까요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.질문자님의 우려는 매우 타당하며, 이는 재개발 현장에서 흔히 발생하는 '신축 쪼개기'와 '노후도 공격'의 전형적인 사례입니다.1. 노후도 요건 충족의 어려움 (결정적 장애)재개발이 승인되기 위해서는 구역 내 건물의 노후도(보통 2/3 이상, 약 67%)가 반드시 충족되어야 합니다.노후도 희석: 새 빌라가 대거 들어서면 전체 건물 수 대비 노후 건물의 비율이 낮아집니다. 기준치인 67% 밑으로 떨어지면 법적으로 재개발 구역 지정 자체가 불가능해집니다.사업 지연: 신축 빌라가 많이 지어질수록 노후도 요건을 다시 채우기 위해 10~20년을 더 기다려야 하는 상황이 발생합니다.2. 사업성 악화 (조합원 수 증가)신축 빌라는 소유주를 늘려 사업성을 떨어뜨립니다.조합원 수 급증: 단독주택 1채를 허물고 빌라 10세대를 지으면, 나중에 아파트를 분양받을 권리(입주권)를 가진 사람이 1명에서 10명으로 늘어납니다.일반분양분 감소: 조합원이 늘어난 만큼 일반인에게 팔아서 공사비를 충당할 '일반분양' 물량이 줄어듭니다. 이는 기존 원주민들의 추가분담금 상승으로 이어져 사업이 무산되는 원인이 됩니다.3. 현금청산 리스크 (신축 빌라 매수 시 주의)만약 이미 재개발 '권리산정기준일'이 고시된 지역이라면, 그 이후에 지어진 신축 빌라를 산 사람은 아파트 입주권을 받지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 현장에서는 이를 모르고 '재개발 호재'라며 파는 경우가 많으니 주의해야 합니다.💡 부동산보스의 실전 조언지금 동네에 들어서는 신축 빌라들은 "재개발을 도와주는 것이 아니라 재개발을 막고 있는 존재"에 가깝습니다.지자체 확인: 관할 구청 재개발과에 연락하여 해당 지역의 현재 '노후도'와 '권리산정기준일'이 언제인지 반드시 확인하십시오.투자 주의: 노후도가 깨지고 있는 지역의 신축 빌라 투자는 매우 위험합니다.신축 빌라가 급증하면 노후도 요건 미달과 사업성 저하로 인해 재개발은 사실상 매우 어려워지거나 아주 먼 미래의 일이 됩니다. 현재 상태는 재개발에 있어 명백한 '적신호'입니다.경제 / 부동산25.12.2700
- 원룸이사 계약 순서가 궁금해요.....안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.첫 이사라면 날짜 맞추는 게 가장 큰 걱정이죠. 특히 보증금을 돌려받아 새집 보증금으로 써야 하는 상황이라면 더욱 그렇습니다. 실무에서 가장 안전한 '원룸 이사 표준 순서'를 딱 정해드립니다.1. 가장 안전한 순서: [나갈 집 계약] → [들어갈 집 계약]보증금 규모가 크지 않은 원룸이라도 내 보증금을 돌려줄 다음 세입자가 확정된 것을 보고 새집을 계약하는 것이 정석입니다.임대인에게 퇴거 통보: 이사 가고 싶은 날짜 최소 1~2개월 전에 집주인에게 알리고 방을 부동산에 내놓습니다.다음 세입자 계약 확인: 내 방을 보러 온 사람이 계약금을 걸었다는 소식을 부동산으로부터 듣습니다. (이때 내 퇴거일과 새 세입자의 입주일이 확정됩니다.)새집 탐색 및 계약: 확정된 날짜에 맞춰 새집을 보러 다니고, 그날 입주 가능한 집을 계약합니다.2. 왜 이 순서가 표준인가요?보증금 미반환 리스크: 내가 먼저 새집을 계약했는데 내 방이 안 나가면, 집주인이 "돈이 없으니 다음 사람 들어올 때까지 기다려라"고 할 수 있습니다. 이 경우 새집 계약금을 날릴 위험이 있습니다.날짜 불일치: 새집은 2월 1일 입주인데, 내 방 세입자가 2월 10일에 들어오겠다고 하면 열흘간의 보증금 공백과 거주지 문제가 발생합니다.3. 질문자님 상황에 맞춘 조언대학가 저렴한 방: "방이 잘 나간다"는 것은 큰 장점입니다. 이런 경우 [1단계: 방 내놓기]를 하고 나서 바로 [2단계: 새집 눈팅]을 병행하세요.내 방에 누가 들어오겠다고 하면, 집주인에게 "저도 새집을 구해야 하니 며칠만 여유를 달라"고 한 뒤, 찜해둔 새집들 중 하나를 골라 계약하면 타이밍을 완벽하게 맞출 수 있습니다.💡 부동산보스의 실전 팁"불안할 때는 돈이 나가는 쪽(내 방 세입자)의 약속을 먼저 잡는 것이 진리입니다."부동산에 방을 내놓을 때 "이사 날짜는 세입자분에게 최대한 맞춰드릴 수 있다"고 말해두면 방이 더 빨리 나갑니다.다음 세입자가 계약금을 걸면, 그 즉시 집주인에게 "제 보증금도 그날(이사 당일) 정확히 돌려주시는 거죠?"라고 확답을 받으세요.지금 바로 방을 내놓으시고, 다음 세입자가 나타나 계약금을 걸 때 비로소 질문자님도 새집에 계약금을 거는 것이 가장 안전한 표준 순서입니다.경제 / 부동산25.12.275.01명 평가00
- 토허가 신청 중 세대분리 질문드립니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.토지거래허가(토허가) 심사 중 세대분리가 미치는 영향에 대해 실무적인 답변을 드립니다.결론부터 말씀드리면, 승인 자체에 큰 문제는 없으나 '실거주 의무' 소명 내용에 따라 보완 요청이 올 수 있습니다.1. 세대분리가 승인에 미치는 영향실거주 의무 확인: 토허가의 핵심은 '전 세대원 실거주'입니다. 신청 당시 부모님 세대원으로 들어가 있었다면 부모님을 제외한 '매수 세대(부부와 아이)'만 실거주하는 것으로 신청하셨을 겁니다.긍정적 요인: 오히려 세대분리를 통해 매수 세대(부부+자녀)가 독립된 세대를 구성한 상태라면, 실거주 목적의 진정성을 입증하기에 서류상 더 깔끔할 수 있습니다.2. 발생 가능한 변수 (보완 요청)신청서 불일치: 토허가 신청서에 기재된 '현재 주소' 및 '가족 관계' 정보가 심사 과정에서 확인되는 '주민등록등본'과 달라진 점에 대해 구청 담당자가 확인 전화를 하거나 사유서/수정 서류를 요구할 수 있습니다.무주택 요건: 만약 '무주택자' 자격으로 신청하셨다면, 세대분리를 통해 부모님 주택과 무관하게 독립된 무주택 세대가 된 것이므로 심사에 유리하게 작용합니다.💡 실무 대응 가이드담당 공무원 확인: 시·군·구청의 토지거래허가 담당자에게 전화하여 "신청 중 세대분리로 주소지가 변경되었는데, 수정 서류 제출이 필요한지" 먼저 확인하십시오.사유 준비: "독립된 가계 구성을 위해 세대분리를 했다"는 명확한 사유만 있다면 승인이 거절될 사유는 아닙니다.세대분리 자체로 승인이 거절되지는 않습니다. 다만, 서류상 정보가 달라졌으므로 담당 구청에 변경 사실을 알리고 필요한 경우 수정 서류를 제출하는 것이 가장 확실하고 빠른 승인 방법입니다.경제 / 부동산25.12.2600
- 1주택 매도 후 다시 집을 구매하는 경우 대출 규제를 받게 되나요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.2025년 10월 15일 발표된 강력한 부동산 규제 정상화 및 시장 안정화 대책 내용을 바탕으로, 질문자님의 상황에 맞춘 대출 규제 사항을 다시 정리해 드립니다.1. 성남 분당(판교) 규제지역 재지정현황: 2025년 10월 15일 대책으로 인해 서울 전역과 성남(분당·수정), 과천, 하남, 광명 등 수도권 주요 핵심지가 투기과열지구 및 조정대상지역으로 전격 재지정되었습니다.영향: 판교는 현재 규제지역(투기과열지구)에 해당합니다. 이에 따라 비규제지역일 때보다 훨씬 강화된 대출 및 세제 규제를 적용받게 됩니다.2. 1주택 매도 후 무주택자의 대출 규제현재 무주택 상태이시더라도 규제지역 내 주택 매수 시 다음과 같은 제한이 따릅니다.LTV (담보인정비율) 강화: 투기과열지구 내 무주택자의 LTV는 9억원 이하분 40%, 9억원 초과분 20%로 제한됩니다. (과거 비규제 시 70%에서 대폭 축소)DSR (총부채원리금상환비율) 40% 고수: 소득 대비 원리금 상환액 비율 40%가 엄격히 적용되며, 특히 2025년 강화된 스트레스 DSR 2단계에 따라 금리 가산폭이 커져 대출 한도가 더 줄어들었습니다.실거주 의무: 규제지역 내 주택담보대출을 받을 경우, 차주.주택 보유 현황에 따라 대출 실행 후 6개월 이내 전입 의무가 부과될 수 있으므로, 상품별 약정을 반드시 확인해야합니다.3. 실무적 유의사항 (판교 매수 시)자금조달계획서 증빙 강화: 투기과열지구는 거래 가액과 상관없이 자금조달계획서뿐만 아니라 증빙자료(예금잔액증명서, 주식매각대금 등)를 반드시 제출해야 합니다.양도세 비과세 요건: 규제지역 재지정 이후 매수하는 주택은 향후 비과세를 받기 위해 2년 보유뿐만 아니라 2년 거주 요건을 반드시 채워야 합니다.중도금 대출 제한: 분양권이나 재건축 매물을 보신다면, 규제지역 내에서는 세대당 중도금 대출 건수가 1건으로 제한되니 주의하십시오.2025년 10.15 대책으로 판교는 투기과열지구가 되었습니다. 무주택자임에도 불구하고 LTV 50% 제한과 엄격한 DSR 심사를 받게 되므로, 매수 전 자금 계획을 훨씬 보수적으로 세우셔야 합니다.경제 / 부동산25.12.265.01명 평가10
- 마음에 쏙!100
- sh 49차 장기전세주택 질문있어요 도와주세요안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.🥰신청하시려는 제49차 SH 장기전세주택 공고와 관련하여, 2026년 6월 전세 만기 시점과 7월 당첨자 발표 사이의 간극을 해결할 실무적인 방안을 정리해 드리겠습니다.1. 계약갱신요구권 행사 후 중도 해지 (가장 추천)현재 거주 중인 집에서 계약갱신요구권을 아직 사용하지 않았다면 이를 통해 계약을 연장하십시오.법적 권리: 주택임대차보호법에 따라 갱신된 계약은 임차인이 언제든지 해지 통보를 할 수 있습니다.보증금 회수: 해지 통보 후 3개월이 지나면 법적으로 계약 해지 효력이 발생하며 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 7월 당첨 직후 통보하면 실제 입주 시점(통상 10월 이후)과 일정을 맞추기 수월합니다.2. 임대인과 단기 연장 또는 중도 퇴거 합의갱신요구권 사용이 어렵다면 임대인과 사전에 협의하여 계약을 갱신하십시오.합의 사항: 재계약 시 특약에 "장기전세주택 당첨 시 이사 3개월 전에 통보하고 중도 퇴거한다"는 내용을 명시하십시오.주의점: 임대인이 거부할 경우를 대비해, 1년 단위의 단기 계약을 제안하는 것도 방법입니다.3. 장기전세 입주 지정 기간 활용장기전세는 당첨 발표(7월) 후 바로 입주하는 것이 아닙니다.입주 시기: 보통 당첨자 발표 후 계약 체결 과정을 거쳐 입주 지정 기간(약 2~3개월)이 주어집니다. 따라서 실제 입주는 2026년 10월~12월경이 될 가능성이 높습니다.대응: 6월 만기 시점에 갱신권을 써서 일단 거주하다가, 7월 당첨 확정 시 즉시 해지 통보를 하면 10월 이후 보증금을 돌려받아 장기전세 잔금을 치를 수 있습니다.💡 실무 핵심 요약계약갱신요구권을 사용하여 거주권을 확보해 두는 것이 최선입니다. 당첨 시 법적 해지 권한(통보 후 3개월)을 활용해 보증금을 회수하고 이사하는 전략을 세우십시오.다만, 임대인도 곤란한 상황이 생길수 있으니, 지금까지 격어본 임대인의 성향을 보시고 좋은분이라 생각되시면 좋은 방안을 협의하여 찾으시는 편이 서로서로 좋지 않을까 생각됩니다.공인중개사가 중간에 있을테니 믿음이 있다면 거래했던 공인중개사와 상의하셔서 임대인과 소통하시면 됩니다.참고로 요즘 서울과 수도권 대부분 전세매물이 귀한 상태라 다음 전세세입자 구하기도 쉬울수 있습니다.경제 / 부동산25.12.265.01명 평가00
- 주식이나 코인 등 자산 시장의 산타랠리 기준이 어찌되나요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.주식이나 코인 시장에서 매년 연말이 되면 등장하는 '산타 랠리(Santa Rally)'라는 용어의 대해 정리해 드립니다.1. 산타 랠리 기간크리스마스 당일만 오르는 것이 아니라 크리스마스 전후로 이어지는 상승장을 의미합니다. 기간: 크리스마스 이브 다음 날부터 새해 첫 거래일까지의 7거래일 (보통 12월 마지막 주와 1월 첫째 주 초반) 이 기간 동안 주가 지수(특히 S&P 500 등 주요 지수)가 상승세를 보이는 현상을 말합니다.2. 산타 랠리가 발생하는 이유 (원인)특정 기간 동안 자산 시장이 상승하는 데는 여러 가지 복합적인 요인이 작용합니다. 낙관론과 투자 심리: 연말과 새해에 대한 기대감, 긍정적인 투자 심리가 시장에 반영됩니다.기관 투자자 휴장: 월가 등 주요 금융기관의 큰손들이 연말 휴가를 떠나 거래량이 줄어들면서, 남은 소규모 개인 투자자들의 매수세가 시장에 더 큰 영향을 미칩니다.보너스 유입: 연말 보너스나 성과급이 주식 시장으로 유입되는 시기와 맞물립니다. 산타 랠리는 크리스마스 직후부터 새해 첫 주까지의 짧은 기간 상승장을 의미합니다. 통계적으로 긍정적인 경향은 있지만, 맹신하기보다는 참고 지표로만 활용하시는 것이 현명합니다.경제 / 부동산25.12.2600