근린생활시설 임대차 계약 전입신고 관련질문
제가 직장때문에 서울에 집을 얻어야해서 가계약을 했는데 거기가 근린생활시설로 되어있고 제가 계약한 층은 용도가 상업용으로 되어있습니다. 보증금은 3000 월세는 60정도인데 근린생활시설에 거주하는게 불법이라는 글도 봐서 전입신고가 되는지 그리고 계약서에 ㅇㅇ호가 아니라 ㅇ층의 일부 이렇게 임대목적물이 명시되어 있는데 이런것 때문에 보증금 관련해서 문제가 생기진 않을지 궁금합니다.
그리고 이런 경우에는 특약에 실거주 목적으로 입주한다는것을 명시해야 권리를 보호받을수 있는지도 알려주시면 감사하겠습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
직장 때문에 급하게 서울에 집을 구하시느라 고생이 많으시네요. 하지만 가계약하신 곳이 '근린생활시설(상가)'이라는 점은 매우 신중하게 접근해야 할 사안입니다.
결론부터 말씀드리면, 법적으로 '주택'이 아니기 때문에 발생하는 리스크가 분명히 있습니다. 질문하신 내용을 중심으로 현실적인 대책을 정리해 드리겠습니다.
1. 전입신고, 가능한가요?
네, 가능합니다. * 우리 법원은 공부상 용도(근린생활시설)와 관계없이 '실제로 주거용으로 사용'한다면 전입신고를 받아주며, 임대차보호법의 보호 대상이 된다고 봅니다.
다만, 전입신고를 하는 순간 해당 건물의 위반 사실(용도 외 사용)이 구청에 알려져 집주인에게 '이행강제금'이 부과될 수 있습니다. 이 때문에 많은 근생 임대인들이 전입신고를 못 하게 하는 특약을 넣기도 하는데, 이는 세입자에게 매우 불리한 조건입니다.
2. "ㅇ층의 일부"라고 적힌 목적물, 보증금 괜찮을까요?
이 부분이 가장 큰 위험 요소입니다.
대항력 문제: 나중에 건물이 경매에 넘어갈 경우, 내 보증금을 지키려면 '확정일자'가 중요합니다. 그런데 목적물이 "ㅇ층 일부"처럼 모호하게 적혀 있으면, 나중에 경매 시 내가 점유한 부분이 정확히 어디인지 증명하기 어려워 우선변제권을 행사할 때 불이익을 받을 수 있습니다.
소액임차인 최우선변제: 서울 기준 보증금 1억 6,500만 원 이하(2026년 기준 변동 확인 필요)라면 일정 금액(5,500만 원)을 최우선으로 돌려받을 수 있지만, 전입신고와 확정일자가 완벽해야 합니다.
3. 특약에 "실거주 목적"을 넣어야 할까요?
네, 반드시 넣으셔야 합니다. 근린생활시설 임대차 계약서에는 다음과 같은 특약을 반드시 넣는 것이 유리합니다.
"본 임대목적물은 공부상 근린생활시설이나, 실제로는 주거 목적으로 임차하며 임대인은 이에 동의한다."
"임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 부여에 협조하며, 이를 이유로 계약 해지를 요구할 수 없다."
"임대인의 불법 용도 변경으로 인해 발생하는 행정상 조치(이행강제금 등)는 임대인이 전액 부담한다."
근생 주택은 일반 주택보다 훨씬 꼼꼼히 따져야 합니다.
전세자금대출 및 보증보험 가입 불가: 대개 근생은 전세대출이 나오지 않으며, 허그(HUG) 등 보증보험 가입이 거절됩니다. 즉, 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 국가가 대신 갚아주는 안전장치가 없습니다.
공공요금 문제: 전기요금 등이 주택용이 아닌 '일반용(상업용)'으로 책정되어 누진세는 없지만 기본요금이 높을 수 있습니다.
위반건축물 단속: 구청 단속에 걸리면 집주인이 취사시설을 철거해야 할 수도 있어 거주 환경이 나빠질 리스크가 있습니다.
보증금 3,000만 원은 질문자님에게 매우 소중한 자산입니다. 가계약 단계라면 다음을 꼭 확인하세요.
해당 건물의 '등기부등본'에 선순위 근저당(대출)이 얼마나 잡혀 있는지 확인하십시오. 3,000만 원이 최우선변제금 범위 내라면 그나마 다행이지만, 대출이 너무 많은 집은 피해야 합니다.
가급적이면 "ㅇ층 일부"가 아닌 도면을 첨부하거나 명확한 호수를 기재해 달라고 요청하세요.
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 전입신고와 주택임대차보호법 적용
- 세입자의 권리: 건물 용도가 상가라 하더라도 실제로 거주하면서 전입신고를 하고 확정일자를 받으면, 주택임대차와 동일한 법적 보호를 받을 수 있습니다.
- 최우선변제권: 예를 들어 서울 기준으로 보증금이 1억 6,500만 원 이하라면, 만에 하나 경매가 진행될 때도 5,500만 원까지는 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있습니다. 질문하신 3,000만 원 역시 이 범위 안에 포함됩니다.
2. ‘층의 일부’ 표기 시 주의할 점
이 부분이 가장 중요합니다. 아파트나 빌라처럼 주소가 ‘101호’처럼 명확히 구분된 구조가 아니라, 단순히 ‘O층의 일부’라고만 돼 있다면, 다음과 같은 위험이 생깁니다.
- 대항력 상실 위험: 만약 내가 점유하고 있는 공간이 서류나 도면상으로 정확히 구분되어 있지 않다면, 경매가 진행될 때 법원에서 “대항력이 없다”고 판단할 수 있습니다. 이렇게 되면 보증금을 온전히 돌려받지 못한 채 쫓겨날 수도 있습니다.
- 전입신고 주소 불일치: 전입신고 시에도 주소지가 ‘층의 일부’로만 기재되면, 정확한 위치가 불분명해져 나중에 법적으로 보호를 받기 어려울 수 있습니다.
3. 특약에 ‘실거주 목적’ 명시의 실효성
- 임대인과의 관계: 계약서에 “실거주용 임대”라는 내용을 넣으면, 임대인이 나중에 ‘상가인 줄 알았다’는 식으로 변명하는 것을 막을 수 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
근린생황시설은 원칙적으로 주거용 전입신고가 어렵습니다. 전입신고가 되지 않으면 대항력과 보증금 보호에 문제가 생길 수 있습니다. 계약서에 실거주 목적 특약을 넣어도 법적 효력은 제한적입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
용도가 상업용인 근린생활시설이라도 전입신고는 가능하고 주택임대차 보호법도 적용받을 수는 있습니다. 하지만 근린생활시설인 경우 주택이 아니므로 전세보증보험이나 대출을 받는데는 제한이 있을 수 있습니다. 근린생활시설인 경우에는 계약서 작성시 주거용으로 사용함을 명시하는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
근린생활시설(상업용)은 주거용 건물이 아니므로 전입신고가 원칙적으로 불가합니다
관할 주민센터에서 전입신고를 거부할 수 있으며, 신고한다고 해도 법적 근거가 약해 추후 권리 주장에 불리할 수 있습니다
계약서에 ㅇ층 일부라고 되어 있으면, 법적으론 임대인과 임차인 사이에 임대목적물이 구체적으로 특정되어 있지 않은 상태로 해석될 수 있습니다
층과 면적, 사용 목적을 최대한 구체적으로 명시하는 것이 안전합니다
근린생활시설을 주거용으로 사용하려면 계약서 특약으로
임차인은 본 건물을 실거주 목적으로 사용하며, 임대인은 이를 허용한다
주거용 시설로서 안전 설비, 전기, 가스 등 기본 주거 요건 제공
등 권리 보호 관련 명시가 있는 것이 좋습니다
특약 없으면 근린생활시설 거주 자체가 법적으로 문제가 되기 때문에, 보증금 반환·임대차 분쟁에서 불리할 수 있습니다
가능하면 주거용 건물 전세/월세를 선택하는 것이 안전합니다
제가 직장때문에 서울에 집을 얻어야해서 가계약을 했는데 거기가 근린생활시설로 되어있고 제가 계약한 층은 용도가 상업용으로 되어있습니다. 보증금은 3000 월세는 60정도인데 근린생활시설에 거주하는게 불법이라는 글도 봐서 전입신고가 되는지 그리고 계약서에 ㅇㅇ호가 아니라 ㅇ층의 일부 이렇게 임대목적물이 명시되어 있는데 이런것 때문에 보증금 관련해서 문제가 생기진 않을지 궁금합니다.
그리고 이런 경우에는 특약에 실거주 목적으로 입주한다는것을 명시해야 권리를 보호받을수 있는지도 알려주시면 감사하겠습니다.
==> 우선적으로 건축물 용도에 관계없이 주거용으로 계약을 체결하였고 임차인이 전입신고를 하는 경우 주임법에 따라 보호대상입니다.
안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.
근린생활시설을 주거용으로 임대차계약을 하시면 추후 여러 문제가 발생할수 있습니다. 안하시는게 가장 좋습니다. 전입신고는 가능하고 추후 경매시 최우선변제도 받을수는 있겠으나 내용을 보니 전체 호수가 아닌 호수를 쪼갠 상태인것 같습니다. 이런 경우 경매 배당시 채권자가 이를 몰랐다면 최우선변제로 배당이 안된 판례도 있습니다. 그리고 건축물대장상 근린생활시설이라 계약만료 후 신규임차인 구하기도 어려울수 있구요. 향후 경매 진행이 안될수도 있긴 하지만 혹시 모르므로 이를 대비한다면 보증금을 최대한 낮추시는게 좋을것 같습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
근린생활시설 상업용 층은 주거용으로 법적 거주하면 안되지만 실제 거주할 수 있는 환경이면 전입신고 가능합니다.
실제 사용 용도가 중요합니다.
감사합니다.