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결혼 전에는 1주택자인데, 결혼 후 다주택이 되는 경우 질문 드립니다.
답변드립니다.1주택자가 주택을 소유한 자와 혼인하면 소득세법상 다주택자가 됩니다.소득세법에서는 세대 단위로 주택수를 산정하기 때문에, 결혼을 하면 1세대가 주택을 2개 소유한 것으로 되어 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못하게 됩니다.하지만 혼인한 날(혼인신고)부터 5년 이내에 주택을 양도하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.경우에 따라 2년간의 거주 요건이 필요할 수 있으며, 실거래가액이 12억원을 초과하는 경우 초과 금액에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다.결혼을 하면 1세대 1주택자가 1세대 2주택자가 되는 등 양도소득세 관점에서 불리해질 수 있지만5년 이내에 주택을 매도하면 결혼 전과 비교하여 딱히 불리해지는 것이 없습니다. 또한 배우자가 있으면 소득공제 및 세액공제 혜택을 더 받을 수 있기 때문에 오히려 절세에 더 도움이 될 수 있습니다.결혼이 절세에 유리한지 불리한지는 납세자의 상황을 종합적으로 고려해야 하므로 정확한 내용은 세무사와 상담하는 것을 권장합니다.
경제 / 부동산
22.01.19
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월세 계약서 위반 질문드립니다.
수도세를 세입자가 반드시 내야 한다는 그런 법 조항은 없습니다. 그래서 계약서에 따라 세입자의 수도세 납부 의무가 결정되는 것이고요.가장 먼저 고려해야 할 것은 계약서 내용입니다.법적으로 명시되어 있지 않는 사항은 계약 당사자끼리 정해야 하는데, 그 내용이 계약서에 문서로 분명히 표기되어 있으니 계약서 내용대로 각자 의무를 이행해야 합니다.계약서 내용상, 관리비에 수도세가 포함되어 있다고 나와 있으면 별도로 수도세를 납부해야 할 의무가 없습니다. 이것은 집주인도 계약서를 읽고 서명한 것이니 이제와서 수도세를 따로 내라고 할 수 없습니다.또한 공인중개사는 계약을 성공적으로 체결하였으니 그 의무는 다 한 것으로 볼 수 있으며, 공인중개사의 잘못으로 분쟁이 발생한 게 아니라 집주인이 일방적으로 계약서의 내용을 오인하여 수도세를 요구하는 상황입니다.이 경우 공인중개사법 위반 소지는 없습니다. 양쪽에서 분쟁이 발생할 경우 공인중개사가 이를 조정해줄 수는 있겠지만, 공인중개사가 아무리 설명해도 집주인이 수도세를 받아야 한다고 우기면 공인중개사로서도 어쩔 도리가 없습니다.글을 읽어보니 공인중개사도 나름 해결하기 위해 노력을 한 것으로 보입니다. 아마 집주인에게 여러 차례 말을 했는데 집주인이 막무가내로 나와서 사비로 수도비 10만원을 주겠다고 한 것 같습니다.공인중개사는 변호사가 아니므로 문제의 궁극적인 해결은 불가능하며, 본인이 할 수 있는 최선의 노력은 다 한 것이니 이를 두고 공인중개사에게 책임을 묻기 어려워 보이며, 공인중개사법 위반도 성립하지 않을 것 같다는 것이 저의 의견입니다.문제가 해결되지 않는다면 계약서 내용을 근거로 부당이득반환청구 등의 법적 조치를 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.01.19
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계약 파기시 부동산 중계료가 궁금합니다.
계약 파기의 책임이 공인중개사에게 있다면 중개수수료를 지급하지 않아도 됩니다.그러나 거래 당사자에게 책임이 있다면, 계약 파기 원인을 제공한 쪽에서 중개수수료를 지급해야 합니다.중개수수료는 공인중개사가 매수인, 매도인을 중개하고 계약을 체결한 것에 대한 보수입니다.공인중개사는 계약을 체결하면 임무가 끝난 것이고, 당연히 수수료를 받아야 할 권리가 생깁니다.그런데 공인중개사의 잘못이 아닌데도 계약이 파기된 경우, 수수료를 받지 못한다면 몹시 불합리하겠지요.중개수수료를 지급하지 않으려고 일부러 계약을 파기하고 당사자끼리 몰래 계약을 체결하는 편법이 생길 우려도 있습니다.그래서 중개수수료는 계약이 파기되어도 지급을 하는 것으로 되어 있습니다. 계약서에도 아마 그렇게 명시되어 있을 것입니다.거래 당사자 입장에서는 억울할 수도 있습니다.내 잘못이 아니라 상대방의 잘못으로 계약이 파기된 것인데 중개수수료를 지급해야 한다면 억울하겠지요.그러나 이 경우에는 책임이 있는 쪽에서 중개수수료를 모두 지급해야 하기 때문에 손해날 것이 전혀 없습니다.다만 법을 잘 몰라서 자신이 직접 중개수수료를 부담하는 분들도 있을 텐데, 원래는 중개수수료를 부담하지 않아도 됩니다. 상대방에게 청구하면 되는 것이죠.상가주택의 중개수수료는 주택의 면적에 따라 달라집니다.주택의 면적이 상가주택 면적의 절반을 초과한다면 그 부동산은 모두 주택으로 간주되므로주택에 적용되는 중개수수료를 지급하시면 됩니다.그 외에는 상가에 적용되는 중개수수료(0.9%)를 지급하셔야 합니다.
경제 / 부동산
22.01.18
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근저당있는 월세 문의 드립니다.
안녕하세요. 답변드립니다.큰 문제는 없을 거라 생각합니다.근저당 설정일이 2021년 12월 30일이라면 최우선변제권을 적용받아 보호받을 수 있습니다.서울특별시 기준으로 임차인 보증금이 1억 5천만원 이하인 경우 소액임차인에 해당하여 최우선변제권이 인정됩니다.이 경우, 서울특별시 내에 위치한 부동산 기준으로 최대 5천만원까지 보호받을 수 있습니다. (타 지역이라도 최소한 2천만원은 보호 받을 수 있음)현재 보증금이 2천만원이니 경매로 집이 넘어가도 최우선변제권을 행사하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다.최우선변제권은 임차인 보호를 위해 채권자의 권리보다 우선하여 변제를 해주는 것이기 때문에 요건만 갖추면 무조건 보증금을 돌려받을 수 있습니다.주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마치면 대항요건이 갖추어지며, 경매로 부동산이 넘어가면 배당요구 종기일까지 배당요구를 하시면 됩니다.이미 근저당권이 잡혀있기 때문에 경매로 넘어가면 월세 기간을 보호받지는 못하지만 보증금은 확실히 회수할 수 있으니 크게 문제될 것은 없습니다.
경제 / 부동산
22.01.16
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안녕하세요 월세에 대해 문의드립니다.
안녕하세요. 답변드립니다.계약서를 작성하는 경우, 굳이 부동산을 통해서 작성할 필요는 없습니다.임의대로 작성하면 되고, 그 계약서에 본인과 상대방이 서명하면 계약은 효력을 지니게 됩니다.그런데도 부동산을 거쳐 계약서를 작성하는 분들이 있는데, 그 이유는 계약서를 작성하는 방법을 모르거나불리한 계약서를 작성하게 될까봐 걱정되기 때문이겠지요.부동산 없이 임대인과 임차인끼리 계약서를 써도 효력에는 아무런 문제가 없으니, 계약서를 작성할 수 있다면 직접 작성하셔도 됩니다.부동산에 맡기면 일정의 수수료를 지급해야 합니다.
경제 / 부동산
22.01.13
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공인중개사사무소 사업자 간이과세자는 손님한테 부동산복비 받을때 부가세를 받아도되나요?
안녕하세요. 답변드립니다.간이과세자는 매출액에 따라 부가세 수수 여부가 달라집니다.과세기간(1월 1일 ~ 12월 31일)동안 매출액이 4,800만원 미만인 경우 부가세 납부의무가 면제됩니다.이 경우에는 부가세를 내지 않아도 되니 고객에게 부가세를 받으면 안 됩니다.과세기간동안 매출액이 4,800원 이상인 경우 부가세 납부의무가 발생하며 이 경우 부가세는 3%입니다.따라서 사업장의 매출액을 먼저 확인하시고, 부가세 면제 대상이 아니라면 3%의 부가세를 별도로 받아 세금 신고하시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.01.13
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지적도에 나와있는 도로 주인이있는건가요?
안녕하세요. 답변드립니다.도로는 사유지일수도 있고, 국유지일수도 있는데지적도상으로는 소유자를 확인할 수 없으므로 사유지인지 국유지인지 확인이 불가능합니다.소유자를 확인하려면 지적도가 아니라 토지대장을 열람하시면 됩니다.토지대장은 각 시군구청의 민원과, 또는 인터넷(정부24)에서 발급 받을 수 있습니다.*참고로 첨부해주신 위치의 도로는 토지대장 조회 결과 개인 소유(사유지)로 나옵니다.
경제 / 부동산
22.01.13
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월세 묵시적 계약에 대해 질문드립니다
안녕하세요. 답변드립니다.묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두 계약 갱신 거절을 통지하지 않은 경우 자동으로 성립됩니다.자동으로 성립하는 것이니 계약서 작성이 불필요하며 (계약서를 작성하면 묵시적 갱신이 아니라 쌍방의 합의에 의해 새로운 계약을 체결하는 것임)구두로 계약 갱신에 관하여 언급하지 않아도 됩니다.묵시적 갱신을 원하지 않는다면 임차인의 경우, 계약 만료일로부터 2개월 전까지 계약 갱신을 하지 않겠다고 통보를 해야 합니다.3월 2일에 계약이 만료되므로, 현재는 묵시적 갱신을 거절할 수 있는 기간이 지났으며, 따라서 지금은 묵시적 갱신에 의해 계약이 연장된 상태입니다.묵시적 갱신으로 계약이 연장되면 임대차 기간은 1년으로 간주되지만, 임차인은 1년을 다 지킬 의무가 없으며 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다.그러나 임차인이 갑자기 계약 해지를 통보해버리면 임대인은 공실로 인한 손해가 있으므로, 이를 방지하기 위해 계약의 효력은 임차인이 계약 해지를 통보하고 3개월 뒤에 발생하도록 법에서 정해놓았습니다.5월에 퇴거를 하고 싶다면 늦어도 2월까지는 계약 해지를 통보하시고, 이후 3개월간(5월까지) 월세를 지급한 뒤 5월에 이사를 가시면 됩니다.정상적으로 계약이 해지되는 것이므로 보증금은 당연히 반환받을 수 있으나, 임대인과 분쟁이 생기면 법적 절차가 필요할 수 있으므로원만하게 협의하여 보증금을 돌려받고 나가는 것이 현명한 방법이겠지요.미리 새로운 임차인을 구해놓는다면 임대인은 그 임차인에게 보증금을 받아 질문자님에게 돌려드릴 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
22.01.13
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전세 이중계약 여부 확인가능한가요?
안녕하세요. 답변드립니다.1. 네이버에서 제공하는 정보만으로는 실제 계약 여부를 확인하기 어렵습니다.공인중개사가 네이버에 정보를 입력하면, 그것을 네이버가 인터넷으로 보여주는 시스템입니다.실제 계약이 완료되었다 하더라도 네이버 측에서 그러한 정보를 전달받지 못했다면 반영이 되지 않는 것이죠.2. 전세대출을 받지 못해 계약이 무산되는 일은 종종 있습니다.최근 대출 규제가 강화되어 이러한 경우가 많이 발생하고 있습니다. 대출이 될 줄 알고 계약을 진행했는데 금융권에서 대출을 해주지 않아 어쩔 수 없이 계약을 포기해야 하는 경우입니다.3. 이중계약이 되는 일도 드물지만 있긴 있습니다.이중계약은 정상적인 경우가 아니며, 전세금을 착복하기 위한 사기 행위일 가능성이 높습니다.현재 상황만 보면, 사기라고 단정지을 수 없지만 모든 부동산 거래는 꼼꼼하게 잘 확인하고 진행하셔야 합니다.보통은 계약서에 전세, 임대 등의 이유로 부동산을 사용하지 못하는 경우 계약을 무효로 한다는 내용이 들어있을 것입니다.이러한 내용이 없다면 특약으로 넣어달라고 말씀하시고,다른 거주자가 없는지 확인하려면 주민센터에 전입세대열람을 신청하시면 됩니다.개인정보이므로 이해관계가 있는 경우에만 열람이 허용되는데, 임차인은 계약서를 가지고 가면 열람할 수 있습니다.또한 계약 시 소유자와 대면하여 공인중개사와 함께 계약서를 작성하는 게 좋고, 등기부등본도 직접 확인해야 합니다.부동산에서 발급해달라고 요청하셔도 되지만, 공인중개사가 마음만 먹으면 충분히 서류를 위조할 수 있으니 직접 대법원 홈페이지나 등기소에서 열람하는 게 더욱 확실한 방법입니다.
경제 / 부동산
22.01.09
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임대아파트는 관리비만 내면 되나요?
안녕하세요. 답변드립니다.임대아파트는 월세와 동일하게 매달 아파트 임대료를 내야 하며, 관리비 역시 별도로 지불해야 합니다.또한 초기에 보증금을 지급해야 합니다. 보증금은 추후 퇴거시 원금을 돌려받을 수 있습니다.임대료와 관리비, 보증금을 고려해 입주 여부를 결정하세요.
경제 / 부동산
22.01.08
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