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월세(오피스텔)로 이사가게됐는데, 용도가 '업무시설'이어도 저는 '전입신고'해야죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔은 분양시 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔로 구분됩니다. 주거용 오피스텔의 경우 주택으로 적용하여 소유자는 주택1채를 더 보유하게 됩니다. 업무용 오피스텔은 주택으로 적용하지 않아 소유자의 주택수에 포함되지 않습니다. 그래서 주택매매 시 양도세나 종합부동산세 납부에 절세를 할 수도 있습니다. 그리고 분양시 취득한 것이라면 건물부분 부가세부분을 환급해줍니다. 임차인이 업무용 오피스텔에 임대차계약을 하고 전입신고를 한다면 주거용 오피스텔로 주택수에 포함하게 되고 10년간 유지 해야합니다. 임차인이 전입신고를 하지 않게 되면 대항력과 우선변제권이 없어 추후 임대인이 바뀌거나 경매로 넘어가는 경우 보증금을 지킬 수 없을 수도 있습니다. 대항력은 전입신고+점유(거주)의 요건을 갖추어야하고 우선변제권은 대항력과 확정일자의 요건을 갖추어야 합니다.
경제 / 부동산
23.08.14
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계약 종료 시 보증금 반환 절차가 어떻게 이루어지는지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약종료 전 미리 이사센터에 전화해서 계약종료일에 이사시간을 예약합니다. 그리고 계약종료 며칠 전에 임대인에게 이사시간을 알려드립니다. 계약종료일에 이사를한 후 임대인이 집내부 상태를 확인한 후 보증금을 반환합니다. 만약 집 내부에 훼손 및 파손이 있을 경우 임대인과 임차인이 원상복구 비용에 대해 협의를 해야합니다.임대인의 보증금반환과 임차인의 임차목적물 반환은 동시이행관계입니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 임차인은 보증금 모두를 돌려받을 때까지 거주할 수 있습니다. 이사를 가야되는 상황이라면 임차권등기명령 신청하고 등기부에 임차권등기명령이 등기되면 이사를 가야되고 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
경제 / 부동산
23.08.14
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임차인이 중간에 나간다고 하는데 어떻게 하면 좋을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 계약기간 중 계약해지를 원하는 경우 임대인은 계약 만료 전에 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그래서 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다.계약갱신 중 또는 묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료되므로 임대인은 보증금을 반환해야합니다. 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.13
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전세금으로 잔금처리가 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.세입자의 전세보증금으로 잔금처리를 해도됩니다. 계약만료 시 세입자에게 보증금을 반환할 수 있어야 합니다.등기부소유자와 계약서 임대인의 소유자가 같아야합니다. 소유권 이전등기가 되지 않았다면 대출실행이 안 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.13
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전세입자가 집에 못을 뚫었놨는데 보상 받을수있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세 집 못질은 어느 부분은 가능하 고 어떤 부분은 불가능합니다.전세 집 못질 관련된 특약사항이 계약서 내에 있다면 특 약을 우선시하지만 임차인에게 분리하다고 판단되는 조 항은 주택임대차보호법상 무효가 됩니다.예를 들어 일반적인 벽에 벽걸이 티브를 걸거나 액자를 걸기 위 해 못을 박았다면 이는 원상회복 의무를 지게 됩니다, 액 자나 티브를 걸기 위해 못을 박는 행위가 거주에 있 어 꼭 필요한 행위가 아니기 때문입니다.반대로 상부에 커튼 설치를 위해 나온 커튼 박스에 못 을 박았다는 이는 실생활에 있어 꼭 필요한 부분이기 에 용인될 것입니다 하지만 커튼 박스라고 해도 과도하 게 못을 박는다면 추후 원상회복 의무를 질 수도 있습니다.못 박은 흔적이 많다면 임차인에게 원상회복을 위해 비용을 청구하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.13
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전월세신고제는 상가도 해야하는지 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차계약 시 전월세신고를 합니다. 상가임대차계약은 아닙니다.2024년 5월 31일까지 계도기간으로 2024년 6월 1일 부터 의무적으로 시행합니다. 계도기간에도 전월세신고를 해도 되고 안 해도 됩니다. 그리고 신고를 하지 않는다고 적발시 과태료를 부과하지 않습니다.
경제 / 부동산
23.08.13
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계약 만료기간이 다가오는데 계약 날짜가 잘 맞지 않습니다. 일주일 정도 미뤄지면 어떤 문제가 발생하는지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인분을 잘 설득시켜야합니다. 임차인은 계약종료일에 보증금을 돌려받지 못 한다는 것부터 불안감이 커지고 임대인을 불신 할 겁니다.
경제 / 부동산
23.08.12
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상가 2년 계약 후 계약 연장 해지 통보는 누가 몇개월 전에 할 서 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차보호법 상 계약만료 6~1개월 전까지 계약에 대한 의사통보를 임대인이나 임차인이 하면 됩니다. 임대인은 계약갱신에 대한 의사를 임차인에게 문자나 카톡으로 물어보면 됩니다. 임차인이 먼저 계약갱신 의사나 계약 종료 후 퇴거의사를 통보할 수도있습니다. 임차인은 특이사항이 없다면 최대 10년동안 계약갱신으로 영업을 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.08.12
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묵시적으로 계속 월세를 살고 있는데 한달 전에 통보를 하면
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.새임차인만 바로 구한다면 퇴거를 할 수 있습니다. 주택임대차보호법 상 묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것으로 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야하고 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 3개월 동안 새임차인을 구하지 못 하면 월세를 지불해야합니다.
경제 / 부동산
23.08.12
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제가 집을 샀는데 전세입주자가 바로 집을 빼겠다고 하는경우
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택매매 시 매도인(전 임대인)은 매수인(새 임대인)에게 모든 권리와 의무를 승계합니다. 매수인(새 임대인)은 임대인으로써 권리와 의무를 다 하면 됩니다. 새임대인과 임차인은 임대차계약이 그대로 유지 되고 임차인이 불안하여 계약해지를 한다면 계약기간 중 합의에 의한 계약해지를 해야합니다.임차인이 계약종료 시 보증금을 돌려받지 못 할 수도 있다는 것에 대한 불안함이 크니 임차인과 원만하게 협의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.08.12
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