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경매들어간 전세집 우선순위 알고싶어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매매가 3억 등기부상 근저당권 1억 5천 만원전세 9천 만원 + 전세 9천 만원 본인 전세보증금을 포함했을 때 주택매매가를 넘습니다. 안전하지 않습니다.만약, 1순위 근저당권 1억5천만원 / 2순위 임차인 전세 보증금 9천만원 / 3순위 본인 9천낙찰금에서 1번 임차인 최우선변제금 배당, 2번 근저당권 은행에 배당, 3번 임차인 배당, 4번 본인 배당최우선변제권은 소액임차인에 해당되고 대항력(전입신고 + 점유) 있으며 배당신청을 한 임차인은 최우선변제금을 가장 먼저 배당 받을 수 있습니다. 최우선변제금은 낙찰가의 1/2을 넘지 못 합니다. 최우선변제금은 적용시기와 지역에 따라서 다릅니다. 낙찰가에서 최우선변제 배당 후 선순위 채권자의 배당하고 남은 금액에 따라서 본인의 순위에서 배당을 모두 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있고 모두 못 받을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.25
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상가세입자가 권리금을 못받는 경우는 어떤경우에 해당되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 권리금을 주장할 수 없는 경우 1. 계약이 종료 된 후2. 건물의 경매 3. 재건축 (재건축의 공사 시기 및 소요기간 등을 포함한 재건축 계획을 미리 임차인에게 고지해야 합니다.)4. 3기에 달하는 연체5. 임대인의 동의 없는 전대차계약6. 18개월 이상 비영리 목적으로 사용한 경우 (동창회 사무실, 종친회 사무실 등)7. 건물의 일부를 고의 파손한 경우
경제 / 부동산
23.07.25
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묵시적갱신 월세 시세가 내려갔는데 낮게 임대인에게 요구할수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네. 임대료 감액 요청을 할 수 있습니다. 임대인과 협의하여 인하하면 됩니다. 보증금 조정없이 월세 인하해주는 임대인은 흔하지 않습니다. 그래도 한 번 요청해보기 바랍니다.감액시에도 임대료 5%를 초과할 수 없지만 임대인과 협의하여 5%를 초과하여 인하 할 수 있습니다. 주택임대차보호법은 상대적 약자인 임차인의 입장을 고려하기에 임대료 인상 시 임차인이 동의하여 5%를 초과하는 약정을 했을 경우 유효하지 않은 약정으로 봅니다. 하지만 인하시에는 임차인에게 불이익이 없고 이득이기때문에 임대료 5%를 초과하는 약정은 유효한 약정으로 봅니다.
경제 / 부동산
23.07.25
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전세 임대시 궁금한점 질문(인덕션 설치)
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.인덕션을 제거하고 빈상태로 둔다면 임차인이 인덕션이나 규격과 맞는 가스레인지를 설치하는 번거로움이 생깁니다. 그리고 가스레인지가 없는 다른 전세집에 갈 경우 규격이 맞지 않아 또 새 가스레인지를 설치해야 됩니다.같은 면적의 비슷한 구조의 전세 집이 있다면 가스레인지 설치 된 전세집과 임대차 계약을 체결 할 것입니다.옵션제품의 수리 및 교체는 적은 비용이 아닐 뿐더러 교체 비용도 상당하기에 임대인이 부담해야 합니다. 계약서 작성 시 임차인의 고의 또는 과실로 인덕션이 고장 또는 파손 시 임차인이 비용부담한다는 내용을 추가 하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.07.25
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전세 어느시점 부터 나갈수 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 계약기간 중 계약해지를 원할 경우 임대인과 협의에 의한 계약해지를 합니다. 계약만료 전 임대인은 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그래서 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 협의에 의한 계약해지를 합니다.3개월에 대한 내용은 계약갱신 중 계약해지 또는 묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 임대인이 통보 받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료 되기에 보증금을 반환해야 합니다.
경제 / 부동산
23.07.25
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부동산 매매시 특약조건에 대출이 안나올시 계약금을 돌려받을 수 있다 라고 적게해달라 해도되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인 성향에따라 다릅니다. 계약금을 임대인에게 송금한 후 계약서를 작성한다면 특약사항에 본 질문과 같이 전세대출이 안 될 경우 계약취소 및 계약금 반환에 대한 내용을 작성해야지 전세대출이 안 될 경우 임차인이 안전하게 계약금을 돌려받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.25
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전세계약 만료후 연장시 관련문의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 갱신 시 임대인과 임차인 두 명이서 계약서를 작성해도 됩니다. 계약서에 보증금에 인상분 만큼만 적고 특약사항에 계약갱신임을 밝히는 문구와 이전 계약 보증금과 계약기간, 계약갱신 시 보증금 총액과 계약기간을 작성하면 됩니다. 이전 계약서와 갱신 계약서 모두 보관하시면 됩니다.그리고 갱신계약서에 확정일자를 받기 바랍니다. 이전 보증금에 대한 확정일자의 효력이 유지되면서 인상분만큼에 대한 확정일자의 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.07.25
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새 아파트를 갈 때 계약금이 알고 싶어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 계약금은 매매가, 분양가의 10%, 중도금은 50~60%, 잔금 40~30%로 지급합니다. 매도인과 계약시 매도인과 지급 금액과 날짜를 협의하여 지급하면 되고 현금을 넉넉히 보유하고 있다면 계약금 지급 후 비로 잔금을 치뤄도 됩니다. 분양회사와 계약시 분양회사에서 다 알려줍니다.
경제 / 부동산
23.07.25
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질권설정된 전세대출 계약 연장시 감액해서 연장 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 감액을 하고 전세대출 연장(갱신)을 하면 됩니다. 그리고 감액된 갱신계약서를 제출합니다. 대환대출 가능합니다. 다른 은행에서 새로 대출을 하는 것이어서 대출심하를 한번 더 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.25
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같은아파트인데 동마다 층수는 왜 다른가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.동마다 층수에 따라서 매매가가 다른 것에 궁금하신건가요? 전망이 좋은 동일 수록 고층이고 일조량에 따라 매매가가 더 높습니다. 전망이 좋을 수록 고층일수록 매매가가 더 높습니다.
경제 / 부동산
23.07.25
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