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답변 내역

계약이 끝나기 전에 보증금을 돌려받을 수 있나요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 계약만료 전 계약해지를 원할 경우 합의에 의한 계약해지를 합니다. 보통 임차인이 새 임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 임대인과 협의를 봅니다.임대인은 계약만료 전 보증금을 반환 할 의무가 없습니다. 그리고 임대인과 임차인이 협의하고 동의한 후 계약서를 작성하고 도장을 찍거나 사인을 했습니다. 이에 대해 임차인 계약을 위반하게 되는 것으로 임대인과 합의에 의한 계약해지를 해야 합니다.
경제 / 부동산
23.07.24
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임의경매 시 전세권설정한 세입자의 경매참여 가능여부
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세권설정의 효과에 계약종료 후 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우 임차인이 경매신청이 가능합니다. 임차인이 경매신청을 하더라도 등기부상 권리순위에 따라 배당이 됩니다. 경매진행으로 보증금액을 배당받을 수 있다면 임차인이 경매신청을 할 수도 있습니다. 임차인이 경매에 참여하는 경우 이전에 전세임대차계약 체결로 임대인에게 보증금을 송금했었고, 경매참여로 낙찰가를 추가로 지출하게 되는 상황이 됩니다. 보유한 현금이 많고 임차인이 경매에 참여한다면 낙찰가가 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.24
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전세매물을 내놓을 때 한 부동산에만 내놓는 게 좋을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.우리나라는 한 부동산과 매도인(임대인)간의 전속중개를 기본으로 하지 않아 전속중개계약서도 작성하지 않습니다.해당 부동산과 친분이 있어 도의상 믿고 맡기는 거라면 계속 해당 부동산과 거래를 계속 하면 되겠습니다. 본인 전세매물이 빠른 시일 내에 나가기를 바라는 경우라면 다른 부동산에 의뢰를 하면 됩니다. 다른 부동산에도 같은 금액으로 의뢰를 하고 전세보증금 조정이 가능한지 부동산에서 확인을 할 것입니다. 임대인의 상황에 따라서 다른 부동산에 의뢰를 할지 결정하시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.07.24
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부동산 상가 인상률 질문드립니다. (급합니다.)
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.환산보증금 이내일 경우 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다. *환산보증금 = 보증금+(월세 × 100)*서울시 (9억원 이하), 부산 및 과밀억제권(6억9천 만원 이하), 광역시 및 세종특별자치시, 파주시,화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시(5억4천 만원 이하) 그 밖의 지역 (3억7천만원 이하)계약 갱신 시 5% 또는 5%이내로 임대료를 인상 할 수 있습니다. 1년 마다 임대료 인상할 수 있는데 지난 갱신 시 임대료 인상을 하지 않아 이번 계약 갱신 시 지난해에 인상률(5%)를 더하여 총 10%를 인상할 수 없고, 2년 마다 계약갱신을 하더라도 5%를 초과하여 임대료를 인상할 수 없습니다. 임대인과 임차인이 합의하여 5%를 초과하는 약정을 하였더라도 유효하지 않은 약정이 됩니다. 5%를 초과하여 인상한 후 월세를 지불하였다면 그 초과분을 돌려 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.24
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2주택 세금 및 양도세에 대해서 문의합니다?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1세대 1주택 비과세 요건(※양도당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외)1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 보유기간이 2년이상인 것 다만, 취득당시 조정대상지역에 있는 주택인 경우 보유기간이 2년이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것(비과세요건 판단시 조정대상지역여부는 취득당시를 기준으로 한다는 것입니다. 따라서 종전주택이 취득당시 조정대상지역이었다면 2년보유 및 2년거주 요건을 충족하여야 비과세를 받을 수 있습니다.)취득세1~2주택자 : 구제지역 상관없이 1~3% (6억 이하 : 1% / 6~9억 이하 : 1~3% / 9억 초과 : 3%)3주택자 : 비조정지역 4%, 조정지역 6%양도세 다주택자 양도세 중과 유예(조정대상지역) 22.05.10~24.05.091년 이상 기본세율 6~45% 적용, 장기보유특별공제 3년 이상부터 적용(6~30%, 매년 2%증가)1년 미만 : 45% 1세대 1주택 양도세 비과세 특례국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우일 것 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득 하였을 것·신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의주(쉽게 말해 1번 주택을 취득하고 1년이 지난 후 2번 주택을 취득해야 합니다. 그리고 2번 주택을 취득하고 3년이내 1번 주택을 매도 해야합니다.)*오피스텔의 경우 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔로 구분됩니다. 업므용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함이 되지 않습니다. 업무용 오피스텔에 임차인과 임대차계약을 체결하고 임차인이 전입신고를 하게 된다면 주거용 오피스텔로 봅니다. 그리고 주택수에 포함되고 10년간 유지하게 됩니다.)
경제 / 부동산
23.07.24
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아파트를 제외한 빌라나 다가구 주택 등에서 전세 세입자가 계약전에 전입세대를 열람할 수 있는 방법이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.읍,면,동 주민센터에 방문하여 전입세대 열람내역서를 발급받으면 됩니다. 임차인이라면 임임대차계약서와 신분증을 지참하면 됩니다. 인터넷으로 발급이 불가능합니다. 빌라와 연립주택처럼 호실별로 구분등기가 되어 있는 곳은 소유자가 한 명이고 보통 한 호실에 임차인 1명과 임대인 간 계약이 체결됩니다. 빈 공실이라면 아무도 거주하고 있지 않아 전입신고되어 있는 사람이 없습니다.다가구 주택(원룸건물 등)같이 한 건물의 소유자가 1명이고 여러 임차인이 거주하는 곳에 선순위임차인의 전입일자를 확인 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.24
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간주임대료란게 있던데 설명부탁합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세 임대료를 받는 임대사업자와의 과세형평성을 위해 보증금 등에 대해서는 정기예금이자율에 해당하는 금액만큼은 임대료로 간주 합니다.다만, 주택의 경우 부부 합산 3주택 이상 소유자에 대해서만 과세하고, 보증금 등에서 3억 원을 차감한 금액의 60%에 대해 과세단, 주거전용 면적이 1세대 또는 1호당 40㎡이하인 주택으로 해당 과세기간의 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2023년 12월 31일까지 주택 수에 포함하지 않습니다. (소형주택은 간주임대료 계산시에만 제외됩니다.)간주임대료는 종합소득세를 어떻게 신고하느냐에 따라 계산하는 방법에 다소 차이가 있습니다. 1. 장부신고 간주임대료 계산 방법(보증금-3억원)의 적수 × 60% × 1/365 × 정기예금 이자률 - 해당 임대사업부분 발생한 수입이자, 할인료, 배당금의 합계액2. 추계신고 간주임대료 계산 방법(보증금 등 -3억원)의 적수 × 60% × 1/365 × 정기예금 이자율*현재 1년 정기예금 이자율은 1.2%간주임대료 직접 계산은 어려우므로 국세청 홈텍스에서 간주임대료 모의계산을 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.24
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여러 부동산에 전세 내놓을 때 가격 조정은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세 가격 최종 결정은 임대인의 몫입니다. 부동산과 가격협의를 한 후 전세가격을 결정하면 됩니다. 해당 부동산이 4억8천에 하자고 하더라도 본인이 5억에 하고 싶다면 4억8천에 거부하면 됩니다. 불공정경쟁이 아닙니다. 임대인과 임차인 간 가격조정 후 합의점이 도달하여 최종가격에서 결정을 하면 되는 것입니다. 본인이 생각한 금액의 조정이 있다면 부동산에 매물을 내 놓은 곳에 다시 알려 줘도 되고 알려주지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.07.24
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반전세 1년 계약 연장시 계약서 다시작성해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약갱신 중 계약해지 시 또는 묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 그리고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것이기 때문에 임대인은 보증금을 반환해야 하고 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되며, 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 이 때 계약서에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 이 문구는 유효하지 않습니다. 계약갱신 시 계약조건의 변동이 없다면 갱신 계약서를 작성하지 않고 문자나 카톡으로 약식으로 계약내용에 대해 대화를 나누고 보관하면됩니다. (내용증명도 가능) 계약서를 작성하고 싶다면 임대인과 임차인이 두 명이서도 가능합니다. 법에서 정한 주택임대차계약서 양식이 없기때문에 인터넷에서 계약서양식을 다운 받아서 작성하면 됩니다. 부동산에서 계약서 작성 시 대필료를 지불해야 합니다. 대필료 금액은 법에서 정해 놓지 않아서 그 금액이 다 다릅니다. 보토 5~20만원이고 이 이상도 가능합니다.
경제 / 부동산
23.07.24
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부동산 물건광고에서 옵션이란 어떤의미인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차계약에서 옵션은 임대인 소유의 제품으로 임차인의 편의를 위해서 제공하는 것으로 계약이 종료되면 임차인이 가져가면 안 됩니다. 옵션제품으로는 세탁기, 냉장고, 가스레인지, 에어컨 등이 있습니다. 임차인이 집 내부가 마음에 들고 옵션 몇 가지가 있어 확실하게 계약을 체결하는데 보조 역할을 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.24
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