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임대인이 묵시적 계약연장 이후 강제 월세 인상요구합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.첫 계약하고 2년 이후 임대료 인상이 가능합니다. 임대료 인상 시 임차인이 동의 하지 않을 때 국토교통부의 입장은 임대인과 임차인이 협의하여 5% 이내에서 인상할 수 있다입니다. 임대인과 협의해서 5% 이내에 인상이 가능하며 인상을 할 수 없다는 것은 아닙니다.카톡이나 문자, 내용증명으로 약식으로 계약조건에 대해 간단하게 명시해도 되고, 계약서를 작성해도 됩니다. 계약서를 작성할 시 특약사항에 묵시적갱신 이후 월세 인상으로 계약서 작성함.이라는 내용으로 작성해놓으면 됩니다. 소송보다는 임대인과 협의하여 임대료를 인상하거나 계약해지 하는 것을 선택하면 됩니다. *묵시적 갱신 중 계약해지 - 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고, 임대인이 통보받은 날 부터 3개월이 지나면 계약해지 효력이 발생하여 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것이므로 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고, 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 계약서 상에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 묵시적갱신 중 계약해지시에는 효력이 없습니다. (
경제 / 부동산
23.07.10
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부동산에서 권리분석이 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산의 권리 및 관계 등에 하자가 있는지 여부를 조사, 확인, 분석하는 작업을 말하며 권리조사라고도 합니다. 부동산거래를 하려면 대상 부동산의 권리 등에 하자가 있는지 여부가 궁금하나, 그것이 아주 복잡하고 전문적인 일이어서 거래 당사자인 일반인이 완전하게 분석하는 것은 어려운 일입니다. 이러한 분석을 하는 이유는 간단하게 파악하기 어려운 부동산등기의 소유권 및 각종 권리관계의 결함을 발견하여 부동산과 관련된 사고를 미리 예방하기 위해서입니다.
경제 / 부동산
23.07.10
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앞으로 전세제도가 사라진다던데 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세사기로 다수의 전세사기 피해자가 생기면서 전세제도에 대해 부정적으로 판단하여 전세제도가 없어져야한다는 의견이 많습니다. 하지만 국토부 원희룡장관은 전세제도를 없애는 것이 아닌 전세사기 피해가 발생하지 않도록 제도적으로 보완하는데 노력할 것이라고 발표했었습니다.
경제 / 부동산
23.07.10
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전세 가계약금을 돌려 받을수 있을가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 판례에 따르면 가계약금을 보낼때 계약 부동산 계약에 관한 가계약서 작성 당시, 계약의 목적물 과 매매 대금 등 특정되고 중도금 지급 방법에 관한 합의가 있었다면, 그 가계약서 잔금 지급 시기가 기재되지 않았고 후에 정식 계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립했다고 봅니다. 그래서 매수인(임차인)이 계약취소하는 경우 계약금을 포기해야하고 매도인은(임대인)이 계약취소하는 경우 계약금의 배액을 상환해야합니다. 부동산에서 계약에 대한 내용을 카톡을 보냈기때문에 계약이 성립했다고 보기에 가계약금을 돌려받기 힘들어보입니다. 간혹 임대인이 반환하는 경우도 있기때문에 임대인과 협의해 보기바랍니다.
경제 / 부동산
23.07.09
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계약청구권을 통해 전세계약 연장을 한후 1년이 지난 후 집을 나가려고 하는데 집주인이 집이 빠지면 보증금을 빼준다고 하는데 어떻게 하죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 첫계약 2년 + 계약갱신 2년. 이후 계약갱신이 가능하지만 새로운 계약으로 체결합니다. 2019년 ~ 2021년 첫 계약 2년 이후 계약갱신요구권 행사 (계약갱신 요구권 1회 한하여 행사 가능. 계약갱신 시도 1년 또는 2년 미만의 계약기간이라도 임차인은 2년을 주장하여 거주 가능)2021년~ 2023년 계약갱신 이후 계약 종료 후 퇴거 적법한 계약 종료로 계약종료일에 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 보증금을 반환하지 않는다면 대화로 해결하는 것이 가장 좋습니다. (보증금 반환용 대출상품도 있음)대화로도 해결이 나지 않는다면 내용증명으로 임차권등기명령, 보증금 지급명령, 보증금 반환소송을 진행 할 것을 알려 강력하게 의사표시를 합니다. 내용증명이 임대인에게 구속력은 없지만 압박감을 줄 수 있는 수단입니다.
경제 / 부동산
23.07.09
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부동산 매수 후 매수자가 등기 신고를 안하는 이유와 발생할 수 있는 문제점은 어떤 것들이 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 집값 띄우기로 불리는 부동산 시세조작이 부동산 시장을 교란하고 있는 것으로 보입니다. 거래가 잠잠하거나 시세가 보합을 보이는 상황에서 최고가 거래를 띄운 뒤 몇 달 뒤에 계약을 해제하는 방식으로 사실상 정상적인 거래를 방해하는 것입니다. 가격이 오른 줄 알고 계약을 체결했다가 자칫 고점에서 물리는 실수요자가 발생할 수도 있습니다. 이 같은 허위 거래는 매수인이 계약 후 실거래가 신고는 하되, 부동산 소유권 이전 등기는 하지 않는 특징을 보입니다. 실거래가신고제도로 인해 계약서 작성 후 30일 이내 실거래신고를 해야 된다는 점을 이용한 겁니다.
경제 / 부동산
23.07.09
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25년된 아파트를 내년정도에 판매하려고 하는데 일반적으로 인테리어를 마치고 팔면 인테리어비용보다 더많이 받을수있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.인테리어 총 비용, 인테리어 상태, 아파트시세, 아파트 선호도 등을 파악해봐야 합니다. 아파트 시세가 형성되어 있응ㄹ 것이고 수리(인테리어)한 아파트의 경우도 시세가 형성되어 있을 겁니다. 본인이 잘 판단하여 부동산에 매매가를 결정하여 의뢰하시기 바랍니다. 그리고 인테리어에 지출한 비용은 양도세 필요경비에 포함되어 양도세를 줄이는데 보템이 됩니다. 필요경비는 자본적지출액(필요경비 인정)과 수익적지출액(필요경비 불인정)으로 구분합니다. 자본적 지출액(필요경비 인정)은 건물의 가치를 증가시키는 요인으로 발코니 확장, 방 확장, 엘리케이터 설치, 시스템에어컨 설치, 새시교체, 보일러교체 등이 있습니다.수익적 지출액(필요경비 불인정)은 싱크대 교채, 화장실 수리(리모델링), 붙박이장 교체, 중문 설치, 도배 및 장판, 전등교체, 옥상방수, 벽칠, 스탠드벽걸이 에어컨 설치 등이 있습니다. 인테리어 업체과 잘 협의하여 양도세 절감에 도움이 되도록 하는 방법도 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.09
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월세 가계약을 한 후 계약서 다시작성시..
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인쪽 또는 부동산에 기존 계약서 특약사항에 특약을 추가하여 작성하는 것을 협의하면 됩니다. 부동산에서 기존계약서에 특약을 추가하여 작성한 후 두 장을 복사하여 임대인쪽과 임차인이 각각 가져가면 되겠습니다.
경제 / 부동산
23.07.09
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명도 소송 승소 이후에 못받은 돈은 어떻게 받을 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.판결은 임차인이 임대인에게 금전적으로 보상을 하라고 하지만 실제 점유 중인 임차인은 금전적으로 보상을 할 생각이 없고 임대인 입장에서는 임차인이 빨리 퇴거 하기를 바라기때문에 임차인에게 적절한 보상을 협의하여 퇴거를 시킵니다. 임대인이 명도소송을 할 때 금전적 지출이 발생할 것을 염려해두고 해야 됩니다.
경제 / 부동산
23.07.08
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전세 재계약을 할 때 부동산 없이 할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산에서 갱신계약서를 작성할 경우 대필료를 지불해야 합니다. 법적으로 정해진 대필료가 없기에 부동산 마다 대필룍 다릅니다. 보통 5~20만원이고 그 이상일 수도 있습니다. 대필료를 지불하지 않고 임대인과 임차인 두 명이서 계약서를 작성해도 됩니다. 법에서 정한 계약서 양식이 없기때문에 인터넷에서 주택임대차계약서 양식을 다운받아서 작성하면 됩니다. 계약서 작성하는 날 등기부를 확인해서 처음 계약 이후 다른 채권자가 있는지 확인하기 바랍니다. 계약조건(보증금 등) 변동 없이 갱신계약서를 작성했다면 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 이전의 확정일자 효력이 그대로 유지됩니다.
경제 / 부동산
23.07.08
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