가게 운영중 매매를 하게 되었는데 건물주분께서 계약이 끝나면 더이상 세입자를 받지 않겠다며

Question

현재 부천에서 건전 안마 시술 소를 운영 중입니다.

2년 계약을 하고 장사중이였는데...

그간 코로나로 인해 계속 마이너스영업 중이어서 제가 투자한 돈도 다 잃고 자포자기 하는 중 다른분이 계속 이어서 장사를 하고 싶다고 하셔서 계약서는 작성하지 않고 계약금을 받았습니다. 시설 투자비는 제가 투자한 금액에 절반 정도로 하고 같이 일하는 사람들해서 권리금을 조금 부른 상태인데...건물 주께 이런 얘기를 드렸더니...70대 정도 되시는 분인데 당신 계약 끝나면 누구도 안받을 생각이라며 계약을 해지하던지 알아서 하라더군요...저 대신 인수 하실 분께 건물주가 제 계약 끝나면 누구도 안받는다 하니 앞으로 9개월 정도 밖에 영업을 못하신다고 말씀을 드리면 계약금을 두배로 돌려드려야하나요? 아니면 계약서는 작성안하고 구두로 계약한거라 받은 만큼만 드리면 되는걸까요...그리고 상가가 13개 정도 있는데 모든분둘에게 9개월후에 건물 누구도 안받는다는 얘기를 안하시고 저한테만 이러시는데...제가 다른분께 건물 매매하고 임대차보호법에 의해 자동 계약 연장은 안되는 건가요? 궁금합니다...갑자기 닥친일이라 글이 두서없어서 죄송합니다...

Answer 1

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

점포를 다른 사람에게 넘길 때 임대인과 새 임차인이 따로 상가임대차계약서를 작성해야 합니다. 이 때 계약은 새로운 계약이고 임대인이 원하지 않을 경우 계약이 체결 될 수 없습니다. 그래서 새 임차인을 구했더라도 먼저 임대인에게 물어보고 계약금을 받는 것이 좋습니다.

상가임대차보호법 상 첫 계약 이후 계약갱신으로 최대 10년 동안 영업이 가능합니다. 특별한 사유(임차인이 계약갱신 시 임대인의 거절 사유-3기에 달하는 연체, 임차목적물에 심각한 파손,재개발재건축, 협의 등)가 아니라면 임대인은 거절 할 수 없고 임차인은 계약갱신을 할 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

상가를 임대하여 영업중에 임대인의 계약해지 통지하지 않고 다음세입자와 전대차계약을 하신 것 같은데

임대인의 동의 없이 전대차한 경우 임대인이 계약해지를 할 수 있습니다.

전대차로 받은 보증금(계약금)은 질문자님이 전차인과 합의하고 해결해야 할 문제입니다.

구두 계약도 계약이고 계약금을 받았 다면 계약은 효력이 있습니다. 전대차로 받은 보증금(계약금)은 질문자님이 전차인과 합의하고 해결해야 할 문제입니다.

임대인과 협의해서 다음 세입자와 전대가 아닌 정식계약을 할 수 있도록 하거나 계약 만료시까지 영업 할 수 있도록 협의하는 방업을 모색해 보세요.

임대인 동의 없는 전대차는 계약갱신청구권 및 권리금회수 보호권도 소멸합니다. 상가임대차보호법을 적용 받지 못합니다.