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월세 계약을 했을 때에 확정일자의 효력은 무엇인가요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입신고도 하고 확정일자를 받아야합니다. 만약 경매로 넘어갈 경우 우선변제권의 효력으로 보증금을 지킬 수 있기때문입니다. 그리고 소액임착인이고 대항력이 있다면 최우선변제권으로 0순위로 가장 먼저 배당받을 수도 있습니다.전입신고와 점유(거주)는 대항력의 요건이고, 대항력이란 법률적관계에서 제3자에게 대항할 수 있는 권리입니다.대항력과 확정일자는우선변제권의 요건입니다. 우선변제권이란 경매 시 후순위채권자보다 우선하여 배당받을 수 있습니다.전입신고를 한 다음날 0시부터 대항력의 효력이 발생하고 확정일자는 받은 날 당일 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.06.22
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전세 중 멍청하게 전출을 하고 다시 재전입했는데,
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.혹시나 하는 상황(경매로 넘어가거나 매매로 임대인이 바뀜)에 보증금을 지키기위해 전입신고와 확정일자를 받습니다.이미 새집으로 전입신고를했다면 임대인이 보증금을 반환하기를기다릴 수 밖에 없습니다.
경제 / 부동산
23.06.22
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부동산 전세 6천,월세 3십만 이상 신고에 대해서 자세히 알고싶군요 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.새로운계약 또는 계약갱신 시 보증금6천만원 초과 또는 월세30만원을 초과한다면 임대인 또는 임차인이 전월세신고를 하면 됩니다. 현제 계도기간으로 2024년 6월1일부터 시행하여 의무적으로 해당금액 초과시 가까운 주민센터에 방문하여 신고하거나 인터넷(정부24, 부동산거래관리시스템)에서 신고하면 됩니다. 월세25만원이라면 신고대상이 아닙니다.
경제 / 부동산
23.06.21
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전세보증금 반환 완료 후 임차권등기 미해지시 임차인에게 불이익이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1) 이 상황에서 제가 임차권 등기 명령을 해지해줘야될 의무가 있는건가요?해지의무가 따로 없습니다. 임차인은 보증금을 돌려받으면서 임차권등기를 해지하면 됩니다. 임차인이 직접하면 가장 편리하지만 임대인이 할 경우는 임차인이 서류를 준비해서 임대인에게 건네줘서 해지를 하거나 법무사에 맡겨서 해도 됩니다. 2) 임차권 등기 명령 해지 하지 않을 경우 제가 불이익 받는게 있을까요?불이익은 따로 없습니다. 해지를 하지 않으면 등기부에 계속 남아있기때문에 임대인의 마음이 불편할겁니다.3) 집주인이 직접 임차권 등기 명령 해지할수는 없는건가요?집주인(임대인)이 임차권등기명령을 해지할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.21
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전.월세 계약 체결 후 임대차 신고를 꼭 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전월세신고제도는 계도기간 2023년 5월31일을 끝으로 2023년 6월 1일 시행하려고 했지만 정부에서는 1년 더 계도기간을 연장했습니다. 그래서 2024년 6월 1일 부터 전월세신고를 시행하기로 했습니다. 새로운 계약 또는 갱신계약 시 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과한다면 전월세신고를 해야합니다. 이후 전월세신고를 하지 않고 있다가 적발되면 과태료5~100만원 정도를 부과해야 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.21
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부동산 재건축은 보통 기간이 얼마나 걸리나요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.(정비구역지정) -1.2년-> (조합설립인가) -3.1년-> (사업시행인가) -1.4년-> (관리처분인가) -1.4년-> (착공) -2.6년-> (준공)이는 평균적인 기간이고 상황에 따라 더 긴시간이 소요될 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.21
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창고건물 중개수수료 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금 3,300만원, 월세 330만원, 중개요율 0.9%중개보수 3,267,000 부가세10% 326,700원합계 3,593,700원 부동산과 의뢰인 간 협의하여 중개보수 금액을 조절할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.21
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방을 구할때 등기부등본과 달리 되어 있는 집은 신고대상인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건축물대장 상 불법 건축물이 아니라면 임대인이 이행강제금을 부과하지 않고 원상복구를 하지 않아도 됩니다. 하지만 만에하나 경매로 넘어가게 될 경우 불이익을 받을 수 있습니다. 최우선변제를 받기 위해서는 주택의 인도와 전입신고의 요건만 갖추면 됩니다.주택은 단독주택(다가구)과 공동주택(다세대)으로 구분됩니다.전체가 1주택으로 되어 있는 단독주택의 경우는 호수를 잘못 적어도 없는 호수에 살아도전입신고 할때 주소만 정확하면 보호가 되지만 호실마다 구분등기된 공동주택(다세대, 연립, 아파트)의 경우는없는 호수에 전입신고를 할 경우 보호를 받을 수 없습니다.불법으로 쪼갠 방을 계약할 경우 단독주택의 경우 주소만 정확하면 되고 공동주택은 주소와 호실 모두 정확해야 되며쪼갠방이 아닌 등기부등본에 나오는 원래 호실의 일부로 전입신고를 하시면 됩니다. (예: 304호의 일부(좌측 또는 우측 방 한칸)"라고 표기하고 304호의 면적을 기입하고 전입신고를 하시면 됩니다.)최우선변제금액도 전입신고한 인원에따라 줄어들기때문에 보증금이 높다면 계약을 안하시는게 좋습니다.
경제 / 부동산
23.06.21
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보증금1억 월세 750 권리금2억의 합리적인 복비는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산은 권리금계약에 대한 보수와 상가임대차계약 체결 시 중개보수를 모두 받을 수 있습니다.권리금 계약에 대한 보수 요율이 법으로 정해져 있지 않아서 임차인과 부동산이 협의하여 정하면 됩니다.보증금 1억, 월세 750만원, 상가임대차계약 요율 0.9%(이내에서 협의 가능) -> 중개보수는 7,650,000원부가세 10% 765,000원 총합 8,415,000원 입니다. 협의하여 금액 조절이 가능합니다.
경제 / 부동산
23.06.21
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계약갱신청구권 (전입신고x) 궁금한점
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입신고를 하지 않았더라도 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 계약갱신 시 임대료의 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다. (국토부 입장:임차인이 임대료 인상에 동의하지 않더라도 5%이내로 협의하여 인상할 수 있다./5%를 초과하여 지불했다면 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.) 임대료 5%를 말해보고 그래도 임대인이 계속 월세 15만원을 인상한다고 한다면 전입신고하겠다고 제시해 보기바랍니다.임대인과 원만하게 해결하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.06.21
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