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묵시적갱신 중 임대인이 계약기간 만료전 이사 요청
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력이 있다면 묵시적갱신 기간 만료일까지 퇴거를 하지 않아도 되고 임대인과 협의하여 적절한 보상을 한다면 퇴거하면 됩니다. 상가임대차보호법상 임대인은 다음의 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항 단서). 1.임차인이 3번 차임을 연체한 사실이 있는 경우√ 2020. 9. 29.부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 차임연체액으로 보지 않습니다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」제10조의9)..위 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용합니다(「상가건물 임대차보호법」제13조제1항). 2.임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3.쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4.임차인이 임대인의 동의 없이 목적 상가건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 5.임차인이 임차한 상가건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우 6.임차한 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7.임대인이 다음의 사유로 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우√8.임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우9. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우10. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 11.그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
경제 / 부동산
23.06.21
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역전세 계약서 공인중개사가 작성해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산에 가지않고 임대인과 임차인 두명이서 계약서를 작성해도됩니다. 법으로 정한 계약서 양식이 없기때문에 인터넷에서 임대차계약서 양식을 다운받아서 작성하면 됩니다.특약사항에 임대인과 임차인의 협의사항을 구체적으로 작성하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.21
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세입자가 월세를 장기미닙시에 보증금을 몰취해도 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.2기에 달하는 차임연체 시 계약해지를 할 수 있습니다. 월세가 30만원이라면 총 60만원이 연체 된다면 계약해지를 할 수 있습니다. 계약해지하기 전 임차인이 일부금액을 지불한다면 계약해지를 할 수 없습니다.보증금을 반환할 때 임대인과 협의하여 연체한 월세금액을 빼고 반환할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.20
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등기상 가압류가 있는거는 어떻게 푸나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산이나 채권에 가압류가 설정되어 있는 경우 그 등기를 말소시킬 수 있는 방법으로는 가압류에 대한 이의신청, 취소소송 및 본안소송을 통한 말소 등 소송을 통한 방법이 있고, 그에 비해 빠른 시간 안에 가압류 등기 말소가 가능한 제소명령신청과 해방공탁금에 의한 가압류집행취소를 하는 방법이 있습니다.이러한 가압류 등기를 말소시키기 위한 소송 상의 방법으로 “가압류이의신청”과 “사정변경에 의한 가압류취소신청”이 있습니다.채무자는 애초부터 채권자에게 줄 돈이 없다거나 아직 약정한 변제기가 도래하지 않았다거나 재력이 충분하여 굳이 가압류를 설정할 필요가 없는 경우라면 아래와 같이 민사집행법 제283조에 근거하여 법원에 ‘가압류 이의신청’을 할 수 있고, 그러한 이의신청이 이유가 있다면 법원은 가압류의 해제를 명하게 되는 것입니다.‘가압류 이의신청’은 가압류가 설정되기 이전부터 가압류 설정의 요건이 충족되지 않았던 경우 부당하게 설정된 가압류를 바로잡기 위한 조치인 반면, ‘가압류 취소신청’은 가압류가 설정된 당시에는 요건을 충족하였으나 향후 사정이 변경되어 더 이상 가압류 등기를 유지할 이유가 사라진 경우 그 등기를 사후적으로 말소시키는 조치라고 볼 것입니다. “제소명령신청”이란 가압류만 해놓고 본안소송을 제기하지 않고 있는 상대방을 상대로 아래와 같은 민사집행법 조항에 근거하여 조속히 소송을 제기할 것을 명하게 해달라고 법원에 신청하는 것입니다. 제소명령신청에 의한 본안소송 뿐만 아니라, 가압류이의신청, 가압류취소신청도 마찬가지로 최소 6개월 상당의 기간이 소요되므로, 가압류설정 등기를 최대한 빨리 말소시키고자 할 때에는 “해방공탁금 지급에 의한 가압류집행취소”의 방법을 검토해보아야 할 것입니다.
경제 / 부동산
23.06.20
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전세계약할때 계약금 명의좀 알려주세요~
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인분과 협의하면 됩니다. 계약금과 보증금 잔금을 계약자이름으로 임대인에게 송금하는 것보다 계약만료 후 임대인이 보증금을 계약자(임차인)에게 보내야 하는지에 대한 부분이 더 중요합니다. 임대인분께 연락하여 본인이 계약금을 송금하는 것과 계약만료 후 임대인이 계약서 상 임차인에게 보증금을 반환하는 것에 대해서 협의 하기 바랍니다. 보통 임대인은 계약서상 임차인에게 보증금을 반환하려고 합니다. 계약서상 임차인에게 보증금을 반환하지 않고 다른 사람에게 송금했다고 합의 했지만 추후에 계약서상 임차인이 이 부분에 문제를 제기한다면 임대인과 소송까지 갈 수도 있습니다. 임대인분과 원만하게 협의하여 해결하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.06.20
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아파트에 사는데 윗층에서 누수가 생기면 당연히 윗층에서 물어줍니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.장기수선중당금으로 방수작업을 합니다. 아파트관리비 고지서에 장기수선충당금 항목이 있습니다. 장기수선충당금이란 아파트내 엘리베이터 수리나 교체,외벽 도색등 건축물의 안전화를 유지관리를 위해 징수하는 특별 관리비입니다.입주자대표회의에서 안건을 처리해서 해결할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.19
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전세계약 만료후 재계약 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.질문1) 2023년 계약은 기존 계약의 연장으로 봐야 하나요, 아니면 새로운 계약이라고 봐야 하나요.->계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 처음계약2년(2019)+계약갱신2년(2021) 으로 다음 계약갱신(2023)은 새로운 계약으로 체결이 됩니다. 질문2) 2023년 11월 재계약 후, 살다가 계약기간(2023.11~2025.11월) 을 다 채우지 못하고2024년에 이사를 나가야 한다면, 현재 있는 집의 부동산 복비는 누가 지불해야 하나요.->질문 1에서 말했듯이 새로운 계약체결이므로 계약기간 중 계약해지 시 임차인이 중개보수를 지불해야 합니다.
경제 / 부동산
23.06.19
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세입자가 도어락 건전지 교체 의무가 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.판례에 별비용을 들이지 않고 손쉽게 직접 고칠 수 있는 소모품 (건전지 , 전등, 변기커버 샤워호스, 헤드 등)은 임차인이 비용을 부담하여 수리 및 교체를 한다라고 되어 있습니다. 도어락에 들어가는 건전지 비용은 임차인이 부담할 수 있는 정도로 보고 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.19
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형제간에도 전세거래가 가능한지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.형제간도 전세임대차계약을 체결할 수 있습니다. 일반적인 전세임대차계약서를 작성해야하고 전입신고와 확정일자를 반드시 갖추어야 합니다. 현제간 전세게약을 체결했다면 세입자와 집주인의 관계이므로 주민등록상으로도 실제로도 함께 거주하면 안됩니다.
경제 / 부동산
23.06.19
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전세연장시에 전세금 일부 환불이 궁금해서요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 맞습니다. 인하분을 임차인에게 반환해야 합니다. 만약 계약서를 작성하지 않으면 약식으로 문자나 카톡으로 임대인은 몇월 몇일까지 인하분 금액을 임차인에게 보낸다라는 내용을 작성하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.06.17
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