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답변 내역

전세보증보험 갱신은 어떻게 확인할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택도시보증공사(HUG) 홈페이지에서 확인.임대인이 가입한 보증회사에 문의,관할 구청에 문의하여 확인 가능합니다. 세가지 방법 모두 임대인의 성명, 주민등록번호, 주택의 주소를 알고 있으면 확인가능합니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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중도퇴실 세입자가 비밀번호를 알려주지않아 계약파기가 되었을땐?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인의 동의없이 해당호실 내부에 들어간다면 주거침입죄에 해당될 수도 있습니다. 전세입자에 의한 계약파기로 계약금의 배액을 전세입자에게 요구하는 것에 정확한 정답은 법원의 판결에 따라야합니다. 임차인과 더이상 협의가 되지 않는다면 새임차인이 구해지지 않고 새임차인이 구해질 때까지 월세는 임차인이 부담해야된다고 전달해보기 바랍니다. 보증금을 반환하지 않았기때문에 계약이 종료되지 않았습니다. 현재 계약기간 중입니다. 명도소송을 진행하면 6개월정도가 소요되기에 보증금 금액에 따라 삭감되는 월세를 판단하여 저걸한 시기에 임차인과 협의해보는 것이 어떻겠습니까
경제 / 부동산
23.06.12
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맹지도 개인거래가 가능한 땅인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.맹지도 사유지이기때문에 거래가능합니다. 그래서 맹지가 아닌 토지보다 더 저렴하게 매수할 수 있습니다.맹지는 건축개발을 할 수 없습니다. 대지에 건축을 하기 위해서는 도로와 접하고 있어야합니다. 그래서 도로와 접하고 있는 옆이나 앞토지를 매수하여 건축개발을 하거나 주위토지통행권에 의해 적당한 토지이용료를 지불하면서 다른 사람의 토지 일부분을 도로로 이용하는 것입니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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세입자가 이사를 안가겠다고 우길때 어떻게하는지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인은 계약만료 6~2개월 전까지 의사통보를 하면 되고, 계약만료 2개월 전까지 최종의사를 통보하면 됩니다. 임차인은 계약만료 2개월 전에 최종의사를 임대인에게 정당하게 통보했습니다. 임차인이 이사를 가야되는 이유를 알 수 없지만 임차인과 계약해지를 하기 위해서는 계약기간 중 합의에 의한 계약해지를 해야합니다. 계약종료 후 임차인이 거주중이라면 명도도송으로 임차인을 퇴거 시키는 방법과 금전적 지원을 조건으로 하는 합의에 의해 퇴거시키는 방법이 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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임대차 계약의 신고는 몇일 이내 하여야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전월세 신고는 신규 계약 또는 갱신계약으로 보증금 6천만원 초과, 월세30만원 초과 시 계약체결 후 30일 이내 가까운 주민센터를 방문하거나 인터넷(정부24, 부동산거래관리시스템)에 접속하여 신고할 수 있습니다. 미신고로 적발 시 과태료를 부과합니다.전월세신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되고 전입신고를 별도로 해야합니다. 2023년 6월1일 부터 전월세신고 의무를 시행하려고 했지만 정부에서 1년 연장하여 또 한 번더 계도기간을 연장했습니다.2024년 6월1일 부터 전월세신고 의무를 시행한다고 팔표했습니다. 그래서 현재는 계도기간으로 전월세신고를 해도되도 안 해도 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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오피스텔로 월세를 살려고 하는데, 주의할 사항에 어떤 것이 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔은 시설과 교통이 좋은 곳에 위치해서 거주환경은 아주 좋습니다. 오피스텔은 관리비가 좀 비싸다는 단점이 있습니다. 만약 임대인(집주인)이 전입신고를 하지 않는 것을 요건으로 할 수도 있습니다. 이는 오피스텔이 업무용오피스텔과 주거용오피스텔로 구분이 됩니다. 분양당시 업무용오피스텔이었다면 임대인은 건물부분의 부가세를 환급받고 주택수에 포함이 되지 않아 양도세와 취득세, 종부세에도 혜택이 있을 수 있습니다. 업무용 오피스텔의 경우 임차인이 전입신고를 하게 되면 주거용오피스텔로 되고 임대인이 받은 건물부분의 부가세 환급금을 반환해야 되고 주택수에 포함하게 되고 10년 동안 주거용 오피스텔로 등록이 됩니다. 임차인이 전입신고를 하지 않게 되면 대항력(전입신고+점유)이 없어 최우선변제권도 없고 우선변제권(대항력+확정일자)도 없습니다. 그리고 임대인이 변경되어 이사가라고 하면 이사를 가야합니다. (이사비용은 요구할 수 있습니다.) 계약서 작성할 때 임대인이 나오지 않고 대리인이 나오거나 부동산이 관리인이라고 한다면 계약체결 전, 보증금 송금 전에 임대인과 전화나 영상통화를 하여 계약에 대한 내용을 이야기 해야합니다. 임대인과 전화나 영상통화가 되지 않는다면 계약체결과 보증금 송금을 미루기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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근저당 말소 조건으로 구축(90년대) 아파트 전세를 들어가려 합니다. 안전할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.권리순위 1순위 조건이라면 경매에 넘어가더라도 보증금을 지킬 수 있습니다. 게다가 전세보증보험에 가입을 할 수 있다면 본인 전세보증금을 지킬 수 있습니다.계약서 특약사항에 임대인이 근저당권을 말소 하지 않을 경우 계약취소 및 임차인이 지불한 금액 모두 반환한다. 보증보험에 가입이 되지 않을 경우 계약 취소 및 임차인이 지불한 금액 모두 반환한다. 라는 내용을 작성하기 혹시 모를 상황에 대비해야 합니다. 근저당권 말소하지 않는다면 매매금액에 비해서 보증금과 대출금 비중이 커서 보증기관에서 보증보험 가입이 안 될 것으로 보입니다. (그리고 전세보증금이 공시가격의 126%가 넘어가도 보증보험 가입대상이 안됨). 근저당권 말소 후 보증보험을 가입해야 지 가입될 것으로 보입니다.부동산을 통해서 계약을 한다면 부동산에 전세시세에 비해서 저렴한 이유와 등기부상 문제가 없는지 등 꼼꼼히 문의 드리기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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전세 계약이 끝나가는데 연장은 언제 다시하면되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약만료 6~2개월 전까지 임대인에게 계약연장에 대한 의사통보를 하면 됩니다. 보증금 변동이 없다면 따로 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 계약서를 작성하고 싶다면 임대인과 임차인이 두명이서 계약서를 작성해도 됩니다. 법으로 정해 놓은 계약서가 없기때문에 인터넷에서 임대차계약서를 다운 받아서 작성하면 되고 특약사항에 갱신계약이라는 내용을 작성하면 됩니다. 부동산에서 계약서를 작성한다면 대필료를 지불해야 합니다. 법으로 정해 놓은 대필료가 없기때문에 부동산마다 대필료가 다를 수 있습니다. 계약갱신 시 임대료 인상은 5%를 초과할 수 없습니다. 5%를 초과하는 금액을 지불했따면 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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임대사업자가 실거주목적으로 계약갱신 거절하여 이사 계약을 하였습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 임차인의 계약갱신 요구권에 임대인의 실거주 또는 직계존비속 거주를 이유로 거절할 수 있습니다. 여기에 임차이의 다른 계약연장 방법이 없습니다. 임차인은 계약기간이 만료되면 보증금을 돌려받고 퇴거를 해야합니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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전세만기재계약시묵시적갱신과재계약서작성차이?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신요구권 계약만료 6~2개월 전까지 임대인이나 임차인이 계약에 대한 의사통보를 하면 됩니다. 계약조건의 변도이 없거나 보증금의 변동이 없다면 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 약식으로 계약에 대한 내용을 카톡이나 문자, 내용증명으로 작성하여 통보하는 것으로도 충분합니다. 묵시적갱신 계약만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대한 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신이 되면 이전계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다. 계약서를 작성하지 않아도 되며 계약서를 쓰든 안 쓰든 좋고 나쁨이 없습니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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