근저당 말소 조건으로 구축(90년대) 아파트 전세를 들어가려 합니다. 안전할까요?

Question

[상황]

- 임대사업자 물건입니다.

-전세 1억 8천으로 들어갑니다.

- 현제 근저당이 채권최고액 기준으로 3억 7천 있습니다.

- 아파트는 KB시세로 5억정도 나옵니다.

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임대 사업자 물건이어서 보증 보험을 가입 시켜주고, 잔금일에 근저당 말소시켜줘서 세입자를 선순위 1순위로 해준 후 새로 근저당을 받는다고 합니다.

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제 생각에는 선순위도 1순위고, 매매가 대비 전세가도 매우 낮고, 임대사업자 물건이라 보증보험도 가입도 의무라 안전하다고 생각되기는 하는데... 뭔가 아파트 같은 동의 다른 전세들에 비해 4000만원 가량 저렴하게 나와서 무섭기도 합니다.

더 신경써야 할 부분이 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 선순위 근저당이 말소가 되고 임대인이 주택임대사업자라면 보증보험 가입대상이 되는 만큼 걱정을 않으셔도 될 것으로 보입니다. 근저당을 말소하는 경우 잔금일에 집주인과 은행에 방문하여 채무액 변제 및 근저당 말소 이행여부 확인이 필요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

권리순위 1순위 조건이라면 경매에 넘어가더라도 보증금을 지킬 수 있습니다. 게다가 전세보증보험에 가입을 할 수 있다면 본인 전세보증금을 지킬 수 있습니다.

계약서 특약사항에 임대인이 근저당권을 말소 하지 않을 경우 계약취소 및 임차인이 지불한 금액 모두 반환한다. 보증보험에 가입이 되지 않을 경우 계약 취소 및 임차인이 지불한 금액 모두 반환한다. 라는 내용을 작성하기 혹시 모를 상황에 대비해야 합니다.

근저당권 말소하지 않는다면 매매금액에 비해서 보증금과 대출금 비중이 커서 보증기관에서 보증보험 가입이 안 될 것으로 보입니다. (그리고 전세보증금이 공시가격의 126%가 넘어가도 보증보험 가입대상이 안됨). 근저당권 말소 후 보증보험을 가입해야 지 가입될 것으로 보입니다.

부동산을 통해서 계약을 한다면 부동산에 전세시세에 비해서 저렴한 이유와 등기부상 문제가 없는지 등 꼼꼼히 문의 드리기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

약속대로만 잘되면 문제는 없겠습니다.

임대인이 계약시 했던 약속대로 안해줄때가 문제겠지요.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문자님의 질문만 보았을때는 전세보증보험가입에 매매바대비 50%도 되지않는 전세가로 안전하다고 보입니다. 후순위대출을 받는것이 조금 찜찜하기는 하지만 대항력을 갖추신다면 크게 문제될것은 없어보입니다.