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답변 내역

임대인이 임대종료 2개월 전에 연락이 와서 약 18%를 인상한다고 합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차보호법 개정으로 2018년 10월 16일 이후 부터 계약에 대해서 10년을 적용하고 이전 계약은 이전 계약기간을 포함하여 최대 최야기간 10년을 적용합니다. 이전 상가임대차보호법은 계약기간 최대 5년을 적용하였습니다. 2018년 10월 16일까지 5년째라면 10년을 적용받기 어려고 이전 법 5년을 적용하여 계약종료됩니다. 계약갱신을 한다면 신규계약으로 체결해야되고 5%를 초과한 인상을 할 수 있습니다. 본 질문에 대해서 정확한 계약기간과 갱신기간을 알 수 없어 정확한 답변을 드리기 어렵습니다.개정법 계약기간10년으로 적용되면 임대료의 5%를 초과한 인상을 할 수 없습니다.
경제 / 부동산
23.06.06
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월세도 기본계약이 2년인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세와 전세 모두 임대인과 협의해서 1년 또는 2년으로 계약기간을 정할 수 있습니다.임대인은 공실걱정이 없게 계약기간이 길수록 좋습니다.
경제 / 부동산
23.06.06
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월세도 전세와 같이 장기수선충당금 돌려받나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.장기수선충당금은 원래 소유자가 납부해야되지만 임대를 놓을 경우 임차인이 대신 납부하는 것입니다. 그래서 전세와 월세 모두 계약 종료 후 관리사무실에서 장기수선충당금 납부확인서를 받아서 임대인에게 보여주면 됩니다.아파트의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제31조제8항).관리주체는 아파트의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제31조제9항).
경제 / 부동산
23.06.06
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주임사 계약연장시 보증보험 가입이 가능할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 임대사업자이고 보증보험가입 면제가 된다면 임차인의 동의를 받고 보증보험에 가입을 하지 않아도 됩니다. 임대인(75%)과 임차인(25%) 모두에게 보증료가 발생하지 않기에 임대인은 꺼려하는 부분이기도 합니다. 보증금이 크다면 연장시에도 보증보험에 가입대상이 아니라면 가입을 하지 못 하지만 가입대상이 된다면 보증보험에 가입하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.06.05
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계약당사자가 바뀌었지만 묵시적갱신에 해당되지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신과 계약갱신은 첫 계약하고 2년 뒤에 할 수 있습니다. 2년이 지난 시점이라면 묵시적갱신으로 봐야하고 전입신고시 아들이름으로 등록해야 하기에 계약서를 작성해야 합니다. 새로운 계약으로 할지 묵시적갱신으로 할지 협의하여 계약서를 작성하면 됩니다.묵시적갱신은 이전계야과 동일한 조건으로 계약이 진행하므로 계약서를 따로 작성하지 않습니다. 임차인의 어머니께서 돌아가셔서 임차인이 전입신고를 해야되기에 묵시적갱신으로 계약서 작성 시 특약사항에 묵시적갱신이라는 내용을 작성하고 임차인의 전입신고에 따른 계약서 작성한다는 것을 작성하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.06.05
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월세 계약기간이 끝나 자동갱신중인데 나가려면 언제 말해야되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신하고 계약만료일에 퇴거하는 경우 계약만료 6~2개월 전에 임대인에게 계약종료하고 퇴거한다고 통보하면 됩니다.계약갱신 중 계약해지를 원할 경우 임차인은 언제든지 계약해지에 대한 의사통보를 할 수 있습니다. 그리고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지효력이 발생하여 보증금을 반환해야 합니다. 이 경우 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수를 부담하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.05
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복층사는데 윗집에서 물이좀 새요 말해야되나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.먼저 임대인에게 알려야 합니다. 누수 범위가 더 커지고 천정에서 물이 많이 새서 바닥으로 떨어질 수도 있기때문에 더 커지기 전에 임대인에게 알리고 윗층 소유자에게도 알려서 빨리 수리하는 것이 좋습니다. 수리비용은 윗집 소유자가 부담을 합니다.
경제 / 부동산
23.06.05
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부동산 계약 만료전 이사 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 중 계약해지를 원할 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 통보할 수 있습니다. 그리고 임대인이 의사통보를 받은 날부터 3개월 후에 효력이 발생합니다. 법적으로 계약해지 효력이 발생하여 임대인은 보증금을 반환해야합니다. 계약이 종료되는 것이기때문에 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수를 부담하지 않아도 됩니다. 계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 계약갱신 중 계약해지시에는 유효하지 않습니다.
경제 / 부동산
23.06.05
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세입자가 나간 이후 집을 점검하고 돈을 줘도 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.집주인도 세입자에게 책임을 묻기엔 상황이 애매하다고 판단된다면 법대로 할 경우 먼저 전세금을 모두 돌려준 후 별도의 손해배상 청구소송으로 원상회복 비용을 청구해야 하며 한 가지 주의할 점은 세입자에게 원상회복 비용을 청구할 때는 업체로부터 받은 영수증이나 실제 지출 계좌내역 같은 객관적인 자료가 있어야 법적 효력을 인정받습니다. 보통 원상복구비용이 발생할 경우 손해배상청구소송까지 가는 것은 시간이 소요되기에 임대인과 임차인이 합의하여 보증금에서 원상복구 비용을 빼고 반환을 합니다. 세입자가 집주인에게 원상회복 비용을 줘야 할 때는 통상적 소모인지 고의적 훼손인지에 따라 상황을 정확히 판단하는 것이 중요합니다.먼저 통상적 소모는 세입자가 특별한 해를 가하지 않고 임차한 시설물을 사용했음에도 자연적, 시간적 흐름에 따라 훼손이 생기는 상태를 말합니다. 가령 오랜 기간 집을 사용함에 따라 벽지와 장판에 자연적으로 생기는 생활의 흔적을 예로 들 수 있습니다.엄정숙 부동산전문 변호사는 통상적 소모는 자연적으로 그렇게 될 것이라는 게 명백한 경우이기에 세입자가 원상회복 비용을 집주인에게 지급하지 않아도 된다며 이미 이사를 올 당시에 있었던 훼손 같은 경우도 마찬가지입니다. 반면 세입자가 임차한 집의 시설물을 고의로 훼손한 경우는 원상회복에 대한 책임을 져야 합니다.서로 소송까지 가는 것은 바라지 않을 것이고 임대인과 임차인 간 협의를 통해 해결하는 것이 가장 좋습니다.
경제 / 부동산
23.06.05
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임대차계약서 내용 수정 시 확정일자를 다시 받아야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 확정일자를 다시 받게 된다면 우선변제권은 어떻게 되는건지 궁금합니다.- 새로 받은 확정일자부터 효력이 발생합니다.2. 확정일자를 꼭 다시 받아야 하는건지도 궁금합니다.-보증금을 보호하기 위해 확정일자를 받습니다. 대항력고 확정일자의 요건을 갖춘다면 우선변제권을 가지게 되고 경매시 후순위의 권리자보다 우선하여 배당받을 수 있게 됩니다. 그래서 보증금의 변동이 없다면 확정일자를 사디 받지 않아도 됩니다.3. 확정일자를 다시 받게 될 경우 문제가 될 부분들은 무엇이 있는지 궁금합니다.-보증금 증액이 있을 경우 갱신계약서에 확정일자를 받습니다. 그러면 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지되면서 인상된 보증금분만큼 효력이 발생합니다.보증금 1억에 첫계약을 체결하고 확정일자를 받고 2년 뒤 계약갱신 시 보증금 인상으로 1억5백만원으로 체결했다면 보증금을 보호 받기 위해서는 증액의 내용을 담은 계약서가 필요하고 새로 오르는 만큼의 보증금에 대한 계약서를 따로 특약사항에 꼭 넣어야 하는 내용은 인상된 보증금, 기존 보증금 금액, 기존계약기간 입니다.예를들면 아래와 같은 문구가 특약사항에 꼭 들어있어야 합니다.'본 계약은 임대차기간 연장계약이며, 쌍방합의하에 천만원(5,000,000)을 증액하기로 합의하였음. (계약내용 :보증금5,00,000원, 전세계약기간 : 2023년 00월 00일 ~ 2025년 00월00일)' (기존계약내용 : 전세보증금 100,000,000원, 전세계약기간 : 2021년 00월 00일 ~ 2023년 00월 00일)'
경제 / 부동산
23.06.05
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