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자영업자 폐업시 임자인이 철거의무가 있는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.폐업으로 계약 종료 또는 계약만료로 계약이 종료되어 퇴거하는 경우 임차인은 처음 계약할 때 상태로 원상복구를 시켜놓아야 합니다. 아니면 철거비용이 들어갈테니 건물 주인에게 어디까지 원상복구 하면 되겠는지 한 번 물어보기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.05.26
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전세보증보험 갱신에 대해 문의드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이번에 보증보험정책이 바뀌어 기존에는 공시가격의 1.5배까지 전세보증보험 가입이 가능했지만, 2023년 5월 1일 부터 공시가격의 1.26배까지만 가입할 수 있게 되었습니다. 계약갱신에 의한 보증보험 갱신은 이에 포함되지 않고 이전의 공시가격 1.5배를 적용합니다.계약갱신 시 보증보험도 갱신해야 되는데 금액을 조정하여 갱신가능합니다.확정일자 부 전세계약서 사본(갱신 시 전세계약서는 부동산 직인이 찍히지 않아도 됩니다.)임대차기간 변경 및 임대보증금 감액이 표시된 계약서로서 기존 계약서의 보증금액 및 임대차 기간을 수정하거나 신규로 계약서(임대인과 임차인 이 직접 작성해도 됨)를 작성해야 합니다.
경제 / 부동산
23.05.26
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임차인등기명령 대신 전세권설정 등기 시 발생하는 문제점?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1) 기존에 가지고 있는 1순위 확정일자는 유지가 가능한가요?우선변제권(대항력 + 확정일자) 도 유지되고 전세권설정의 권리도 유지 됩니다. 2) 확정일자 + 전세권설정 동시에 권리를 가질 수 있는 것 인가요? 대항력+확정일자를 갖추고 전세권설정등기도 할 수 있습니다. 두 권리 모두 가질 수 있습니다. 3) 전세권설정 시 토지는 없는 건물에 대해서만 하게될텐데 이점은 확정일자보다 불리하지 않을까요?배당신청시 아파트는 토지+건물 모두에 대해 배당을 받지만 그 외 주택은 건물부분에 대해 배당을 받을 수 있습니다. 확정일자는 토지+건물 모두에 대해 배당을 받습니다.
경제 / 부동산
23.05.26
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전세 제도 폐지가 이야기가 나오는데 가능한 일 인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.원희룡 국토부장 관의 전세제도가 수명을 다했다는 발언으로 파장이 커졌을 수도 있습니다. 하지만 원희룡 장관은 전세제도 폐지가 아니라 보완하여 점진적으로 제도를 개편하는 방법으로 모색하고 있다고 했습니다. 대출받거나 전세를 끼고 집을 사는 경우 여러 채를 살 수 없게 하는 방안, 선순위 보증금, 근저당이나 기존 채무가 있을 경우에는 보증금을 제한하는 방안 등을 다각적으로 살펴본다고 했습니다.
경제 / 부동산
23.05.25
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상가월세 계약을 진행중입니다 조언 부탁드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.기존 임차인과 새임차인은 권리금계약서를 작성하고 새임차인과 임대인은 새임대차계약서를 작성해야 합니다. 보통은 권리금계약을 먼저 하여 기존임차인과 새임차인이 확실게 양도양수를 한 후 건물주인과 새로운 임대차계약을 체결합니다.부동산에서 건물주인과 먼저 상가임대차계약을 체결하려는 것 같습니다.
경제 / 부동산
23.05.25
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이런경우에 일시적 2주택 적용 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건은 1번 주택을 취득하고 1년 이후 2번 주택을 취득해야 합니다. 2번 주택 취득하고 3년 이내 1번 주택을 매도 해야지 양도세 비과세 혜택을 받습니다. A아파트를 2021년 7월 이전에 매도 한다면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. A아파트 취득 당시 조정지역이었다면 2년 거주요건이 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.25
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아파트 전세 세입자가 계약만료 2달전 이사간다고 했을시 다른 세입자를 구하고 난 후 집주인과 전세계약 체결시 집주인 복비는 누가 내야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특약사항에 계약만료 전 계약해지에 대한 내용이 있다면 특약사항대로 이행하면 됩니다.특약사항에 작성하지 않았다면 보통 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 임차인이 부담합니다. 법이나 판례에서 임차인이 부담한다라는 내용이 없고 원래 임대인이 부담해야 되는 중개보수이므로 임대인이 부담한다라고 되어 있습니다. 하지만 임대인은 계약만료전에 보증금을 반환할 의무가 없기에 임차인이 보증금을 빨리 받기 위해서 계약을 위약한 것과 같이 임차인이 새 임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 방법으로 서호 합의에 의한 계약해지를 합니다. 임차인이 계약 만료 2달 전에 이사를 가야 되고 보증금까지 필요하다면 합의에 의한 계약해지를 해야 되고, 임차인이 바로 보증금을 돌려받지 않아도 된다면 2개월만 기다리면 계약이 종료되고 중개보수도 부담하지 않아도 되니 계약종료일까지 기다리면 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.25
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아파트도 재계약시 월세를 인상할 때 인상할 수 있는 한계치가 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시(첫 계약 이후 2년 뒤) 임대인은 임대료의 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다. 렌트홈 계산기에서 정확하게 인상률을 적용하여 계산할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.24
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하자보수채권양도가 무엇일까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신축아파트에 하자(전용 및 공용시설)가 발생하면 ㅅ공사에 보수공사를 요청할 수 있습니다. 시공사의 하자담보책임 기간이 ㅗㅇ사의 종류별 구분에 따라 2,3,5,10년이 되는데 그 기간이 도래하기 전에 권리행사 즉 이행청구를 해야 합니다. 이 시기를 지나면 아파트 입주민들은 건설사에 이 부분을 보수요청할 권리가 없어지게 됩니다. 하자보수채권양도란 개인이 건설회사를 상대로 소송을 제기하기란 매우 어렵기때문에 소유자들이 입주자대표회의에 채권을 양도하고 입주자대표회의가 대신 권리를 행사하도록하는 것입니다. 손해배상을 받겠다는 권리 및 채권ㅇ르 입주자대표회의가 대행해 줄 것이니 채권양도계약 및 위임을 해준다는 서류에 서명하고 신분증 사본을 제출해 달라는 것입니다. 채권양도소류를 받아 놓고 하자진단 전문업체를 통해 하자를 찾아내 진단하고 이를 토대로 집단적으로 대응을 할 때 시공사를 심리적으로 압박하여 우리한 협상을 하기 위합니다. 입주자대표회의는 하자담보책임기간 내에 하자보수를 서면으로 청구해 근거를 남기고, 하자보수를 안해주면 하자보수보증금을 청구하고, 하자보수를 청구해도 하자보수를 안해주면 구청장에게 시정명령하도록 신고하고, 하자분쟁조정위원회에 하자심사 또는 분쟁조정을 신청해 권리구제 방안을 마련하고 이런 절차를 모두 거치고 시공사와의 분쟁해결이 안되거나 하자담보책임기간이 지나도록 보수가 안 될 경우 소송을 검토합니다.
경제 / 부동산
23.05.24
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아파트 월세 계약을 할 때 가족이 대리로 계약을 해도 상관이 없나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인의 대리인이 계약서작성 날 나온다면위임장, 임대인 인감증명서, 대리인 신분증을 확인해야하고 임차인은 임대인 신분증 사본을 요구하고 집주인과 직접 영상통화(신분증과 동일 인물인지 확인가능) 또는 전화로 전세계약의 핵심내용(기간.보증금.월세 등)을 집주인도 동일하게 파악하고 있는지 확인하고 녹음기록을 남기는 등의 방법을 취할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.24
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