임차인등기명령 대신 전세권설정 등기 시 발생하는 문제점?

Question

현재 다가구주택 주인세대에 거주 중입니다.

2달 뒤 청약된 아파트로 이사를 가야할 예정이라 집주인에게 재계약 의사 없음을 전달하였고, 현재 집주인이 해당 보증금이 없어 이사 시점에 보증금 반환이 불가능한 상황입니다.

저희는 이사가 불가피하며 보증금 반환이 어려울 것으로 생각하여 저희는 임차인등기명령을 생각하고 있지만, 집주인이 현재 변제능력이 없고 새로운 세입자를 구해야하는 상황임에 따라 전세권설정 등기가 가능한지 요청을 접수 받았습니다.

제 현재 상태이고, 전세권설정 등기를 하게되면 불이익이 생기는지 알고 싶습니다.

1. 현재 제 상태 : 보증금 1억이며, 당시 전입신고 및 확정일자 모두 완료하여 현재 확정일자 1순위임

2.질문 사항은 계약 만료 시점에 보증금 반환이 불가하여 집주인 동의 후 전세권설정 등기를 하게되면,
1) 기존에 가지고 있는 1순위 확정일자는 유지가 가능한가요?

2) 확정일자 + 전세권설정 동시에 권리를 가질 수 있는 것 인가요?

3) 전세권설정 시 토지는 없는 건물에 대해서만 하게될텐데 이점은 확정일자보다 불리하지 않을까요?

전문가분들 답변 부탁 드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.

. 현재 제 상태 : 보증금 1억이며, 당시 전입신고 및 확정일자 모두 완료하여 현재 확정일자 1순위임

2.질문 사항은 계약 만료 시점에 보증금 반환이 불가하여 집주인 동의 후 전세권설정 등기를 하게되면,
1) 기존에 가지고 있는 1순위 확정일자는 유지가 가능한가요?

==> 전세권이 설정되는 경우 선순위 권리자가 없다면 질문자님께서 선순위가 될 수 있습니다.

2) 확정일자 + 전세권설정 동시에 권리를 가질 수 있는 것 인가요?

==> 가능합니다.

3) 전세권설정 시 토지는 없는 건물에 대해서만 하게될텐데 이점은 확정일자보다 불리하지 않을까요?

==> 불리하지 않습니다.

Answer 2

안녕하세요. 이철영 공인중개사입니다.

별문제 없습니다

임대인의 동의가 있냐없냐의 차이일뿐입니다 전세금 반환거절로

우선변제권 대항력등을 유지하기위해 임대인 동의없이 설정하는것이고

전세권은 임대인의 동의가 필요한부분이라 큰차이가 없습니다

다만 전세권설정하실때 점유이전없이 설정하시고

등기부 기재된거 확인하시고 그앞에 근저당이나 압류등

선순위로 안들어온거 확인다하시고 퇴거하시면 됩니다

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

1) 기존에 가지고 있는 1순위 확정일자는 유지가 가능한가요?

우선변제권(대항력 + 확정일자) 도 유지되고 전세권설정의 권리도 유지 됩니다.

2) 확정일자 + 전세권설정 동시에 권리를 가질 수 있는 것 인가요?

대항력+확정일자를 갖추고 전세권설정등기도 할 수 있습니다. 두 권리 모두 가질 수 있습니다.

3) 전세권설정 시 토지는 없는 건물에 대해서만 하게될텐데 이점은 확정일자보다 불리하지 않을까요?

배당신청시 아파트는 토지+건물 모두에 대해 배당을 받지만 그 외 주택은 건물부분에 대해 배당을 받을 수 있습니다.

확정일자는 토지+건물 모두에 대해 배당을 받습니다.

Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

1. 전세권을 설정하게되면 질문자님은 현재 순위중 가장 마지막 순위입니다.

2. 가능합니다.

3.전세권은 건물에만 영향을 미치는것이 맞습니다.

아파트같은경우야 전세권설정하고 나가더라도 후순위가 없는경우가 많아 좋은방법일수는 있으나 다가구에는 추천드리지 않습니다