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전입신고일자와 확정일자가 다른경우는 선순위권에서 면제되나요 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입신고와 확정일자 날짜가 다르더라도 소멸되지 않습니다. 보증보험 이행청구시 아무문제 없습니다.대항력은 전입신고 + 거주의 요건을 갖추어야하고 전입신고 한 다음날 0시에 효력이 발생합니다. 우선변제권은 대항력+확정일자의 요건을 갖추어야합니다. 전입신고를 확정일자보다 늦게 9월 3일에 받았기때문에 9월4일에 우선변제권의 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.05.08
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주택과 상가 임차인 관련 궁금한점이 있어서요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.임대인이 임차인의 계약갱신요구권행사를 거절할 수 있는 사유가 따로 있습니다. 임차인이 계약갱신을 원하지 않을 때는 계약만료 2개월 전까지는 계약종료시 퇴거의서를 밝히면 됩니다.2.상가임대차보호법 개정으로 신규계약 또는 갱신 계약으로 최대 10년까지 영업할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.08
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반전세 계약을 하면 집에 붙어있는 물건의 소모품도 제가 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.그렇게 생각할 수도 있지만 판례에 의하면 별비용을 들이지 않고 손쉽게 직접 수리 및 교체 를 할 수 있는 소모품 교체, 전등교체, 건전지교체, 샤워호스헤드교체, 변기커버교체 등은 임차인이 비용을 부담한다고 명시했습니다.
경제 / 부동산
23.05.07
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보령시 최우선 변제금이 얼마인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.최우선 변제금을 받기 위해 대항력을 갖추고 있어야되고 소액임차인에 해당되어야 합니다.등기부 상 말소기준권리(압류, 가압류, 저당, 근저당, 가등기, 경매개시결정 등) 날짜와 지역별 최우선변제권 날짜를 비교하여 최우선변제금액을 확인하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.07
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복층식 오피스텔의 장단점을 알려주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.복층식 오피스텔 내부를 보면 개방감과 층고가 높아 살고 싶은 마음이 듭니다. 거기에 전망까지 좋다면 더욱 살고 싶어집니다.하지만 대부분 살아 본 사람들은 일주일 또는 길게는 한달로 복층에 대한 호기심과 흥미로움이 사라진다고 합니다. 층고가 높고 면적이 조금 더 넓다보니 냉난방비가 조금 더 나옵니다. 신축 준신축 오피스텔 관리비는 약 15만원 내외로 나옵니다.
경제 / 부동산
23.05.07
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부동산 실명제 위반시 벌금에 대해서 궁금해서 질문 남깁니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 평가액의 30%로 공시지가로 평가합니다. 토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택공시가격, 아파트는 공동주택공시가격을 확인하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.07
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재건축과 리모델링 아파트중에 미래가치가 어떤게 나을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.미래가치를 볼 때 신축아파트가 더 시세차익을 볼 수 있습니다. 리모델링의 단점을 살펴보는게 좋은 듯합니다. 내력벽을 그대로 활용해야하기 때문에 내부구조 설계에 한계가 있습니다. 대부분 앞뒤로 늘어나기 때문에 직사각형의 형태가 많고 요즘 선호하는 구조인 4베이 보다는 주로 2베이 구조가 많아 신축대비 선호도가 떨어질 수 있습니다. 전용면적 증가로 인해 동간거리가 좁아져 사생활 침해의 우려가 있습니다. 이 부분도 1번에 연장선 상에 있는것인데 내력벽을 그대로 둔 상태에서 앞뒤나 옆으로 면적을 늘리는 것이여서 설계에 한계가 있기때문에 사생활 침해 우려가 발생활 수 있습니다.층고를 높이거나 층과 층 사이의 두께를 수정하기 어렵습니다. 요즘 트렌드가 높은 층고와 층간소음 방지임을 감안하면 기존 설계를 그대로 가져가야 하는 리모델링은 층고를 높이거나, 층간소음 방음제 추가 공간자체가 쉽게 나올수 없는 구조입니다.직 증축의 경우 15층 이상은 최대 3개층, 14층 이하는 2개층 범위 내에서 증축이 가능하기 때문에 수익성이 다소 떨어질 수 있습니다. 4번의 연장선상의 이야기지만 재건축 재개발 대비 일반분양물량이 극히 제한적이기 때문에 대부분의 사업비를 기존 보유자가 부담해야 하기에 수익성은 재건축 대비 떨어질 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.07
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무허가주택에도 지번이 나올 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이 경우 대표적인 예로 시골 촌집의 경우 토지등기부에는 있고 건물등기부에는 존재하지 않으며 건축물대장에는 건축물이 존재하는 것으로 나옵니다. 부동산 매매시 매도인이 건축물을 등기 후 매매를 하거나 매수인이 건축물을 필요없다면 토지만 매매 후 매수인이 거축물을 철거하면 됩니다. 건축물을 등기 시 미등기부동산에 대한 과태료를 부과해야 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.07
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최근 아파트 건폐율, 용적율, 주차대수?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.용도지역에 따라 토지를 경제적이고 효율적으로 사용하기 위해 건폐율과 용적률이 정해져있고 지자체마다 건폐율과 용적률이 다릅니다.그리고 아파트 부지에서 기부채납, 도로건설, 지자체의 용도지역 변경 등으로 용적률을 높일 수 도있습니다. 2019년 3월부터 주차장 규격은 너비 2.5m 이상, 길이 5.0m 이상으로 상향되었습니다. 아파트 단지에서 확보해야 하는 법정 주차대수는 지자체 조례에 따라 정해집니다. 대표적으로 서울시의 경우는 전용면적 기준 85㎡ 이하일 때는 75㎡ 당 1대 이상, 85㎡를 초과할 때는 65㎡ 당 1대 이상을 주차공간을 확보해야 합니다. 예를 들어 전용면적 85㎡로 100세대인 아파트가 있다고 가정하면 (85㎡×100세대)/75㎡=113.3으로, 이 아파트는 최소 114대의 주차공간을 확보해야 합니다.
경제 / 부동산
23.05.07
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전세기간중에도 전세보증보험을 가입할수있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정확하게 기간이 몇개월 남았는지 확인할 수 없지만 계약만료 시점까지 얼마 남지 않았다면 안타깝가게 보증보험가입이 어렵습니다.보증기관 별 신청기한은 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)는 전세계약기간 1/2 지난기 전이고 서울보증보험(SGI)는 계약일로부터 10개월 이내 (전세계약 2년 기준) 입니다.
경제 / 부동산
23.05.07
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