답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택 이외 토지, 상가건물 등은 법정요율 0.9%로 0.9%이내에서 협의하여 중개보수를 지급할 수 있습니다.잔금 시 중개보수를 지급합니다. 하지만 계약시 중개보수를 지급한다고 협의했다면 계약시 지급할 수 있습니다. 지급방법은 보통 일시불인데 부동산과 협의하여 분납하여 지급할 수도 있습니다.만약 계약서 작성하고 중개보수를 지급했는데 잔금 전 계약을 취소한다면 지급한 중개보수는 부동산의 잘 못이 없는 한 돌려받지 못 합니다.계약금을 지불하고 계약서작성한 후 중개보수를 지급했다면 계약의 이행으로 보고 중개보수지급을 인정합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지 시 보통 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 임차인이 부담합니다. 임대인이 임차인에게 중개보수비용을 받아서 새임차인을 소개한부동산에 주거나 기존 임차인이 바로 부동산으로 보낼 수도 있습니다.임차인과 이야기해서 임차인이 중개보수를 부담하는지 확인하기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차계약의 경우 전세든 월세든 모두 확정일자를 받을 수 있습니다.우선변제권은 대항력과 확정일자를 모두 갖추었을 때 효력이 발생합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대출금(등기부상 채권최고액) + 총보증금(본인보증금포함)이 매매시세의 70~80%(보수적으로 본다면 70%) 를 넘어가면 위험하다고 봅니다.(경매시 유찰될 때마다 경매가에서 20%씩 떨어집니다)대항력(전입신고+거주)이 있다면 최우선변제권을 가지는데 경매 시 0순위로 최우선변제금을 배당받을 수 있습니다. 최우선변제금액(지역과 기간에 따라 금액이 다름)이 얼마인지 확인하려면 등기부상 말소기준권리( 가등기,저당,근저당,압류, 가압류, 경매개시결정 등) 날짜를 확인하고 최우선변제금의 날짜와 비교하여 금액이 얼마인지 확인하면 됩니다.최우선변제금으로도 보증금을 모두 배당받지 못 한다면 최우선변제금 배당 후 권리 순위대로 배당을 합니다. 본인 순위에서 낙찰금이 남은 정도에서 본인 보증금을 모두 배당받은 수도 있고 일부만 배당받을 수 있습니다.반전세는 월세보다 매달 지출금액이 적다는 장점이 있습니다.반전세보증금이 최우선변제금으로 모두 배당받을 수 있다면 반전세로 하는 것이 매월 지출이 적어 본인생활에 도움이 될 것으로 보입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.미래의 일은 알 수 없지만 부동산 전문가들은 금리 인하로 부동산 경기가 다시 회복할 것이고 부동산 가격이 상승할 것이라고 예측하고 있습니다. 부동산가격이 상승하는데 어느정도의 시간이 걸릴 지는 알 수 없습니다.만약 부동산경기가 생각만큼 회복이 안 된다면 위치좋은 부동산만 가격이 상승할 수도 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.안타깝지만 경찰조서를 받고 전임차인과 최대한 합의하여 보상금을 조정하는 방법 밖에 없는 것 같습니다. 전임차인에 대한 횡방을 모르는 상태에서 짐이 많았다면 따로 밖에 보관해놓고 거주해야 되고 계약이 어떻게 된건지 모르겠지만 임대인이 처음부터 전임차인과의 계약관계를 끝마치고 방 내부도 새임차인이 거주할 수 있도록 끝마친 상태였어야 되는데 안타깝습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력이 있고 말소기준권리보다 선순위라면 배당신청을 해서 배당을 받거나 배당신청을 하지 않는다면 낙찰자가 인수해야되는 대상이라서 계약만료시 낙찰자로부터 보증금을 돌려받으면 됩니다.대항력이 있든 없든 말소기준권리보다 후순위라면 배당신청을 하는 것이 좋습니다. 말소기준권리보다 후순위 임차인은 인수대상이 되지 않습니다. 그래서 먼저 배당신청을 통해 보증금을 받을 수 있으면 받아야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세 연체에 대한 금액을 요구한 뒤 임차인이 연체한 금액을 보내지 않는다면 보증금 반환할 때 보증금에서 연체된 금액을 뺄 것이라고 통보하기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 임차인을 보호하기 위한 법으로 임대인 위주의 특약사항에 임차인이 동의하고 작성하더라도 임차인에게 불리하면 강행규정으로 유효하지 않게 됩니다. *2년 계약인데 이후 문제 없이 계약 후에 재계약 안하면 계약 기간 종료 후 나갈 수 있게 추가 해야 하는 게 있나요?-> 임차인이 계약 연장을 하고 싶을 경우 첫 계약 이후 계약만료 6~2개월 전 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 임대인은 본인 또는 직계존비속의 거주, 임차인이 2기차임에 달하는 연체 시, 임차인이 임차목적물을 훼손 또는 파손으로 이용할 수 없게 만들었을 경우 등일 때 임차인의 계약갱신 요구권을 거절 할 수 있습니다. 임차인이 계약갱신 요구권 행사 시 단순 임대인이 2년만 계약을 하고 싶다고 거절할 수 없습니다. *계약만료 전 임차인이 계약해지 시 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 임차인이 부담을 한다. *임차인의 고의 또는 과실로 벽지, 장판, 옵션제품, 시설물 등을 훼손 또는 파손되었을 때 임차인이 비용을 부담한다. 기본적으로 이 두개는 특약사항으로 작성하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인(집주인)이 아닌 임차인(세입자)이 계약만료 후에도 계속 거주 중 인가요??? 만약 첫 계약하고 2년이 지나고 계약만료 2개월 전까지 임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 계약에 대한 아무런 의사통보가 없었다면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다. 혹은 임차인(세입자)이 계약만료 6~2개월 전에 임대인(집주인)에게 계약갱신요구권을 행사 했을 수도 있습니다. 만약 1년을 계약기간으로 정했다고 하더라도 임차인은 2년을 주장하여 더 거주 할 수 있습니다. (주택임대차 보호법 상 1년 미만, 1년, 2년 미만으로 계약기간을 정했다면 임차인(세입자)은 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다.