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답변 내역

빌라 전세 사기 대응책으로 경매를 금지시킨다는데 이유는 무엇일까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세 사기를 저지른 건축업자는 집을 지으며 금융기관에서 대출을 받았습니다. 대출 과정에서 해당 주택들에 선순위 근저당이 설정됐고, 대출금을 감당하지 못하면 주택은 경매로 넘어가게 된다. 전세 보증보험이 없다면 경매를 통해 보증금을 반환받아야 합니다.대부분 대출에 따른 근저당 설정, 조세 채권 등으로 권리 관계가 복잡해 여러번 유찰되는 경우가 많고, 실제 낙찰가율은 이미 경매가의 50% 수준으로 떨어졌습니다. 그래서 낙찰가에서 피해 임차인들의 보증금을 대부분 배당 못 받을 경우가 많습니다. 현재 경매를 중단하고 전세사기 피해자들을 위한 구제방법을 더 찾아보기로 했습니다. 그리고 피해 임차인들이 거주 주택을 우선적으로 낙찰받을 수 있도록 우선 매수권을 부여하고, 낙찰금 대출을 낼 수 있는 방안을 모색 중입니다.
경제 / 부동산
23.04.20
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전세반환보증보험가입은 누가하는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인인이 임대사업자라면 임대인의 보증보험가입은 의무입니다. 그래서 보증료는 임대인이 75% 부담하고 임차인이 25%부담하게 됩니다. 다음 3가지 조건을 충족한 경우 임대보증금의 일부 금액(대출금액+임대보증금-주택가격의 60%)에 대해서만 보증보험을 가입하여도 됩니다. 1.근저당권이 세대별로 분리된 경우 2.임대보증금보다 선수위인 제한물건(압류,가압류,가처분 등)이 없는 경우 3.임차인이 임대보증금의 일부 금액만 보증보험에 가입하는 것을 동의한 경우다음은 임대사업자의 보증보험 가입 면제 유형입니다. 1.임대보증금 최우선 변제금 이하, 임차인 동의시 2.보증보험을 가입한 공공주태사업자와 임대차 계약 3.임차인의 전세금 반환보증 가입, 임대인의 보험료 부담임대사업자 아닌 임대인과 계약시 보통 임차인이 보증보험에 가입하기를 원합니다. 원하는 사람(임차인이든 임대인이든)이 가입신청을 하고 심사를 하고 승인이 나면 보증료를 부담하면 됩니다. 보증기관은 주택조시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF),서울보증보험(SGI)가 있습니다. 가입신청은 네이버부동산, 카카오페이, 은행 방문 또는 어플, 보증기관 방문 또는 홈피에서 가능합니다.
경제 / 부동산
23.04.20
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부모님께 주택을 넘기려고 하는데 매매가 나은지 양도가 나은지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매매와 증여를 비교해 봐야 합니다. 매매 시 본인(매도자)은 양도세를 지불해야 하고 부모님(매수인)은 취득세를 납부해야합니다.증여 시 부모님이 증여세와 증여취득세를 납부해야 합니다. 손택스에서 예상 양도세와 증여세를 확인할 수 있습니다. 비교해보기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.04.20
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월세 중도해지관련 해 질문있습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약갱신은 첫 계약하고 2년 뒤에 가능합니다. 현재 본인은 계약기간 중 계약해지로 봅니다. 계약기간 중 계약해지 시 임대인은 계약만료 전까지 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그래서 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 협의하에 계약해지를 합니다.
경제 / 부동산
23.04.20
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전세계약을 처음하는데 문자로도 계약 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.첫 계약은 문자보다는 계약서를 작성하기 바랍니다. 본질문의 내용을 계약서 특약사항에 작성하면 됩니다. 임차인이 대항력과 우선변제권의 효력이 발생하기 전 등기부 권리순위 상 임차인이 불리하게 된다면 계약취소 및 임차인이 지급한 모든 금액을 임대인은 반환한다.라는 내용을 추가하셔도 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.20
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전세와 월세의 차이점이 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세와 월세의 차이점은 전세는 보증금만 임대인에게 지급 후 계약종료 시 보증금을 돌려받습니다. 월세는 보증금을 임대인에게 지급하고 매월 월세를 지불합니다. 그리고 계약종료 시 보증금을 돌려받습니다.전세와 월세 모두 주택임대차보호법 상 똑같이 보호를 받습니다.
경제 / 부동산
23.04.20
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전세사기로 뉴스가 많이 나오던데
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이번 전세사기를 살펴보면 신축빌라 전세사기 사례입니다. 신축빌라 시행사, 중개 업자, 임대사업자가 동조하여 임차인을 속여 전세 계약을 한 후 계약기간 만료 시 전세금을 못 돌려준 다는 유형입니다. 상당히 제도적으로 악질적인 방법을 사용해서 세입자에게 피해를 주는 전세사기 유형입니다.이 경우 시행사 혹은 분양대행사가 빌라 매매가와 비슷한 전세가를 산정해 놓고, 중개업자가 전세계약을 하고 명의만 빌려준 임대사업자가 집중인이 되어 캉통전세를 만들어 버리는 시스템입니다.이 과정에서 중개업자와 임대사업자는 시행사나 분양대행사로부터 상당한 리베이트를 받게 되고, 피해는 전세 세입자가 입게 되는 것입니다.결국 전세 세입자는 만기가 되어 이사를 하고 싶어도 애초부터 전세금을 빼줄 돈이 없으므로 임대사 업자가 나몰라라 하는 상황이 되어 버립니다.청년층 중 처음으로 전세계약을 한 사람이 많습니다. 신축에 혹하고 부주의로 청년층에서 많이 발생했습니다.
경제 / 부동산
23.04.20
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반전세는 전세계약으로 보나요 월세계약으로 보나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차계약서에 월세를 작성한다면 월세임대차계약으로 보면 됩니다. 보증금과 관리비 조금이 있을 때는 전세임대차계약으로 체결합니다.주택임대차보호법상 전세든 월세든 똑같이 법을 적용하고 환산보증금이 크거나 전세보증금이 클 경우 소액임차인에 해당되지 않을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.20
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부동산에서 말하는 역전세가 무슨 뜻인가여?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.역전세란, 부동산 경기가 괜찮을 때 전세임대차계약을 체결한 후 계약만료 시점 부동산경기가 안 좋아서 주택매매가격이 전세보증금보다 아래로 내려가는 현상입니다. 이를 깡통전세라고도 합니다. 갭투자 목적으로 매수한 임대인은 현금 보유능력이 안 되서 계약만료일에 보증금반환을 하지 못 할 수 있습니다. 전세시세도 내려가서 새임대인을 구하더라도 기존임차인에게 임대인의 현금을 보태서 반환해야합니다.
경제 / 부동산
23.04.20
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상가 암대인이 임대료를 5프로로 올린다는 걸 거절시 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차보호법 상 환산보증금(=보증금+(월세 × 100)) 이하인 경우 매년 5% 이내로 임대료를 인상할 수 있습니다. 환산보증금은 지역마다 다른데 환산보증금을 초과한다면 5%를 초과하여 임대료를 인상할 수 있습니다. 계약기간 5년을 했더라도 상가임대차보호법상 1년 마다 5% 이내로 인상할 수 있습니다. 국토교통부의 입장은 임차인이 동의하지 않더라도 임대인과 임차인 간 협의하여 5%이내로 인상할 수 있다라는 입장입니다.
경제 / 부동산
23.04.19
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