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전세계약이 끝났는데 자동으로 재계약이 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 묵시적갱신 기간 중으로 묵시적갱신 기간 중 계약해지 가능합니다.*묵시적 갱신 : 계약만료 2개월 전까지 임대임과 임차인 모두 계약에 대한 아무런 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다.묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지에 대한 의사통보를 할 수 있습니다. 임차인이 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤 효력이 발생합니다. 즉, 임차인이 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생하여 적법하게 계약이 종료됩니다. 그래서 임대인은 보증금을 반환해야 하고, 법적으로 계약종료되는 것이기때문에 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.12
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상가 임대차계약인데, 확정일자 받아서 우선순위 되어 있는거 확인은 어떻게 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.간편하게 인터넷등기소에 접속하여 확정일자 부여현황을 열람 및 출력하여 확인할 수 있습니다. 인터넷 등기소의 첫화면 상단에서 확정일자-> 열람하기에서 확인할 수 있습니다. 확정일자 받은 임차인들을 확인할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.12
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갭투자 아파트 경매 매물로 올라올 경우 해당 아파트 단지 시세에 영향이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매가는 감정평가에 의해 시세와 비슷하게 나옵니다. 부동산 경기가 안 좋을 때 하락시세가 반영되며 해당 부동산의 상태에 따라 시세보다 더 저렴하게 정해지는 경우도 있습니다. 유찰이 될 경우 20%씩 인하되어 더 저렴하게 낙찰 받을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.12
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실거래가 띄우기 처벌을 위한 어떤 정책이 나올까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.실거래가 띄우기를 하여 적발되었을 경우 형사처벌을 받을 수 있습니다.국회는 3월 30일 본회의에서 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 의결했습니다.개정안에 따르면 매매계약을 체결하지 않았는데도 집값을 띄울 목적으로 실거래가를 허위 신고했다가 해제하거나, 거래 신고 후 계약이 해제되지 않았는데도 해제 신고를 하면 처벌 대상이 됩니다.처벌 수위는 과태료 3,000만원 이하에서 3년 이하 징역 또는 3,000만원 이하 벌금으로 강화됩니다.시세 조작, 대출한도 상향, 탈세 목적으로 실거래가를 거짓으로 신고하는 '업·다운계약' 과태료를 높여,과태료 상한액이 부동산 취득가액 100분의 5에서 100분의 10으로 상향되었습니다.
경제 / 부동산
23.04.12
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부동산 복비 현금영수증발급 가능할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 중개업은 현금영수증 의무발행 업종입니다. 10만원 이상 중개보수가 발생하면 현금영수증을 발행해야 합니다. (단, 카드기기가 없는 경우에는 현금결제만 가능합니다.)본인이 중개보수를 지급했는데 부동산에서 현금영수증에 대해 아무런 말이 없다면 현금영수증을 요청하기 바랍니다. 그리고 연말정산 때 30%의 소득공제도 받을 수 있습니다. 부동산에서 현금영수증 발행을 거부할 경우 국세청에 현금영수증 미발급으로 신고하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.12
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건축물대장이 있는 미등기주택의 토지소유자와 건물소유자가 다른경우 건물을 멸실하기 위해 어떤 것이 필요한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.소유권에 관한 사항은 등기부를 통해 확인합니다. 등기부에 등재된 이름이 소유자입니다. 토지소유자는 해당 토지의 미등기건축물을 철거할 수 있습니다. 건물을 멸실하는데 신고서에 다른상속인들의 동의서를 요구하지않지만 주택건물부분 상속인들이 반대하면 다툼 또는 민사상분쟁이 일어날 수도 있습니다. 가족들의 평화를 위해 동의서를 받은 후 철거하고 멸실신고를 하시기바랍니다.
경제 / 부동산
23.04.12
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전세기간 중 집주인이 파산했을 때 입찰자가 오면 비워줘야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부상 본인의 권리 순위를 알 수 없어 정확한 확인이 어렵습니다. 만약 말소기준권리(근저당권 등)보다 후순위일 경우 본인이 대항력과 확정일자있는 소액임차인이라면 경매시 배당신청을 해야합니다. 낙찰가에서 0순위로 최우선변제금액을 배당받고 그 다음 순위에 따라 배당이 됩니다. 그래서 본인은 보증금을 모두 배당 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있고 최우선변제금액을 배당 후 나머지 보증금을 모두 못 받을 수도 있습니다. 말소기준권리 보다 후순위 임차인은 낙찰자가 인수대상이 아니기때문에 낙찰자가 이사를 요청할 수 있습니다. 임차인은 이사비를 요구하여 이사비를 받고 이사를 하면 됩니다. 이사를 안가고 버틸경우 낙찰자가 인도명령을 통해 강제집행의 권원으로 이사를 가게 할 수도 있습니다.말소기준권리(근저당권 등)보다 선수위(1순위) 일 경우 대항력과 확정일자있는 소액임차인이라면 배당신청을 해도 되고 계속 거주를 선택할 수도 있습니다. 0순위로 최우서변제금을 받고 순위에 따라 배당이 되기에 1순위라면 보증금을 모두 받을 수 있습니다. 임대인은 배당신청을 하지 않은 말소기준권리보다 선순위의 임차인을 인수해야 합니다. 대항력때문에 낙찰자는 임차인과 계약해지를 할 수 없고 이사를 가게 할 수도 없습니다. 낙찰자가 이사를 요구한다면 임차인은 대항력에 의해 거주를 주장하면 됩니다. 계약이 종료되면 낙찰자에게 보증금을 돌려받으면 됩니다.만약 확정일자를 받지 않았다면 우선변제권의 요건 중 하나가 없기때문에 권리순위자 중 가장 후순위가 되어 배당을 받게 되어 본인 순서에 보증금을 배당 못 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.12
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조금 떨어진 새아파트와 교통좋은 구축아파트 리모델링중 어떤선택이 좋아보이시나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.새집의 경우 구축에 없는 집 내부에서 누릴 수 있는 편의 시설을 이용할 수 있습니다. 새 집이다보니 구축보다 구조가 잘 빠져서 공간 활용과 편의성이 좋습니다. 그리고 신축도 주차공간이 부족하지만 구축보다 주차난이 없고 지차주차장에서부터 바로 집까지 엘리베이터로 갈 수 있는 장점도 있습니다. 하지만 대중교통의 불편함과 주위에 상가 ,병원 등이 부족할 수 있습니다. 집값 상승이 교통요충지보다 상승 폭이 적을 수 있습니다. 교통이 좋은 구축의 경우 부동산경기가 좋을 때는 가격 상승 폭이 큽니다. 그리고 저층이고 재건축가능성이 있다면 가격 이상이 더욱 될 것이고 투자가치가 있습니다. 거주와 투자를 동시에 이룰 수 있습니다. 배관 노후화로 인한 녹물은 필터를 이용해 사용하는 수밖에 없고 하수구 냄새는 주기적으로 청소를 하는 수 밖에 없습니다. 인테리어를 한다면 새집만큼의 느낌은 느낄 수 없지만 깔끔한 내부에서 거주할 수 있습니다. 새아파트의 경우 새집이라는 메리트로 거주목적에 중점을 두는 것으로 봐야 할것 같고 구축 아파트의 경우 인테리어로 새집 느낌을 느끼면서 외부영향(투자, 교통, 주변시설 등)의 혜택을 받을 수 있다고 판단됩니다.현명한 결정을 하기바랍니다.
경제 / 부동산
23.04.12
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전세 중도퇴실하게 됐는데 아직 세입자가 안구해졌습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.판례에서도 임차인의 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 대항요건으로서 주민등록에 포람되는 것으로 넚게 해석하여 임차인을 보호하려는 입장을 취하고 있습니다. 그래서 임차인과 공동생활을 영위하는 배우자가 전입신고를 하고 계약자 본인은 전입을 하지 않아도 주택임대차보호법 상의 대항력을 인정받을 수 있습니다. 보증보험까지 가입했다면 본인은 현주소에 주민등록을 그대로 두고 배우자가 다른 전세집에 전입신고를 하기 바랍니다. 그리고 짐일부는 집내부에 남겨두셔야지 대항력 효력이 유지되어 보증금을 지킬 수 있습니다. 전입신고와 거주(이사)는 대항력의 요건으로 짐일부를 남겨두면 거주하는 것으로 간주하고 본인이 전입신고를 옮기지 않았기때문에 대항력이 그대로 유지합니다.*대항력 : 법률관계에서 제3자에게 대항할 수 있는 권리로 임대차계약 기간 중 매매로 임대인이 바뀌었다면 대항력에 의해 계속 거주할 수 있고 계약종료 시 새임대인으로부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 경매 시 대항력 있는 선수위 임차인은 배당신청을 하거나 하지 않아도 됩니다. 배당신청을 할 경우 낙찰가에서 보증금을 1순위로 받을 수 있고 배당신청을 하지 않을 경우 낙찰자는 임차인을 인수해야 되고 낙찰자가 이사가라고 해도 대항력에 의해 거주가능하고 계약종료 시 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.12
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집 매매시 부동산에 주는 수수료는 정해져 있는 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.중개인은 법정 중개보수를 초과한 금액을 받을 수 없습니다. 공인중개사법에 의해 법정 중개보수 요율이 정해져 있고 법정 중개보수를 초과한 금액을 받고 적발되면 벌금을 부과합니다. 가족이나 아주 친한 관계 등일 경우 법정 중개보수를 초과한 금액을 챙겨 줄 수도 있겠지만 전혀 모르는 의뢰인에게 법정 중개보수를 초과한 금액을 받는다면 위험하다고 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.12
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