답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택매매할 자금이 충분하지 않고 전세로 거주할 자금만 있거나 전세대출(낮은 이자)을 이용해야 거주가능한 사람들이 많습니다. 매월 월세를 지불하면 가계부에서 소비지출이 상당부분 차지하는게 부담스러워 월세보다 낮은 전세대출이자로 전세임대차계약을 체결할 수도 있습니다. 각자 상황에 맞게 전세로 거주할 수도 있습니다.본인 현금100%로 전세보증금을 활용했을 때 계약만료일에 전세보증금을 돌려받을 수 있을지 없을지 확신할 수 없다는 불안감(전세보증보험으로 불안감을 없앨 수 있음)은 있지만 매월 비싼 월세를 지불하지 않아 본인 현금을 유지할 수 있어 본인자산을 축적할 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.내용증명은 계약해지와 목적물반환 또는 보증금반환을 받기 위해 소송 등 여러가지 법률적효력을 제기하기 전, 법률적 대응을 하겠다는 강경한 메시지를 전하여 합의를 시도하는 수단으로 이용되기도 하고, 설사 명도소송이 진행되더라도 임 대차 계약의 종료 사실을 입증하는 강력한 증거자료가 됩니다.내용증명에 대하여 법률 문서라 오해하시는 분들이 많습니다. 이는 법적으로 강제성이 없어 상대방 에게 발송했다는 이유로 강압적으로 행위가 가능 한 것은 아닙니다. 계약 종료에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차권등기명령 전 또는 보증금반환소송 전, 전세보증보증보험이행청구 시 내용증명을 활용할 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상식적으로 임차인의 실수나 고의, 혹은 부주의로 인하여 임대한 주택이 훼손되었다면 원상복구를 하는 것은 당연 합니다. 하지만 원상복구는 임대차계약 당시 상태 그대로를 의미 하는 것은 아닙니다.우리 법에서는 선관주의 의무와 임차인의 사용, 수익권을 보장하고 있기 때문입니다.선관주의 의무란 민법 제374조(특정물인도채무자의 선 관의무)에 "특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무 자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다"라고 보시면 됩니다.이때 말하는 선량한 관리자의 주의란 남의것이지만, 내것 처럼 사용한다라고 보시면 될것입니다.즉 남의 물건이라고 험하게 사용하는 것이 아니라 마치 내것처럼 사용한다는 것입니다.그렇기 때문에 선량한 관리자로서 주의를 기울이고 용도 에 맞게 사용 후 반환하였다면 원상회복의무를 다한 것으 로 판단하는 것입니다.판례에 따르면 "원상으로 회복한다 함은 사회통념상 통 상적인 방법으로 사용해 그렇게 될것인 상태라면 사용을 개시할 당시보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 된다"라 는 대법원 판례가 있습니다. (대법 2006가합 62053). 임차인의 실수나 고의 혹은 부주의로 인하여 일부러 흠을 내지 않는 한 시간이 지남에 따라 손상되거나 마모된 부 분에 대하여는 원상복구를 할 필요가 없다는 것입니다.하지만 임대차계약시 특약으로 정한 것이 있고, 그에 따른 훼손이 발생되었다면 임차인은 원상복구의 의무가 있 습니다.통상적으로 시계를 걸거나 하기 위해서 소량의 못을 박은 경우라면 원상복구 문제가 발생되지 않을수 있지만, 특약 에 "벽에 못을 박을 경우 원상복구를 한다"라는 특약을 명시하였다면 원상복구를 해야 한다는 것입니다.그리고 기본적으로 임대차계약서에 특약을 적지 않았다고 하여도 원상복구를 해야 하는 경우가 있습니다.1. 임차인의 고의나 부주의로 인하여 주택의 가치가 떨어질만한 행위를 한경우.2. 악취로 인하여 시설물 교체가 필요한 경우.3. 애완동물로 인하여 벽지나 장판이 훼손 혹은 변색되었 을 경우.4. 지나친 못으로 인하여 벽이 훼손되었을 경우.5. 흡연으로 인하여 도배나 장판이 변색되고 냄새가 심하게 날 경우.(자연적인 노후화에 따른 벽지 변색-장롱 뒤, 액자 뒤 변색/햇빛에 바랜 변색은 비용부담×)(장판-생활기스나 작은 찍힘은 비용부담×)

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가장 흔한 사고는 조합장의 조합 운영을 제대로 하지 못 해서 구속되는 것입니다. 조합장은 매월 상당한 월급을 받고 여기저기서 현금이나 그에 상응하는 물품을 받으며 조합장 기간동안 부를 축적합니다. 그리고 운영비로 개인적인 생활비에 사용하여 횡령과 배임의 문제가 됩니다. 그래서 조합장이 조합운영과 재개발.재건축 진행에 뜻이 없는 것으로 보여지고 인식이 좋지 못 하기도 합니다.조합장의 문제에 사업 진행 중간에 비상대책위원회가 꾸려져서 사업이 되느니 안되느니 갈등이 있기도 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인은 계약금을 포기해야하는 상황입니다. 그이유는 다음과 같습니다. 부동산매매계약(임대차계약)을 하고 계약금을 받았는데, 그 후 매수인(임차인) 이 정해진 기일에 중도금 또는 잔금을 지급하지 않는 등 이 행을 지체하는 경우가 간혹 발생합니다. 이때 매수인의 이행지체를 이유로 부동산계약을 파기하기 위해서는 법이 정한 요건을 갖추어야 합니다.부동산매매계약후 매도인이 매수인(임차인)의 이행지체를 이유로 계약을 해제하기 위한 요건은 원칙적으로, ①매수인이 이 행을 지체하였을 것, ②매도인(임대인)이매수인에게 상당한 기간 을 정하여 이행을 최고(촉구) 하였을 것, ③매수인이 상당 한 기간내에 이행 또는 이행의 제공을 하지 않았을 것, ④ 매도인이 이를 이유로 해제 의사표시를 하여 매수인에게 도달될 것 등입니다.다만, 여기서① 매수인이 이행을 지체하였을 것'요건과 관 련해서는, 부동산매매계약에서 매도인과 매수인의 의무 는 원칙적으로 동시이행관계에 있어 상호간 동시이행항변 권이 있으므로, 매도인 역시 자신의 의무를 이행해야, 매 수인의 이행지체를 문제삼을 수 있고, 비로소 이를 이유로 계약을 해제할 수 있습니다.예를 들어, 매수인이 잔금기일에 잔금 지급을 지체하는 경 우, 부동산매매계약에서 매수인의 잔금지급의무와 매도인 의 소유권이전등기 이행의무는 원칙적으로 동시이행관계 에 있어 양자가 동시에 이행되어야 공평하므로(계약금, 중 도금 지급의무는 매수인이 일방적으로 먼저 이행해야하 는 의무인 것과 비교됨), 매도인이 잔금지급기일에 소유권 이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 자신의 의무를 다하였을때 비로소 매수인의 이행지체를 문제삼을 수 있고 매도인이 이를 이 유로 계약을 해제할 수 있다. 여기서 매도인이 준비해야 하 는 소유권이전등기에 필요한 서류란 등기권리증, 매도용 인감증명서 등을 말하는 것입니다. (대법원 92다5713 판 결).임대인과 원만하게 해결하기바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.연체기록으로 인해 신용등급이 떨어질 가능성은 낮습니다. 연체기록이 등재가 되면 신용등급이 떨어질 수 있습니다. 그리고 다음에 대출할 때 신용등급이 낮아져 대출할 때 제한이 될 수 있습니다. 또한 연체에 따른 이자는 계약서에 표기되어있습니다.은행에 문의해보기바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.종부세는 매년 6월 1일 기준으로 보유한 주택 및 토지를 인별로 합산한 공시가격 합계액이 공제금액을 초과 하는 경우 과세되는 세금입니다.2023년부터 종부세 공제 한도가 6억원→9억원으로 늘어나고, 1주택의 경우 11억원→12원으로 상항 조정되어습니다.종부세율도 2주택 0.6%~3%, 3주택 이상 1.2%~6%를 적용했었죠.2023년부터 2주택 이하 0.5%~2.7%로 낮아집니 다.이번 종부세 개정으로 가장 큰 수혜층은 3주택 이상 12억원 이하의 경우 종부세가 50% 넘게 줄어들게 됩 니다. 1주택, 2주택의 경우도 초고가 주택이 아니면 늘 어난 공제한도로 인해 종부세가 많이 줄어듭니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지 의사통보를 할 수 있습니다. 임차인이 계약해지에 대한 의사통보한 날부터 3개월 뒤 법적으로 계약해지 효력이 발생행합니다. 적법하게 계약이 종료되는 것이기때문에 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 임차인에게 불리한 약정은 무효가 됩니다. 적법하게 계약이 종료되는 것이기때문에 질문의 특약사항이 있더라도 유효하지 않습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금은 5~10%정도로 지급합니다. 법으로 정해진 계약금,중도금,잔금 비율이 없습니다. 오래전부터 해오던 관례가 굳어져 계약금은 5~10%정도로 굳어졌습니다. 임대인과 계약금 5% 지급에 협의를 하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 (2년 뒤) 보증금을 인상 할 수 있습니다. 인상 시 임대료의 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다. 5%를 초과하여 지불했다면 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다. 하지만 시세에 비해 현저하게 저렴하다면 시세에 맞추어 인상이 가능합니다.