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임대차 계약 원복의 기준이 어디까지인가요?

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상식적으로 임차인의 실수나 고의, 혹은 부주의로 인하여 임대한 주택이 훼손되었다면 원상복구를 하는 것은 당연 합니다. 하지만 원상복구는 임대차계약 당시 상태 그대로를 의미 하는 것은 아닙니다.우리 법에서는 선관주의 의무와 임차인의 사용, 수익권을 보장하고 있기 때문입니다.선관주의 의무란 민법 제374조(특정물인도채무자의 선 관의무)에 "특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무 자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다"라고 보시면 됩니다.이때 말하는 선량한 관리자의 주의란 남의것이지만, 내것 처럼 사용한다라고 보시면 될것입니다.즉 남의 물건이라고 험하게 사용하는 것이 아니라 마치 내것처럼 사용한다는 것입니다.그렇기 때문에 선량한 관리자로서 주의를 기울이고 용도 에 맞게 사용 후 반환하였다면 원상회복의무를 다한 것으 로 판단하는 것입니다.판례에 따르면 "원상으로 회복한다 함은 사회통념상 통 상적인 방법으로 사용해 그렇게 될것인 상태라면 사용을 개시할 당시보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 된다"라 는 대법원 판례가 있습니다. (대법 2006가합 62053). 임차인의 실수나 고의 혹은 부주의로 인하여 일부러 흠을 내지 않는 한 시간이 지남에 따라 손상되거나 마모된 부 분에 대하여는 원상복구를 할 필요가 없다는 것입니다.하지만 임대차계약시 특약으로 정한 것이 있고, 그에 따른 훼손이 발생되었다면 임차인은 원상복구의 의무가 있 습니다.통상적으로 시계를 걸거나 하기 위해서 소량의 못을 박은 경우라면 원상복구 문제가 발생되지 않을수 있지만, 특약 에 "벽에 못을 박을 경우 원상복구를 한다"라는 특약을 명시하였다면 원상복구를 해야 한다는 것입니다.그리고 기본적으로 임대차계약서에 특약을 적지 않았다고 하여도 원상복구를 해야 하는 경우가 있습니다.1. 임차인의 고의나 부주의로 인하여 주택의 가치가 떨어질만한 행위를 한경우.2. 악취로 인하여 시설물 교체가 필요한 경우.3. 애완동물로 인하여 벽지나 장판이 훼손 혹은 변색되었 을 경우.4. 지나친 못으로 인하여 벽이 훼손되었을 경우.5. 흡연으로 인하여 도배나 장판이 변색되고 냄새가 심하게 날 경우.(자연적인 노후화에 따른 벽지 변색-장롱 뒤, 액자 뒤 변색/햇빛에 바랜 변색은 비용부담×)(장판-생활기스나 작은 찍힘은 비용부담×)

경제 / 부동산

23.04.08

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