월세 계약 전 잔금날짜가 미뤄지면서 입주파기

Question

보증금 1000/85 월세 계약을 해서 말일에 계약금 100을 넣었는데(계약서 작성시기 3월30일, 입주예정날짜 3월31일) 돈 들어올 곳에서 안들어와 보증금내는게 늦어지고 있는 상황인데

이 상황에 집 주인이 4월11일(화) 계약서에 있는 입주 예정일로부터 12일 째 되는 날까지

잔금을 치르지 않으면 저는 계약금 날리고 집주인은 새로운 세입자를 구한다고하는데

이미 넣은 계약금이 한달치 월세를 초과하는 상황에 입주예정날짜대로 잔금 안치루어졌다고

2주도 안돼서 집주인이 일방적으로 파기하면서 계약금을 가져가는게 가능한가요?

전 4월 14일 혹은 늦어도 21일안에는 잔금(보증금)을 구할 수가 있는데 집을 다시 구하기

번거로운 상황인데 이런 경험이 없어서요

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.우선 계약일정에 중도금 잔금일정을 못 맞췄다면 계약이 파기되기에 어쩔수 없을듯 합니다.하지만 가능 기간이 그리 길지 않기에 임대인과 잘 협의해보는게 가장 조을듯 하며 공인중개사의 도움을 요청해보면 좋을듯 합니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인은 계약금을 포기해야하는 상황입니다. 그이유는 다음과 같습니다. 부동산매매계약(임대차계약)을 하고 계약금을 받았는데, 그 후 매수인(임차인) 이 정해진 기일에 중도금 또는 잔금을 지급하지 않는 등 이 행을 지체하는 경우가 간혹 발생합니다. 이때 매수인의 이행지체를 이유로 부동산계약을 파기하기 위해서는 법이 정한 요건을 갖추어야 합니다.부동산매매계약후 매도인이 매수인(임차인)의 이행지체를 이유로 계약을 해제하기 위한 요건은 원칙적으로, ①매수인이 이 행을 지체하였을 것, ②매도인(임대인)이매수인에게 상당한 기간 을 정하여 이행을 최고(촉구) 하였을 것, ③매수인이 상당 한 기간내에 이행 또는 이행의 제공을 하지 않았을 것, ④ 매도인이 이를 이유로 해제 의사표시를 하여 매수인에게 도달될 것 등입니다.다만, 여기서① 매수인이 이행을 지체하였을 것'요건과 관 련해서는, 부동산매매계약에서 매도인과 매수인의 의무 는 원칙적으로 동시이행관계에 있어 상호간 동시이행항변 권이 있으므로, 매도인 역시 자신의 의무를 이행해야, 매 수인의 이행지체를 문제삼을 수 있고, 비로소 이를 이유로 계약을 해제할 수 있습니다.예를 들어, 매수인이 잔금기일에 잔금 지급을 지체하는 경 우, 부동산매매계약에서 매수인의 잔금지급의무와 매도인 의 소유권이전등기 이행의무는 원칙적으로 동시이행관계 에 있어 양자가 동시에 이행되어야 공평하므로(계약금, 중 도금 지급의무는 매수인이 일방적으로 먼저 이행해야하 는 의무인 것과 비교됨), 매도인이 잔금지급기일에 소유권 이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 자신의 의무를 다하였을때 비로소 매수인의 이행지체를 문제삼을 수 있고 매도인이 이를 이 유로 계약을 해제할 수 있다. 여기서 매도인이 준비해야 하 는 소유권이전등기에 필요한 서류란 등기권리증, 매도용 인감증명서 등을 말하는 것입니다. (대법원 92다5713 판 결).임대인과 원만하게 해결하기바랍니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 임대차계약서를 작성한 후 임차인이 정한 계약조건에 따라 계약을 이행하지 않는 경우 계약당사자는 계약조건 이행을 요구한 후 응하지 않는다면 계약해지 및 이미 입금한 계약금을 위약벌로 몰수할 수가 있습니다.

박병윤 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.집주인의 일방통보로 성립되지는 않습니다.혹시 계약서에 잔금일자를 지키지 못할 시 계약금을 물고 새로운 세입자를 구한다는 특약이 있는지 확인해보시기 바랍니다.또한 잔금을 4/21안에 준다고 명확히 주인에게 전달하시기 바랍니다.→ 위 건은 사정을 조금 봐다달라고 부탁을 해야할 듯 합니다.부동산 중개인에게 조율좀 해달라고 부탁해보세요 (중개인이 중간에서 조절을 해주면 좀 낫습니다...)감사합니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.주택임대차계약을 체결할 때에 잔금일을 위반하면 계약을 즉시 해제한다는 특약이 있거나, 임대인이 임차인에게 잔금일 지연에 대해 이행여부를 독촉하는 내용증명상의 최고가 있었는지, 임대인이 임차인의 이행지체에  대하여 충분한 기한을 부여하였는지에 따라야 할 것이므로, 임차인이 계약이행의 의지가 있는데도 불구하고 임대인이 일방적으로 계약을 해지하는 것은 상호 신의 성실의 범위를 초과한 것 같습니다.주택임대차 분쟁조정위원회에 중재도 신청해보시기 바랍니다

주영민 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.제가 아는 판례로는 단순히 계약금 지급 후에 잔금을 지급하지 않았다는 이유로 계약이 쉽게 파기되는 것은 아니라고 배웠습니다.그런 점에서 좀 사실 부당해보입니다. 계약금을 살려서 그 집에 거주하면 BEST이지만,정 안된다면 계약금을 돌려받는 방향으로 소액관련 소송 진행해보시길 바랍니다.참고로 다만, 계약이 파기된다는 가정하에 상대측 중개보수와 월세는 내주셔야할것 같습니다상대방도 손해가 있으니 그 정도만 보상해주어야 하지 않나 싶습니다.