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매수자 입장에서 손피 물건 매수시 총 매입금액 계산을 어떻게 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.손피의 뜻은 손님 피를 줄인 말인데, 손피안에 담긴 의미는 분양권 매도자가 세금이나 각종 비용을 공제한 뒤에 실제로 남는 금액(프리미엄)을 가지고 손피라고 합니다.그러니까 매수인이 매도인이 내야 할 세금과 각종 비용을 모두 부담하고 매도자는 실제로 자기가 받 고 싶은 금액만을 얘기한 것이 손피라는 것입니다.이는 분양권 매물이 없는 지역이나 아파트 단지에 매도자 우위 시장일 때만 이런 손피 거래를 자주 하는데, 요즘에는 위에서도 얘기했듯이 분양권 양 도소득세율이 높다 보니 손피 거래로 해야 매수자도 비용을 조금이나마 아 낄 수 있기 때문에 매도자든 매수자든 우위를 가 리지 않고 손피 거래를 많이 하는 추세입니다.계산하는 방법은 프리미엄가격+매도인 양도세+매수인 양도세 입니다.
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부동산
23.04.04
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상가임대계약기간 10년이 어떤 기준인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.2018. 10. 16. 기준으로 총 계약기간이 5년을 초과하는 경우, 구법상 5년의 갱신 요구를 할 수 없었기 때문에 개정법상 10년의 갱신 요구도 할 수 없게 되어 아예 갱신 요구가 불가능합니다.2018. 10. 16. 기준으로 총 계약기간이 5년을 초과하지 않은 경우, 구법상 5년까지 남은 기간만큼 갱신 요구를 할 수 있었기 때문에 개정법을 적용 받을 자격이 있다고 보아 개정법이 소급적용될 수 있고 총 10년까지 갱신 요구를 할 수 있게 됩니다본인은 첫계약부터 10년 동안의 계약갱신을 할 수 있습니다. 2.건물주인은 임차인의 권리금에 대해 방해를 하면 안 됩니다.상가임대차보호법 제10조 제2항에서 보장하는 기간(구법은 5년, 현재 10년)을 초과된 경우, 임대인은 임차인의 계약갱신 요구는 거절할 수 있으나 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결은 거절할 수 없는 것입니다.상가임대차보호법 제10조의 4에는 신규임차인과의 계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유로 제10조 제2항을 규정하고 있지 않으므로 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 임차인의 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판단하였습니다(2018다252441, 252458 판결)
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부동산
23.04.04
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월세계약 연장의 결정은 계약기간이 얼마나 남았을때 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신요구권 행사는 전세월세 상관없이 행사할 수 있습니다. 계약만료 6~2개월 전 임대인에게 계약연장에 대해 의사통보를 하면 됩니다. 계약갱신 시 (첫 계약 후2년 뒤)임대인은 임대료를 5% 초과하지 않는 범위로 인상할 수 있습니다. 인상시 보증금만이상할 수도 있고 월세만 인상할 수도 있고 보증금과 월세 모두 인상할 수 있습니다. 만약 보증금을 인상할 경우 갱신계약서에 확정일자를 받기 바랍니다. 이전에 받은 확정일자(이전 보증금 만큼) 효력이 그대로 유지되고 보증금 인상분만큼 확정일자 효력이 발생합니다.(월세만 인상시 확정일자 받지 않아도 됨)
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부동산
23.04.04
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전세계약에대해궁금해서요 2년이다되어가는데 다시갱신계약하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료6~2개월 전에 임대인에게 계약연장에 대해 의사통보를 하면 됩니다.(계약연장요구권 행사)계약갱신 시 임대인은 임대료의 5%를 인상할 수 있습니다. 하지만 요즘같이 부동산경기가 안 좋은 시기에는 보통 임대인이 임대료를 인상하지 않습니다.계약만료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 의사통보가 없으면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신은 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다.
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부동산
23.04.03
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월세 자동 연장되었는데 중간에 집주인이 월세 올려달라고 하면 거부할수 있나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대료 인상은 계약갱신 시(첫 계약 후 2년 뒤)에 임대인과 임차인 간 협의하여 인상할 수 있습니다. 1년 미만 또는 1년으로 정한 계약은 임차인이 2년을 주장할 수 있고 계약갱신과 묵시적갱신은 2년 뒤에 가능합니다. 만약 묵시적갱신이라면 이전 계약과 동일한 조건으로 진행되기 때문에 이전 계약의 보증금과 월세는 동일합니다.
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23.04.03
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부동산 투자건 계약금 포기하면 해지 가능한지 문의드려요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.중도금 전액을 지급해야만 이행의 착수에 해당하는 것이 아니고, 중도금의 일부만 지급하거나 중도금 지급에 필요한 전제행위, 예를 들어 중도금 대출을 신청하는 행위 등도 일정한 조건 하에 이행의 착수에 해당될 수 있는 것입니다. 중도금 대출 신청이 (채무 이행에 필요한 전제행위)로 인정되게 되면, 매수인이 아직 중도금은 지급하지 않았더라도 중도금 지급일 전에 이행에 착수한 것이 되어 매도인은 더 이상 해약금 해제를 할 수 없게 되는 것입니다. 매수인도 취소를 할 수 없습니다.계약취소를 할 수 있는 방법으로는 임대인과 임차인과 합의 또는 특약사항으로 작성하거나 약정을 맺는 것입니다.
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23.04.03
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전세 계약시 세대주와 계약자가 같아야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이라면 등기부상 소유자가 임대차 계약서상 임대인의 인적사항과 같아야합니다.임차인이라면 거주하는 사람을 임차인으로 임대차계약서의 인적사항에 작성하면 됩니다.임대인이 가족 또는 이전 계약자와의 관계를 알고 있는 것이 좋고 계약종료시 보증금반환은 계약서상 임차인에게 반환해야되는데 이부분에도 문제가 없도록 하면 됩니다.
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23.04.03
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전세들어온지 2달째 입니다. 보험은 언제들어도 상관없나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전셋집에 대출상황이 대출금 + 총보증금이 주택매매시세의 70~80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 경매로 넘어갈 경우 대출금+총보증금 비중이 클 경우 유찰이 되어 경매가격이 낮게 시작한다면 상황에 따라 보증금을 배당받지 못 하거나 일부만 배당받을수도 있습니다.그리고 임대인이 임차인의 전세자금을 다른 곳에 운용하여 전세 만료 시기에 임차인이 이사를 가야되는데 반환하지 못 하는 경우 임차인의 상황이 난처해질 수도 있습니다.전세보증금이 적은 돈이 아니기때문에 만일의 경우를 대비하여 보증보험에 가입을 하여 계약종료일에 전세보증금을 돌려받지 못 한다면 보증기관으로부터 보증금을 받을 수 있어 임차인의 전세보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.대출금+보증금이 주택매매시세의 80%가 넘어가면 보증보험가입이 어려울 수도 있습니다. 전세가가 매매가의 90%가 넘어가더라도 어려울 수도 있으면 이외 조건이 있기에 확인바랍니다.보증기관마다 보증기한이 다릅니다.주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF)전세 계약 기간 1/2 지나기 전서울보증(SGI)계약일로부터 10개월 이내(전세계약 2년기준)
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23.04.03
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원룸 월세 묵시적 계약 갱신 이후 퇴실하려면 몇 달 전 통보해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 통보할 수 있습니다. 임차인이 계약해지 통보를 한 날부터 3개월 뒤 법적효력이 발생합니다. 임차인이 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤 적법하게 계약이 종료되는 것으로 임대인은 보증금을 반환해야 하고 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 특약사항에 작성하였더라도 임대인이 부담해야 합니다.
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23.04.03
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전세대출 연장을 위해 재계약위해 집주인과 연락을 하니 집을 매도로 내놨다고 하는데 이 경우 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특약사항으로 집이 매도될 시 곧바로 이사가는 조건은 강행규정으로 임대인에게 불리하여 유효하지 못한 약정입니다. 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에만 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 단서). √임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 √임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 √서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 √임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 √임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 √임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우√임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우√ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우√ 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우√ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우√ 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우사유에 해당한다면 임대인은 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절할 수 있습니다.√ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우만약 계액갱신 전 주택이 매매가 되어 새임대인이 실거주를 주장하는 경우 임차인이 이전에 계약갱신 요구권 행사를 하였더라도 새임대인은 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신 요구권 행사를 거절할 수 있고, 임차인은 계약만료일에 이사를 가야합니다.
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