상가임대계약기간 10년이 어떤 기준인가요?

Question

1.상가계약을 2년씩 현재 6년동안 장사를 하고 있는데요, 10년되는해에 연장2년간 계약을 했다면 새로운 계약으로 봐서 추가 10년동안 임대 보장이 되는건가요? 아니면 10년동안 장사를 했기때문에 이후로는 언제든 요구 시 나가야 하는건가요?

2.그리고 제가 권리금을 받은 사람에게 임대계약을 하도록 임대인에게 요구할 권리가 있습니까? 주인이 권리금을 받은 임대인을 거부하면 어떻게 되지요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

상가건물임대차보호법에 의거 상가임대차 계약기간은 갱신을 거듭하여 총계약기간은 10년입니다.

10년이 넘으면 재계약을 할 수 있으나, 임대차보증금이나 차임의 증액에 있어서 법적 제한을 받지 않는다는 뜻이고, 더이상 갱신청구권을 행사 요구할 수가 없는 것입니다.

판례에 의하면 상가임대차보호법이 정하는 계약갱신기간 10년이 지나 임대차계약이 종료시라도, 임차인은 일정한 요건을 갖추어 신규 세입자를 주선함으로써 권리금을 회수할 수 있다고 하고 있습니다. 만약 임대인이 위와 같은 신규 세입자의 주선을 부당하게 거절하는 등으로 임차인의 권리금 회수의 기회를 방해할 경우, 임차인은 임대인에 대하여 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수가 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

1.2018. 10. 16. 기준으로 총 계약기간이 5년을 초과하는 경우, 구법상 5년의 갱신 요구를 할 수 없었기 때문에 개정법상 10년의 갱신 요구도 할 수 없게 되어 아예 갱신 요구가 불가능합니다.

2018. 10. 16. 기준으로 총 계약기간이 5년을 초과하지 않은 경우, 구법상 5년까지 남은 기간만큼 갱신 요구를 할 수 있었기 때문에 개정법을 적용 받을 자격이 있다고 보아 개정법이 소급적용될 수 있고 총 10년까지 갱신 요구를 할 수 있게 됩니다

본인은 첫계약부터 10년 동안의 계약갱신을 할 수 있습니다.

2.건물주인은 임차인의 권리금에 대해 방해를 하면 안 됩니다.

상가임대차보호법 제10조 제2항에서 보장하는 기간(구법은 5년, 현재 10년)을 초과된 경우, 임대인은 임차인의 계약갱신 요구는 거절할 수 있으나 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결은 거절할 수 없는 것입니다.

상가임대차보호법 제10조의 4에는 신규임차인과의 계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유로 제10조 제2항을 규정하고 있지 않으므로 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 임차인의 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판단하였습니다(2018다252441, 252458 판결)

Answer 3

재개발 진행 영업권 보상을 위해 감정평가를 실시하는데 시설 상태등의 감가상각을 따져 평가를 하긴 합니다.

그래서 반발이 많이 있습니다. 영업권자의 영업시설에 대한 감정평가는 시설을 시행자에게 판매하거나 인도하는 것이 아니기 때문에 시설 노후나 감가상각을 따져서는 안 되고 시설 상태의 이전을 보장하는 감정평가가 돼야 한다는 주장이 있습니다.