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부동산에서 용적률이라는게 정확하게 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축을 위해 용적률이 높은 것이 좋습니다.쉽게 말해 용적률이 높으면 건축물을 높이 올릴 수 있습니다.용적률은 대지면적에 대해 지상층 (바닥) 면적의 합이차지하는 비율을 의미합니다. 지하층의 면적은 포함되지 않고요, 지상층 중 주차장 용도 면적, 그리고 초고층 빌딩의 피난안전 구역 면적도 제외됩니다. 쉬운 설명으로 용적률이 높다는 말은 결국 건물이 고층으로 올라간다는 것입니다. 용적률이 높다는 것은 같은 땅면적이라도 지을 수 있는 건축 면적이 많다는 것이고 그렇기에 투자 가치 역시 높다고 여겨집니다.지상층 면적의 합은 다른 말로 '연면적'이라고도 합니다. 연면적이랑 용어를 써서 용적률을 나타내면 '대지면적 대비 연면적의 비율'이라고 할 수도 있겠습니다.용적률에서 한 가지 주의 깊게 살펴야 할 점은 건축면적이 아닌 '바닥면적'을 활용한다는 것입니다. 바닥면적은 기둥이나 외벽의 중심선으로 둘러싸인 면적을 말합니다. 그림에서도 이해할 수 있듯이 대지면적이 100제곱미터이고 지하층을 뺀 1층부터 3층까지의 각 바닥면적의 합이 150제곱미터라면 용적률은 150%가 되는 것입니다.쉽게 건폐율/용적률 =층수 가되겠습니다.
경제 / 부동산
23.03.30
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전세 묵시적갱신 관련해서 문의드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월 전까지 계약에 대한 의사통보를 하면 됩니다. 계약만료 2개월 전까지는 임차인의 최종의사를 전달하면 됩니다. 계약만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다. 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다.묵시적갱신 중 계약해지와 계약갱신 중 계약해지를 원할 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있고 임차인이 계약해지 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 해지효력이 발생합니다. 적법하게 계약이 종료 되는 것으로 임대인은 보증금을 반환해야합니다.
경제 / 부동산
23.03.30
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세입자의 정보요구권이 전세사고를 막는데 얼마나 도움이 될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 이번 미납국세 열람 발표 전까지 임차인은 임대인의 동의 없이 미납국세를 확인할 수 있다로 예정했습니다. 하지만 개선내용 발표를 확인해보니 임대차 계약 후에만 임대인의 동의가 필요하지 않고 미납국세를 확인할 수 있습니다. 전에는 계약전 임대인의 미납국세에 대해서 생각도 안하고 있었는데 이번 전세 사기로 사람들에게 각인이 되어 전세 구하기 전 하나의 절차로 미납국세를 확인하여 보증금을 지키기 위해 신경을 쓸 수 있게 되었습니다.
경제 / 부동산
23.03.30
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재개발 지역에 2채의 주택을 소유하는 경우 분양권을 2개 받을수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.동일한 재개발 사업구역 내에 주택이나 토지를 보유하고 있는 경우 해당 재개발 사업구역 내에서 조합원 입주권은 하나만 보우할 수 있습니다. 재개발은 일반 재건축과는 달리, 동일한재개발 사업구역 내에서 보유하고 있는 주택수와 토지 규모에 관계없이 최대 1개까지만 조합원 입주권 권리를 취득할 수 있습니다. 내가 아무리 많은 주택이나 토지를 해당 사업구역 내에 가지고 있다하더라도 조합원 입주권은 동일 재개발 사업구역 내에서 하나만 보유할 수 있습니다.(도시 및 주거환경정비법에 의한 조합원은 동일구역내 1세대 다물건 또는 공유지분의 경우 1주택 공급이 원칙입니다.)다만, 권리가액의 합산액 또는 주거전용면적의 합이 분양 받고자 하는 2개의 금액 또는 면적이 초과 할 경우 2주택까지 분양신청이 가능합니다.따라서, 재개발 사업의 조합원 입주권 투자 시에는 동일한 재개발사업구역에서는 동일 세대에 하나의 조합원 입주권만 보유가 가능하다는 것만 유의하면 됩니다. 만일, 동일 재개발 사업구역 내에 동일 세대에서 2개 이상의 조합원 입주권을 보유하게 된다면, 둘 중하나의 조합원 입주권 권리는 포기되어야 하고, 청산 대상 자산으로 권리가 변경될 수 있으므로 주의해야 합니다.아니면 성인자녀가 있다면 1주택을 자녀에게 증여하는 경우도 세대분리가 된 상황에서 가능할 것이고 증여시기 또한 조합설립인가 전까지 유효합니다.
경제 / 부동산
23.03.30
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전세로 거주중인데, 2년 연장계약시 부동산에서 계약서 다시 쓰나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 계약조건에 변동이 없는 경우 겨약서를 작성하지 않아도 됩니다. 카톡이나 문자로 약식계약에 대해 대화를 나누거나 내용증명 내용에 약식으로 계약조건에 대해 작성하여 임대인에게 보내면 됩니다. 계약조건이 이전 계약과 동일하여 보증금변동이 없다면 확정일자를 받지 않아도 됩니다.계약조건의 변동이 있다면 위에 글대로 약식으로 해도되고 계약서를 작성해도 됩니다. 임대인이나 임차인이 중 한명이 계약서작성을 원할 경우 두명이서 계약서를 작성해도 되고 부동산에 대필료를 임대인.임차인 합쳐서 지불하여 작성해도 됩니다. 임대인임차인 두명이서 작상할 때 계약서는 법에서 정한 임대차계약서가 없으므로 인터넷에서 양식을 다운받아서 작성하면 됩니다.그리고 보증금의 인상이 있을 경우 확정일자를 받아야합니다. 이전의 보증금에 대한 확정일자의 효력이 그대로 유지되면서 보증금 인상분만큼 확정일자 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.03.30
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제가 전세끼고 실거주목적으로 매매 질문
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인은 계약만료 6~2개월 전까지 계약연장에 대해 의사통보를 하면 계약갱신이 됩니다.하지만 임대인은 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 계약만료 시 이사를 가야합니다.
경제 / 부동산
23.03.30
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전세보증보험비를 내야하나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대사업자의 경우 보증보험 가입이 의무입니딘.보증보험료는 임대사업자가 보증료 전액 납부후 임차인이 부담하는 보증료를 임대료에 포함하여 징수 할 수 있습니다.임대사업자 75%, 임차인 25% 부담합니다.만약 계약당시 이부분에 대해 임대인과 협의가 필요합니다.
경제 / 부동산
23.03.30
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부동산 계약시 확정일자는 꼭 해야되겠죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차 계약 후 확정일자늘 받아야합니다. 확정일자는 우선변제권 요건 중 하나로 경매.공매시 후순위권리자보다 우선하여 배당받을 수 있습니다. 대항력과 확정일자는 우선변제권의 요건입니다. 사람일은 아무도 모르기때문에 만일의 문제를 예방하기 위해 확정일자를 받아야합니다.전월세신고시 자동적으로 확정일자가 부여됩니다.
경제 / 부동산
23.03.30
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단독주택 월세 세대주 2명이 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차계약 월세로 거주할 경우 전입신고를 해야하는데 1명이 전입신고를 하고 1명은 동거인으로 등록 해야합니다.
경제 / 부동산
23.03.30
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전세만료 후 이사날짜 못 맞춰서 집을 구하면?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 협의를 봐야합니다. 빠른 시일 내에 전세집을 구하겠다고 최대한 양해를 구해보는 것이 좋겠습니다. 몇 몇 임대인은 한달치 월세에서 일할로 계산한 금액을 요구할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.30
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