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세입자가 부동산 임차권등기 신청을 했는데 어떻게해야 풀수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 보증금반환이 없다면 임차인은 임차권등기명령 해제신청을 하지 않을 겁니다.임차인이 본인이 전세보증금을 받지 않았다는데 임차권등기명령을 해제신청할 이유가 없습니다.
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23.03.26
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안녕하세요 전세재계약때문에 궁금한게 있어 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.계약갱신 시 보증금 변동이 없다면 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 처음 받았던 확정일자의 효력이 그대로 유지 됩니다.2.전입신고는 대항력 요건 중 하나로 전입신고+이사 를 하면(전입신고를 하면)대항력이 다음날 0시에 효력이 발생합니다. 확정일자는 우선변제권의 요건 중 하나로 대항력+확정일자 를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 확정일자는 당일에 효력이 발생합니다. 대항력과 확정일자를 같은 날에 받는다면 우선변제권은 다음날(대항력이 다음날 0시 효력발생때문) 생깁니다. 전입신고를 금요일에 하면 대항력은 토요일 0시에 효력이 발생합니다. 금요일에 확정일자를 받으면 토요일에 우선변제권이 생깁니다.
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23.03.26
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전세보증보험으로 보험금을 반환받은 뒤 임대인에게 어느정도의 지연이자를 받을 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세보증금 지연이자 5%를 청구할 수 있고, 소송까지 진행하면 소송 촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 부본이 송달되면 그 이후부터는 12%의 지연이자를 받을 수 있게 됩니다.예를 들어, 전세보증금이 5억이라고 치면 지연이자가 5%일 때는 연 2500만 원으로 매월 약 208만 원의 이자를 받을 수 있고, 12% 라면 연 6000만 원으로 매월 500만 원의 지연이자를 받을 수 있는 것입니다. 결코 적지 않고, 전세 대출을 받은 임차인 분들에게는 대출 이자의 부담을 해결해 줄 수 있으니 임차인 분들에게는 고민하지 마시고 전세금 반환 소송을반환 소송을 진행하셔도 됩니다. 만약 소송을 진행해 지연이자를 받기 위해서는 기존에 거주하던 집에서 나와야 합니다.세입자가 명도 의무(건물을 비워줄 의무)를 지켰음에도 전세금 반환이 이뤄지지 않았을 때 전세금 반환 소송과 지연이자를 청구할 법적 근거가 되기 때문입니다. 또한, 집을 비운 이후 집주인에게 집을 비웠다는 사실을 확실하게 전달해야 합니다.단, 소송에서 이겼다고 하더라도 집주인이 정말 돌려줄 돈이 없는 상황이라면 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.이렇게 될 경우 집이 경매로 넘어갈 수 있는데, 집값 하락으로 낙찰금액이 낮다면 이마저도 전액 모두 돌려받기 어려울 수 있습니다.
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23.03.26
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전세대출 및 전세계약 연장시에 확정일자를 새로 받아야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 보증금의 변동이 없다면 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 처음에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지 됩니다.*계약갱신 시 보증금이 인상된다면 확정일자를 받아야합니다. 이전 보증금에 대한 확정일자의 효력이 그대로 유지되면서 보증금 인상분 만큼 확정일자의 효력이 발생합니다.*2023년 6월 1일부터 전월세신고가 의무입니다. 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 의 전월세 계약은 가까운 주민센터 또는 인터넷으로 전월세신고를 해야합니다.
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23.03.26
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전세계약시 집주인이 저당이 많이 잡혀 있다면?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인의 전세보증금으로 임대인의 대출금을 상환할 경우 전세임대차계약서 작성시 특약사항에 임대인의 근저당권 말소를 안 할 경우 계약취소 및 계약금과 지불한 모든 금액을 반환한다라는 내용의 문구를 작성하기 바랍니다.근저당권 말소를 할 경우 선순위 권리가 없다면 본인이 등기부 권리순위에서 1순위가 되어 경매로 넘어갈 경우 전세보증금을 변제받을 수 있습니다. 보증보험에 가입한다면 임대인으로 부터 보증금 못 받을 걱정을 하지 않아도 됩니다. 계약만료 시점에 등기부상 본인이 1순위이지만 임대인으로부터 보증금을 못 받을 걱정을 안 할 수가없습니다. 임대인이 보증금반환용으로 대출을 실행하는 것으로 이대출금으로 임대인이 다른용도로 사용한다한더라도 보증보험에 가입했다면 보증기관으로부터 보증금액을 받을 수 있습니다.
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23.03.26
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원룸전세5년째묵시적연장으로 살고있는데요. 올12월에 이사예정인데 3개월전에 이야기하면 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 3개월 전에 이야기하면 됩니다. 집주인에게 바로 이야기하는 것이 좋습니다. 관리인에게 집주인 전화번호를 받아서 연락하거나 관리인이 가르쳐주지 않는다면 관리인에게 통보하고 집주인한테 통보한 사실을 본인에게 알려달라고 해두기바랍니다. 관리인에게 통보했는데 집주인은 몰랐다라고 하면 다툼이 일어날 수도 있습니다.*묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 그리고 임차인이 의사통보한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생하여 임대인은 보증금을 반환해야합니다.
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23.03.25
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토지거래허가구역은 어떤 경우에 설정되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.토지거래허가구역 1. 지정권자• 국토교통부 장관 또는 시·도지사2. 지정기간• 5년 이내 (단, 기간 만료 후 연장 가능)3. 지정목적• 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한수립과 집행, 합리적 토지이용 및 토지시장 안정 등4. 지정 대상지정대상은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 토지 가격(지가)이 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 다음의 지역입니다.• 도시계획 (광역도시계획 도시기본계획・도시관리계획) 등 토지이용계획이 새로이 수립되거나 변경되는 지역• 국토계획법 등 토지이용에 관한 법률에의해 지정된 용도구역의 변경이나 해제등 토지이용에 관한 규제가 완화되거나해제되는 지역• 법령에 의한 개발사업이 진행 중이거나예정되어 있는 지역과 그 인근 지역•그밖에 국토교통부 장관이 투기 우려가있다고 인정하는 지역 또는 관계 행정기관의 장이 특별히 투기가 성행할 우려가있다고 인정하여 국토교통부 장관에게 요청하는 지역
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23.03.25
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부동산 계약체결 후 중개사의 귀책사유없이 계약이 취소될 경우 중개보수를 받나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 파기 시 계약 무효 중개수수료와 관련하여 법원은 공인중개사의 과실 없이 계약이 해제되거나 공인중개사 없이 직접 계약이 체결된 경우, 이미 진행된중개행위 만큼 중개수수료가 지급되어야 한다고 판단하였습니다(2005나10743 판결).중개수수료는 원칙적으로 중개대상물에 대한계약 체결까지 완료되어야 중개수수료 청구가 가능합니다.예외적으로 특별한 사정(공인중개사가 계약성립에 결정적인 중개행위를 하였으나 귀책 없이 관여하지 못하게 된 경우)이 있으면 민법 제686조 제3항, 상법 제61조의 규정 취지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 수수료 청구가능함공인중개사가 계약 성립에 결정적인 중개행위를 했다면 계약이 파기되었더라도복비를 지급해야 함, 다만 소송에서 감액가능합니딘.중개보수는 원칙적으로 약정된 보수 전액을청구할 수 있음•위임의 경위, 난이도, 투입 노력, 위임인의 이익, 신의성실의 원칙 등에 비추어 부당하게 과다한 경우 감액됨(2011다107900 판결)중개수수료 감액 사례로 공인중개사가 잔금 중 일부를 대출금으로 대체할 수 있도록 협조하기로 약정하였으나 공인중개사가 소개한 금융기관의 대출이자가 의뢰인이 직접 알아본 곳의 대출이자보다 높아서 결국 다른 금융기관을 이용한건에서 법원은 약정 수수료인 1,200만 원이부당하게 과다하다면서 850만 원으로 감액한 사례가 있습니다.법원은 계약이 파기되는 등 공인중개사가 최종 계약 체결에 관여하지 못한 경우, 대체적으로 중개수수료 지급 의무는 인정해주고, 대신중개수수료를 감액해주고 있는 것으로 보입니다.부동산 계약 파기한 경우 중개수수료는 지급시기에 대해 법원은 임차인이 계약금을 포기하고 임대차 계약을해제하겠다고 통지한 때에 잔금 지급이 불가능하게된 것이므로 해제된 때에 중개수수료도 지급해야 한다고 판단하였습니다(2016가소5341 판결).
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23.03.25
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이럴경우 계약금 배액배상을 해줘야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매매시 계약금 송금 후 계약취소 시 계약서를 작성하지 않았더라도 계약조건에 대해 인지를 하고 있을 경우 매수인의 개인사정으로 계약취소를 한다면 계약금을 포기해야하고, 매도인의 개인사정으로 계약취소를 한다면 계약금의 배액을 상환해야합니다.
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23.03.25
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전세계약갱신청구건 중도해지와 보증금반환 관련 문의드려요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 잔금 날짜를 정확하게 알 수 없기때문에 매매계약서 특약사항에 전세보증기관으로부터 전세보증금을 받는 즉시 매수인은 잔금(금액기재)을 지급한다와 같은 내용을 보완하여 구체적으로 작성합니다. 그리고 이부분은 매도인과 협의가 필요합니다.
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