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전세 계약시 융자가 없는 표현이 맞을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세집의 경우 본 질문과 같이 계약이 이루어지는 곳이 있습니다. 임차인의 전세보증금으로 임대인의 대출을 상환하는 방법으로 임대차계약을 합니다. 임대차 계약서를 작성할 때 특약사항에 임대인이 근저당권 말소를 하지 않을 경우 계약취소 및 임차인이 지불한 모든 금액 반환 에 대한 내용을 작성해야 합니다. 결론적으로는 대출이 없는 집이지만 계약만료시 임대인이 보증금을 반환할 현금이 없어 보증금반환을 못 할 수도 있고 임대인의 보증금반한용 대출까지도 안 된다면 보증금을 반환받기 어렵습니다.그래서 전세보증보험 가입을 추천드립니다. 매매가 대비 전세가율이 90%이하이고 등기부에 근저당권이 없기때문에 보증보험가입이 될 겁니다. 계약만료 시 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증기관으로부터 보증금을 받을 수 있습니다.
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부동산
23.03.16
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전세계약시 융자가 없다고 하는데 맞는걸가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인의 대출이 있는 전세집에 임차인이 들어가게 되면 임대인이 임차인의 전세보증금으로 대출상환을 하고 등기부의 근저당권을 말소합니다. 그래서 최종적으로 융자가 없는게 맞습니다. 이런 경우 계약서 작성 시 특약사항에 임대인이 근저당권 말소를 하지 않을 경우 계약취소 및 계약금과 지불한 모든 금액 반환에 대한 내용을 작성해야 합니다. 하지민 등기부에 근저당권이 없다고 안전하다고 말하기 어렵습니다. 계약만료일에 임대인이 현금이 없거나 보증금반환용 대출이 안 될 수도 있어 보증금을 반환하지 못 할 수 도 있습니다. 그래서 전세보증보험에 가입하는 것을 추천드립니다. 전세가가 매매가의 90% 이하라면 대출이 없기때문에 전세보증보험에 가입이 될 겁니다.
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부동산
23.03.16
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부동산 월세 계약이 보증금은 어떻게 보장받나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.만약 보증금 금액이 적을 경우 경매나 공매로 넘어간다면 대항력이 있고 소액임차인에 해당되는 임차인은 최우선 변제금을 받을 수 있습니다.최우선변제권이란 주택임대차 보호법에 의해 임차주택이 경매 또는 공매에넘어갔을 시에 대항력을 충족한 소액임차인은 보증금중일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을수 있는 권리를 말합니다. 즉 위표에 명시된 보증금액 범위내에 속한 최우선변제권의 요건을 갖춘 임차인은 낙찰가격의 1/2범위 내에서 보증금 중 일정금액을 먼저 변제받게 됩니다. 등기부상 말소기준권리의 날짜에 맞추어 최우선변제금이 얼마인지 확인하면 됩니다.보증금 금액이 큰 경우 보증보험에 가입하여 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증보험 이행청구로 보증기관으로부터 보증금을 받을 수 있습니다.임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차권등기명령을 신청하고 보증금반환소송을 진행할 수 있읍니다. 소송을 진행하면 6개월 이상 소요될 수 있습니다.
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23.03.16
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전세 재계약할때, 부동산에서 추가서류 작성해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 2개월 전까지 임대인과 임대인 모두 계약에 대한 의사통보가 없으면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신이 되면 이전 계약조건과 동일하게 계약이 진행되므로 따로 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 임대인과 임차인 두명 또는 부동산에 가서 계약서를 작성하지 않아도 됩니다.
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23.03.16
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현재 전세 세입자가 들어올 예정인데 제가 집을 매도하려면 해당 매수자와 전세 세입자가 따로 계약을 다시 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세집 매매시 매도인은 매수인의 권리와 의무를 승계합니다. 그래서 매수인은 매도인으로부터 임대차계약서를 받아서 임대차계약에 대한 사항을 확인하고 임대인으로써 권리와 의무를 이행하면 됩니다. 대항력(전입신고+이사(거주))을 갖춘 임차인은 새임대인으로부터 대항력에 의해 계약만료일까지 계속 거주해도 되고 계약갱신요구권 행사도 할 수 있습니다.계약서를 작성하지 않아도 되고 작성해도 됩니다.계약서를 작성하고자 할 때는 임대인과 임차인 두명이서 작성해도 되고 부동산에 대필료(임대인 임차인 합해서)를 지불하여 계약서를 작성해도 됩니다.매수인이 실거주를 원한다면 임차인은 전임대인(매도인)에게 계약갱신요구권을 행사했더라도 계약만료일까지만 거주할 수 있습니다.
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23.03.16
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세입자가 부동산 사기를 당하지 않으려면 어떻게 해야 하는지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.계약 시 특약사항으로 '잔금일 이전 매매계약을 할 때 임차인의 동의를 구한다'와 '이를 어길 시 종전 소유자도 임대차보증금 반환 의무를 연대하여지기로 한다'라고 기재합니다.입주 및 전입신고일 전까지 근저당 등 제한물권을 설정하지 않기로 하고 이를 설정하거나 압류 가처분 등이 된 경우에는 임차인이 계약을 해지할 수 있고 계약금 반환 및 중개 보수 등에 대한 손해배상이 가능한 것으로 명시해 혹시 모를 피해를 미연에 방지해아합니다.2. 국세와 지방세 완납증명 서류 임대인에게 요청하여 받습니다.근저당, 계약서상의 채무뿐만 아니라 실제 체납된 세금이 있는지 체크하셔야 합니다.최근 전세 피해를 입는 분들 중 집 등기부등본상에 근저당 설정 여부는 확인하였으나, 집 주인의 세금 체납여부까지는 확인하지 못하고 있다가 집주인의 세금 체납으로 집이 경매에 넘어가면서 체납 세금이 주택가액을 넘는 경우 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 발생하고 있습니다.3. 주변 주택, 빌라 시세 확인 필수(동일 평수 주변 빌라 주택 매매가, 전세가 확인)전세는 시세의 최대 70~80% 가격으로 형성됩니다. 임대 시세만 보면 안 되고 빌라의 시세가 얼마인지, 거래하는 한 명의 공인중개사 말고 근처 부동산까지 몇 군대 확인해서 시세를 알아볼 필요가 있습니다.시세와 비슷하거나 시세보다 높은 경우 깡통전세의 위험 있고, 전세보증금을 못 받을 정상적이지 않은 거래일 가능성이 높습니다.4. 전입신고를 하고 확정일자를 받습니다.예전부터 많이 이야기되고 상식적으로 많이들 알고 계신 부분입니다.전입신고를 하고 확정일자를 받으면 집 주인이 변경되어도 새로운 집 주인에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 생기고, 확정일자를 받아두었기 때문에 혹시 집이 공매나 경매로 넘어가더라도 후 순위 채권자들보다 우선변제받을 수 있는 우선변제권이 생기게 됩니다.5. 주택도시보증공사(HUG)에서 나온 전세보증금 반환 보증보험을 적극적으로 활용합니다.부동산 계약이 처음이라면 아무리 꼼꼼하게 확인한다고 불안한 마음이 들 수 있습니다. 이럴 땐 보증금을 제대로 돌려받지 못할 때 보증 기관이 대신 변제해 주는 보증보험을 꼭 가입하고 활용하시길 바랍니다.보증보험은 HUG, SIG 서울보증, 주택금융공사(HF) 3곳에서 가입이 가능합니다.
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23.03.16
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부동산 복비 관련하여 질문 드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매매가 4억부동산 중개보수부가세10%포함(일반과세자) 1,760,000원부가세4%포함(간이과세자) 1,664,000원 매수인이 중개보수를 더 챙겨준다고 하여도 딱 법정중개보수를 받는 부동산이 있습니다. 법정중개보수를 초과한 금액을 받았을 경우 적발시 처벌을 받습니다.
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23.03.15
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부동산 전월세 계약서 관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.문제 되는 것은 없습니다. 매수인이 나타나면세입자거주 중인 경우 매수인이 내부를 확인하며 내부구조, 내부상태를 확인 해야합니다. 내부를 확인 하지 않고 매수를 할 경우 추후에 매도인과 매수인 간 분쟁이 발생할 수도 있기때문입니다. 그리고 그매도인이 새 임대인이 될수도 있습니다.임차인이 본인 전세집 내부를 보여주기 싫어해서 문을 안 열어주는 경우가 간혹 있습니다. 그래서 임대인이 임차인과 협의하에 계약서 특약사항에 본질문과 같은 문구를 넣습니다.
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23.03.15
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아파트 잔금 전 체크해야될 사항이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1매수인: 잔금지급 관련매매계약서 사본만약 주택을 매수한 경우에는 다주택자 여부를 확인하기 위해 주민등록등본과 가족관계증명서(상세)가 필요합니다.이전등기를 신청하기 위해서 신분증, 주민등록증본 또는 초본, 도장, 매매계약서 원본 매도인: 등기서류임대차계약서 원본: 임차인이 있고 임차인을 매수인이 승계하기로 하였으면 임대차계약서를 인도해야합니다.이전등기 서류: 인감도장, 부동산매도용인감증명서(매수인 인적 사항 포함), 등기권리증, 주민등록초본(주소변동내역 전체 포함)등기권리증과 기타 서류들의 보관매도인의 경우 보통 이사와 잔금을 같이 하기 때문에, 잔금을 치룰 때 필요한 잔금 서류들이 없는 경우가 있습니다. 이삿짐 쌀 때 같이 싸는 경우인데요. 등기권리증과 다른 서류들이 없으면 잔금 처리 과정이 지체가 될 수 있으니 꼭 확인을 하시기 바랍니다.인감도장 불일치임대차 계약을 할 때는 인감증명서가 필요없지만, 부동산을 매매계약 할 때는 필요합니다. 매수인은 필요 없지만, 매도인은 매도용 인감증명서가 꼭 필요합니다. 매도용 인감증명서는 본인 발급인지 대리인이 발급한 건지 확인을 할 수 있습니다. 인감증명서 오른쪽 상단에 보면 나옵니다. 본인 발급으로 하는게 가장 좋긴 하지만 법무사 사무실 마다 다르기에 미리 합의 후 진행을 하시는 것이 좋습니다.등기권리증과 기타 서류들의 보관매도인의 경우 보통 이사와 잔금을 같이 하기 때문에, 잔금을 치룰 때 필요한 잔금 서류들이 없는 경우가 있습니다. 이삿짐 쌀 때 같이 싸는 경우인데요. 등기권리증과 다른 서류들이 없으면 잔금 처리 과정이 지체가 될 수 있으니 꼭 확인을 하시기 바랍니다.현금으로 잔금처리 할 때 주의사항 (+영수증)보통 현금으로 잔금을 치루는 경우는 많이 없는데요. 만약 현금으로 잔금을 납부하였다면 영수증을 받아두시기 바랍니다.수표로 잔금처리 할때 주의사항수표를 이용할 경우 잔금을 받는 사람의 거래은행과 수표를 발급한 은행이 다를 수 있으므로 잔금을 치르기로 한 날 하루전에 송금을 해야합니다.타행 수표인 경우 은행을 통해 이체를 하려고 하면 당일 송금이 불가능 합니다. 수표를 송금할 때는 당일이 아닌 그 다음날 오후부터 출금이 가능하기 때문입니다. 그런데 매도인이 전세금을 내거나 잔금을 치뤄야 한다면, 당일 사용을 해야합니다.
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23.03.15
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전세 집 계약 만료전에 부득이하게 이사가게되면 새로운 세입자 구해줘야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 만료 전 임차인의 사정으로 계약해지 시 임대인은 계약만료 전에 보증금을 반환할 의무는 없습니다. 임대인과 임차인이 계약조건에 동의하여 도장을 찍거나 사인을 하였습니다. 손해배상격으로 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 협의를 봅니다. 몇 몇 임대인은 청소비요구까지 할 때도 있습니다.
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