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부동산 공시지가라 함은 무엇을 뜻하는 건가요?

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공시지가란 A라는 토지가 건물이 없는 나대지일 때 얼마만큼의 가치를 가지고 거래되는지 국토교통부 장관이 한국감정원과 감정평가사들한테 의뢰하여 평가하는 것이다. 공시지가 개념이 있는 이유는 재개발이나 신도시 계획을 할 때 토지 수용액의 기준이 되고, 재산세나 종합부동산세 등 부동산 관련 세금을 매길 때에 기준가격이 되기 때문이다.대한민국에는 기본적으로 공시지가를 매년 하반기에 조사하여 12월부터 다음해 2월까지 공시지가 열람기간을 통해 이의신청을 받아 3월에 확정한다. 그리고 7월 1일에 공시지가를 기준으로 각종 세금 및 부담금을 부과하는 게 보통입니다.1. 표준지공시지가부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조에서는 표준지공시지가를 이렇게 정의하고 있습니다. '표준지공시지가라 함은 이 법의 규정에 의한 절차에 따라 건설교통부장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다.'표준지공시지가는 건설교통부장관이 결정, 공고합니다. 그런데 표준지공시지가는 어떤 지역 안에 있는 개별 토지를 다 평가하는 것은 아니고 그 지역 안에 있는 토지 중 표준적인 토지(표준지)를 선정하여 이 표준지의 가격을 평가하여 공시하는 것입니다.여기서 '표준지'는 말 그대로 '표준이 되는 토지 혹은 대표적인 토지'라는 의미입니다. 즉, 표준지란 그 지역의 토지들을 대표할 수 있는 토지입니다. 어느 지역에서 지가수준, 이용 상황(용도), 모양, 면적 등이 그 지역을 대표할 수 있는 토지가 표준지로 선정됩니다.'표준지공시지가'의 개념을 예를 들어 설명해 보겠습니다. 가령 우리 동네 토지들의 가격을 평가한다고 해보겠습니다.먼저 우리 동네 토지 중에서 대표가 될 만한 토지를 선정합니다. 우리 동네를 가장 잘 나타내주는 대표적인 토지 즉 표준지를 선택하는 것입니다. 이때 이 표준지는 우리 동네의 토지가격(지가) 수준이나 우리 동네 토지의 이용방법(용도) 등을 잘 나타내주는 토지이어야 합니다.그런 다음 이 표준지의 단위면적당 가격(㎡당 가격)을 구합니다. 이것이 바로 표준지공시지가입니다.그리고 이 표준지공시지가는 개별토지평가의 기준이 됩니다. 표준지공시지가를 기준으로 개별 토지의 공시지가(개별공시지가)를 산출합니다. 다시 말하자면, 표준지의 공시지가를 토대로 해서 그 주변에 있는 다른 토지들의 가격을 결정한다는 것입니다.예를 들어 보겠습니다. 갑이 소유하고 있는 토지의 가격을 평가할 때는 갑의 토지가 있는 지역의 '표준지'와 '갑의 토지(개별토지)'의 여러 특성을 비교한 다음(우열을 비교한 다음) 그 차이 만큼을 표준지공시지가에서 가감하여 갑의 토지의 공시지가(개별공시지가)를 결정합니다.2. 개별공시지가개별공시지가란 개별토지(예를들면 갑의 토지)의 단위면적당 가격을 말합니다. 개별공시지가는 시장, 군수, 구청장이 결정하여 고시합니다.우리가 생활하면서 '공시지가'라는 말을 자주 사용합니다. "그 땅의 공시지가가 얼마인가? 그 땅의 공시지가와 실제 거래가격이 얼마나 차이가 있는가?" 이런 말들 흔히 합니다. 이 때 말하는 공시지가가 바로 개별공시지가 입니다.참고로 예전에는 부동산에 대한 각종 세금이 개별공시지가를 기준으로하여 부과되었습니다. 그런데 2007년부터는 부동산에 관한 세금이 실거래가액을 기준으로 부과되게 됩니다.실거래가액이란 말 그대로 매도자와 매수자가가 그 토지를 거래하면서 실제로 주고받은 금액을 말합니다.

경제 / 부동산

23.02.20

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