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월세를 5% 초과로 올리면 계약갱신청구권을 안 쓴게 되나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 2개월 전에 임대인과 계약갱신에 대한 이야기가 되었기때문에 계약갱신이 되었습니다.계약갱신시 임대료의 5%를 초과하여 인상할 수 없고 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.02.19
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전세기간은 어느 정도로 연장을 최대로 할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신요구권 행사는 1회에 한하여 사용할 수 있습니다.첫계약(2년)+계약갱신(2년) =총4년 과첫계약(2년)+묵시적갱신(2년)+계약갱신(2년) =총6년이 되겠습니다.이 후에도 계약갱신을 할 수 있습니다. 하지만 새로운 계약으로 진행하여 새계약서를 작성해야되고 5%를 초과하여 인상할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.02.19
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전세 만기전에 이사하고 싶은데 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인도 그 기간동안 임대차를 해줘야 할 의무가 있지만 임차인도 그 기간동안 살아야 할 의무가 있습니다. 임대인과 임차인 모두에게 계약기간에 대한 의무가 있습니다. 임대차 계약을 중도에 해지할 때 임대인의 동의가 없이는 계약기간을 지킬 수밖에 없다"며 "집주인도 계약 전에퇴실하고 그 날 돈을 주리고 한 게 합의가 되었는지가 중요하며 계약기간의 합의와 관련한 명확한 증거 없이는 계약 만료 시점에 대한 분쟁이 발생할수 있습니다. 만약 새로운 임차인이 구해지지 않았을 경우를 가정하며 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있습니다. 법적으로 가도 결국 소송을 해야 하는데 그 기간이 6개월에서 1년 정도 걸리고 승소했더라도 돈을 돌려주지 않으면 경매를 통해 낙찰을 받아야 하는데 이 절차는 1~2년이 걸리므로 적극적으로 다음 임차인을 함께 구해야 제 때 돈을 받고 나갈수 있으므로 새임차인을 찾는 적극적 노력이 필요합니다.판례에 따르면 계약서에 정확한 약정이 있어야만 임차인이중개수수료를 부담하게 되며 대부분 계약서를 작성할 때 그런 약정을 포함하기 때문에 보통 임차인이 부담한다고 보면 됩니다.
경제 / 부동산
23.02.19
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재건축의 조건과 기준이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.30년이 넘은 아파트는 재건축 대상이 됩니다.안전진단에서 총점 30점 이하(E등급)는 무조건 재건축, 30점 초과~55점 이하(D등급)는 조건부 재건축, 55점 초과(C등급)는 재건축 불가로 판정하고 있다. 국토부는 조건부 재건축 판정 구간을 45점 초과~55점 이하로 축소하고, 무조건 재건축 대상을 현재 30점 이하에서 45점 이하로 완화하기로 했습니다.국토부는 현행 50%인 구조 안전성 비중을 30%로 낮추는 대신 ‘주거 환경’(15%→30%), ‘건축 마감 및 설비 노후도’(25%→30%) 등의 배점을 높이기로 했습니다. 건물 골조에 문제가 없어도 주차 공간이 부족하거나 배관이 낡아 녹물이 나오는 등 열악한 주거 환경만으로도 재건축을 추진할 수 있다는 의미입니다.그리고 1만 제곱미터 이상의 부지를 갖춘, 300세대 이상의 아파트여야 하고 소유자의 4/5이상의 동의와 각 동별 2/3이상의 동의 동의가 필요합니다
경제 / 부동산
23.02.19
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현재 우리나라에서 3D프린터로 지은 집은 허가가 나지 않는 이유는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 건축법주거용 또는 상업용으로 승인된 3D프린터건축물을 얻기 위한 관련 규정이나 법 절차는 없는걸로 알고 있습니다. 정부는 먼저 전기, 배관, 구조적 무결성 및 공공 안전 규정까지 따라야 하는 표준을 마련해야 합니다.2. 재료 유형프린터 헤드에서 전달할 수 있는 재료는 거의 콘크리트와 플라스틱으로 제한됩니다. 목재 또는 강철 구성 요소가 필요한 건물은 프린터를 사용하여 해당 부분을 완성할 수 없습니다.3. 엔지니어링 호환성3D프린터건축물에 관심을 가진 건축가와 엔지니어는 거의 없습니다. 새로운 기술과 함께 제공되는 추가 기능은 설계 단계에서 사용되지 않습니다. 기존 청사진은 3D프린터와 호환되지 않으므로 전체 설계 프로세스를 다르게 처리해야 합니다.새로운 기술이 개발 된 것에 기술적, 법적 등 구체적으로 상용화에 필요한 단계가 필요할 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.02.19
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전세계약연장시 가격을 더 낮춰서 재계약할수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 임대인에게 전세보증금 인하를 요청할 수 있습니다. (차임증감청구권)보증금 인하 시에도 5%이내 이지만 임대인과 협의하여 동의한다면 5%를 초과하여 인하하더라도 문제 없습니다.
경제 / 부동산
23.02.19
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부동산 시세 알아보고 싶은데 어디서 알아봐야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네이버부동산, 호갱노노, kb부동산 등에서 시세를 확인할 수 있습니다.갭투자란 시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식이다. 예를 들어 매매 가격이 5억 원인 주택의 전세금 시세가 4억 5,000만 원이라면 전세를 끼고 5,000만 원으로 집을 사는 방식입니다.전세 계약이 종료되면 전세금을 올리거나 매매 가격이 오른 만큼의 차익을 얻을 수 있어 저금리, 주택 경기 호황을 기반으로 2014년 무렵부터 2~3년 사이에 크게 유행하였습니다. 부동산 호황기에 집값이 상승하면 이익을 얻을 수 있지만 반대의 경우에는 깡통주택으로 전락해 집을 팔아도 세입자의 전세금을 돌려주지 못하거나 집 매매를 위한 대출금을 갚지 못할 수 있습니다.주택가격에 따라 필요한 현금은 다릅니다.
경제 / 부동산
23.02.19
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전세시에 입주신고를 해도 사기를 당할 수 있다는데 맞나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이런방법 외에도 사기꾼이 마음만 먹으면 사기칠 수 있습니다.대항력(전입신고+이사)은 다음날 0시부터 효력이 발생하여, 임차인이 전입신고를 하는 날 임대인이 근저당권설정(당일 효력 발생)을 하여 근저당권이 선순위가 되어 경매시 임차인의 전세보증금을 모두 잃거나 일부만 배당받을 수 있습니다. 그래서 계약서 특약사항에 이와관련되어 임차인을 위한 문구를 작성하기도 합니다.
경제 / 부동산
23.02.19
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재개발은 개발초과이익을 환수하지 않는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 재건축을 민간 이익 즉 아파트 소유주 이익에 중점을 둔 사업이라고도 말할 수 있습니다. 인프라는 기존 그대로 두면서 세대수는 재건축 후 늘어나게 되는데 늘어난 세대수만큼 인구수 즉, 사용자수가 증가하여 인프라의 노후속도가 빨라지게 되죠. 그래서 재건축에는 재건축 초과이익 환수제, 정비지역 지정 전 안전진단 통과 등 각종 규제를 두어 민간 이익을 제한하게 됩니다.(따지고 보면, 재건축이라는게 어차피 철거 후 신축하는건데 안전진단 절차를 둔다는게 아이러니하죠.)반면 재개발은 민간보다는 공공의 이익에 중점을 두고 있습니다. 일반적으로 재건축은 도로망 등 인프라가 양호한곳에서 진행되고 재개발은 건물의 노후는 기본이고 거미출처럼 복잡하고 좁은 도로망, 정비가 안된 상하수도 시설, 난잡한 전봇대 및 전기출 등 동네 자체가 노후된 곳레서 진행이 됩니다.
경제 / 부동산
23.02.19
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현재 매매가가 절반에 가까이 떨어진 아파트들은 구입하기 좋다고 봐야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신이 아닌 이상 저점을 알 수 없습니다. 미국에서 한번의 금리인상이 남아있고 이전에 내년까지 금리인하를 하지 않을 것이라고 발표했었습니다. 현재 정부에서는 고금리로 경기침체와 서민들을 위해 대출금리 인하를 지시하고 있습니다. 미국의 금리움직임에 직접영향을 받는 우리나라이기때문에 금리인하를 자체적으로 크게 인하시키지는 못 합니다. 연초이기때문에 금리 움직임을 보고 시기적절한 매수를 하기바랍니다.
경제 / 부동산
23.02.19
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