재개발은 개발초과이익을 환수하지 않는 이유는 무엇인가요?
재건축의 경우 재건축초과이익을 환수하는 제도가 있으며 실제 사업추진의 장애요소가 되기도 합니다. 그런데 재개발은 재건축과 달리 초과이익을 환수하지 않는다고 하는데 그 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.
제가 아는 선에서 답변 드리겠습니다.
재건축과 재개발은 대상이 다릅니다.
재건축은 일반적으로 기본적으로 자신의 주택을 소유하고 있는 잘사는 서민을 대상으로 하기 때문에
여러가지 빈부격차 를 줄이기 위해 초과이익 환수제도가 있습니다.
반면, 재개발은 노후화되고 주거환경이 열악한 곳을 대상으로 개발을하게 되어
그 이익마저도 환수시키는 것에 대한 문제가 발생합니다.
제가 추가로 알아보니 법률적으로 재개발도 개발법에 의거하여 초과이익환수 제도와 유사한 개념을 적용할수 있으나.
실제로 적용되는 사례는 거의 없다고 합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
재건축을 민간 이익 즉 아파트 소유주 이익에 중점을 둔 사업이라고도 말할 수 있습니다. 인프라는 기존 그대로 두면서 세대수는 재건축 후 늘어나게 되는데 늘어난 세대수만큼 인구수 즉, 사용자수가 증가하여 인프라의 노후속도가 빨라지게 되죠. 그래서 재건축에는 재건축 초과이익 환수제, 정비지역 지정 전 안전진단 통과 등 각종 규제를 두어 민간 이익을 제한하게 됩니다.(따지고 보면, 재건축이라는게 어차피 철거 후 신축하는건데 안전진단 절차를 둔다는게 아이러니하죠.)
반면 재개발은 민간보다는 공공의 이익에 중점을 두고 있습니다. 일반적으로 재건축은 도로망 등 인프라가 양호한곳에서 진행되고 재개발은 건물의 노후는 기본이고 거미출처럼 복잡하고 좁은 도로망, 정비가 안된 상하수도 시설, 난잡한 전봇대 및 전기출 등 동네 자체가 노후된 곳레서 진행이 됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재개발은 개발 특성상 공공 목적이 강합니다. 즉 정비기반시설 등을 함께 주거시설을 개발하고 시행사들은 정비기반시설 일부를 건축하여 제공하게 됩니다. 재건축은 민간사업의 성격으로 조합원들이 개발에 따른 시세차익을 얻는 경우가 많은데 투기 세력등의 유입을 막기위해 이에 대해 일정부분을 환수하는 제도 입니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
몇가지 이유가 있는데 기본적으로 재개발은 도시의 기반시설까지 재개발을 하는것이고 재건축은 기존 기반시설위에 건축물만 다시 짓는 것입니다.
재개발은 기반시설을 정비 하면서 일정부분 환수되는 면이 있다고 보고 있습니다.
또한 재개발은 미동의자도 자동 조합원이 되지만 재건축은 동의한 소유주만 조합원이 되니 선택이 가능합니다.
끝으로 소형주택과 임대주택 건설 의무 비율도 달라서(재개발이 더 높음) 재개발은 이익환수를 안하고 있습니다.
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안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.
답변드립니다.
공익사업읋 인한 개발이익은 토지 등 소유자의 노력으로 인한 것이 아니라 불로소득이라고 봅니다. 불로소득은 국가에 귀속하는게 맞다고 보는게 현재 법리이기 때문에 환수 하지 않습니다