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역월세는 어떻게 나오는건가요?

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세 시세가 하락할 경우에는 신규 세입자에게 받은 전세금액이 기존 세입자에게 되돌려줘야 할 금액보다 적어지는 사태가 벌어집니다. 예를 들어 집주인이 기존 세입자에게 3억원의 전세금을 받았다면 신규 세입자에게도 최소 3억원을 받아야 기존 세입자에게 전세금을 돌려줄 수 있지만, 만약 시세가 2억 5천만원으로 떨어졌다면 집주인은 나머지 5천만원을 은행에서 대출받든 지인에게 빌리든 알아서 구해서 3억을 채워 기존 세입자에게 줘야 합니다.문제는 집주인에게 모종의 사정이 있어 도저히 돈을 구하지 못하거나 혹은 집주인이 악질이라 배째라는 식으로 나올 때가 있습니다. 그러면 기존 세입자는 해당 집을 경매로 넘겨서 경매낙찰금에서 전세금을 반환받아야 합니다. 이렇게 되면 집주인은 집에 대한 권리를 잃게 되어 전세금을 제외한 나머지 금액을 받게 됩니다.그렇다고 경매가 기존 세입자에게 좋은 것만도 아닙니다. 경매 신청을 하고 누군가가 낙찰받아 전세금을 돌려받기까지 절차도 복잡하고 시간도 많이 걸리고 돈도 들고 스트레스까지 받으니, 무사히 전세금을 돌려받는다 해도 기존 세입자 입장에서는 상처뿐인 영광 밖에 안 됩니다. 그나마 전세금을 100% 돌려받기나 하면 다행이고, 만일 경매 낙찰금액이 전세금보다도 낮으면 오랫동안 온갖 몸고생과 마음고생은 다 하고 원래 받아야 할 전세금보다 낮은 액수를 받게 됩니다.그래서 경매까지 가고 싶지는 않은 집주인과 세입자가 합의를 봐서 낮아진 전세시세 만큼의 차액을 임대차 계약 2년(24개월)간 분할 반환하도록 계약을 합니다. 즉 위의 예시의 경우, 첫 번째 전세 계약 때는 세입자가 3억원의 전세금을 내고 살았는데, 전세가 하락으로 이사를 가려 해도 전세금을 다 못 받게 생겼으니 이사 계획은 취소하고 다시 전세 계약을 체결합니다. 두 번째 전세 계약은 시세대로 2억 5천만원으로 맺되, 대신 차액인 5천만원을 계약 기간 2년(24개월) 동안 집주인에게 월세처럼 매달 나누어 받게 되며 이것이 역월세다. 보통은 세입자가 집주인에게 월세를 내야 하는데, 거꾸로 집주인이 세입자에게 월세를 주는 셈이 되어 역월세라 부르는 것이다. 다시 말해 집주인이 전세 반환금을 내줄 능력도 없고 신규 세입자를 구하기도 여의치 않으니 "낮아진 전세 시세만큼의 차액을 매달 분할로 돈을 돌려드릴 테니 이 집을 계속 임대해서 살아주세요"가 됩니다.

경제 / 부동산

23.02.10

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