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일시적 2주택 특례를 적용받고 2년 이내에 종전주택을 양도하지 못하는 경우 불이익은 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건은 A주택을 취득하고 1년 이후에 B주택을 취득해야 하고, B주택을 취득하고 3년 이내 A주택을 매도해야 합니다. 이 경우 비과세요건으로 양도세를 납부하지 않아도 됩니다.3년 이내 A주택을 매도하지 않으면 양도세를 납부해야합니다.
경제 / 부동산
23.02.10
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집을 매매하고 난 후 누수 같은 큰 하자는 몇개월 후에도 가능할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.하자담보책임기간은 하자가 있다는 사실을 알게 된 날로부터 6개월 내에 손해배상청구권을 행사해야합니다. 계약일 내로 부터가 아니라 알게된 날로부터 6개월 이내이나, 판례에서는 잔금일로부터 6개월인 경우가 있다고 합니다.매매계약 매도인의 하자담보책임 성립 요건1. 매매계약의 유효한 성립 하자담보책임은 매매계약의 유효한 성립을 전제로 하는 것입니다. 만약 매매계약의 유효한 성립 자체가 인저되지 않는다면, (당연무효 또는 계약체결상의 과실책임 등이 문제될 수 있음은 별론으로 하고) 하자담보책임은 논의될 여지가 없습니다.2. 매매목적물의 하자 매매계약 성립 당시를 기준으로 판단하여야 합니다.매매 계약을 체결한 이후에 발생된 하자는 매도인에게 담보책임이 없습니다. 담보책임이란 계약 체결 이전에 발생된 하자에 대해서만 인정하기에 그렇습니다.– 여기서 말하는 하자란,○하자범위: 주택에 생기는 균열, 처짐, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 작동 기능 불량 혹은 전선의 접지 기능 불량 등을 말합니다. 육안으로 쉽게 발견이 가능한 것과 은폐되어 있어 눈으로 쉽게 확인이 어려운 것도 해당됩니다. 다만, 약간의 문제가 있는 건 맞지만, 주택으로써 기능을 하는데 문제가 없고, 미관상 문제가 없고, 그밖에 안전상의 문제도 없다면 하자라고 보기는 어렵습니다.또한 10년정도 된 건물의 경우 노화로 인하여 건물의 내구성이 노화되기에 모든 것을 매도인에게 책임을 지라고 하는 것은 형평성에 어긋날 수 있습니다.– 만약 계약 당시엔 하자를 몰랐다가, 하자를 발견한 경우, 그 하자가 계약이전부터 있었다는 사실을 입증한다면 매도인에게 보수비용을 배상받을 수 있습니다.3. 매수인의 선의·무과실매수인이 선의라는 말은 매매 부동산을 매입할 때, 해당 하자를 알지 못했다는 것을 말합니다.– 매수인이 계약시점에 하자가 있다는 것을 알고 있었다면 매도인이 하자를 담보할 책임이 없습니다.– 또는 부동산 계약시 이런 부분에 하자가 있다는 것을 전달했는데 매수인의 과실로 인하여 기억하지 못하는 경에도 하자를 담보할 책임이 없습니다.
경제 / 부동산
23.02.10
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장기수선충당금 월세 반환 집주인이 모르고 있으면 어떻게 하죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.300가구 이상의 공동주택이거나 중앙집중식 난방방식 공동주택 또는 승강기가 설치된 공동주택에서는 건물 노후화에 따른 승강기나 외벽 기타 건축물의 유지·관리·보수를 위해 일정 비용을 충당해둬야 해요. 매월 관리비에 포함해서 조금씩 걷는 것이 보통인데 이렇게 모아두지 않으면 향후 한 번에 큰 비용을 지출해야 하는 부담과 함께 비용 부담과 관련해 입주자 사이의 갈등이 생길 수 있기 때문이예요 이렇게 ‘장기수선계획에 따라 아파트의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 비용’을 장기수선충당금이라고 합니다.관리비고지서에 장기수천충당금 항목이 있는지 확인하시고 관리사무소에 방문해 장기수선충당금 납부확인 내역서를 요청하면 됩니다. 이후 거주기간동안의 납부내역을 확인한 다음 집주인에게 반환을 요청하면 됩니다. 납부내역서가 있으니 임대인은 발뻄을 못 할 겁니다.
경제 / 부동산
23.02.10
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오래된 아파트의 재건축 과정은 얼마나 걸리나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축 평균기간은 10년입니다.재건축 과정은 사업을 계획하고 시행하고 완료하는 총 3단계로 구성됩니다.1단계 사업준비2단계 사업시행3단계 사업실행사업준비는 3가지로 구성됩니다. (2~3년 소요)기본계획 수립10년 단위 도시 및 주거환경 정비 기본계획 수립 대상에 재건축 아파트로 포함됩니다.안전진단안전에 이상이 없는지 확인을 받습니다. A~E까지 등급이 있는데 E를 받으면 재건축 진행, D등급은 조건부 재건축입니다. 2023년부터는 조건부 재건축 범위가 축소되고 재건축 허용 대상은 확대됩니다.정비 계획 수립토지면적 50% 이상과 토지 소유자의 60% 이상동의해야 정비 계획 수립이 가능합다.사업시행 (1~3년 소요)조합설립인가각 동별 구분 소유자의 50% 이상 + 전체 구분 소유자의 75% 이상, 토지면적 소유자의 75% 이상의 동의가 필요합니다.시공사 선정시공사를 선정하는데 재건축을 통해 사업수익성이좋으면 사업에 참여하는 것이고 그렇지 않으면 1군건설사가 아닌 2군 건설사가 참여하게 되는 것입니다.아파트 브랜드를 갖고 들어오기 때문에 조합입장에서도 시공사가 좋아야 분양시 큰 수익을 낼 수 있다고 생각합니다.사업시행인가개발 진행에 대한 사업계획 (세대수, 면적, 평형) 등을 시장에게 인가받는 단계입니다.관리처분인가감정평가금액, 청산금, 세입자 보상, 총 공사비용 등을 인가받는 단계입니다.사업실행 (3~4년 소요)이주철거철거 전 아파트 입주민들이 다른 곳으로 이사가게되면 철거를 하게 됩니다.착공신고착공은 공사에 시작하는 착공신고를 한다. 공사는 기공, 착공, 완공, 준공 4가지로 흘러간다.기공: 공사의 시작. 커팅식착공: 실제 공사 착수. 포크레인 땅파기완공: 건축물 다 지음. 하지만 사용승인이 나지 않은 상황.준공: 서류상 건축물 사용승인이 난 상황일반분양조합원에게 선분양되고 난 뒤에 남은 매물을 일반인들에게 분양하는 단계입니다. 특별분양, 1순위, 2순위,무순위 분양 등이 있다. 무순위 분양은 특별, 1 순위,2순위 분양이 미달이 되면 하는 건데 인기가 없는아파트의 경우 무순위 청약으로 돌릴 수 있습니다.준공인가건축물이 법대로 지어졌는지 사용승인을 하는 단계입니다.소유권이전입주를 하기 전에 사람들은 취등록세를 내고 등기를 진행합니다.청산소유권 이전이 완료되면 조합은 청산합니다.
경제 / 부동산
23.02.10
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전용면적이 의미하는 평수와 실제 평수와의 관계가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.한국에서는 관례상 흔히 평 단위를 써왔으나 현재 모든 서면에서는 평방미터(㎡) 단위를 쓰고 있다.1평은 3.3㎡이며 1㎡은 0.3025평이다.
경제 / 부동산
23.02.10
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부동산전세 매매시 등기부등본을 떼어도 위조가 있다는데 사기를 어떻게 막나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대한민국 민법에서 부동산 등기의 공신력은 인정하지 않습니다. 하지만 진짜 문제는 그로 인해 발생하는 후속 문제들에 대해 대책이 전혀 없다는 것입니다.물론 등기의 공신력을 인정하느냐 부정하느냐에 따라 장단점이 있습니다. 하지만 대부분의 국가는 인정하면 인정한 대로, 부정하면 부정한 대로의 단점을 보완하기 위해 많은 노력을 기울이는 데에 비해 한국의 경우 보완책 마련에는 아예 손을 놓고 있습니다. 이 때문에 이 문제를 까는 뉴스가 잊을 만하면 나옵니다.하지만 우리나라 입장에서도 할 말이 없는 것은 아닌 게, 소유권을 중시하는 자본주의의 특성상 원 소유권의 안정성 또한 중요하기 때문에 등기의 공신력을 인정하지 않게 된 것입니다. 일단 1912년에 시행된 토지조사령 이전의 소유관계에 대해서 법원은 인정하지 않으니 이 점은 넘어가고 광복과 농지개혁, 6.25 전쟁 등을 거치면서 부동산의 제대로 된 등기관계나 기록들이 소실되는 경우가 많아젔다. 거기다가 부동산실명제를 실시하던 시절도 아니라 등기만으로는 실체가 불확실하다는 점이 영향을 주었습니다.정부는 이미 특별조치법을 시행한 바가 있고 실명제 실시 이후론 '현재의 소유관계'에 있어선 더 이상 크게 다툴 것이 없다는 입장을 표방하고 있습니다.문제는 등기소 직원들이 과거 잘못 기입한 것 때문에 요즘도 소송이 일어나고 있고 조선민사령은 총유라는 개념을 인정 안하다 보니 종중 땅을 종손명의로 해놨는데 개인 소유라고 우기는 경우도 적지 않게 일어나고 있습니다.만약 위조된 등기부를 확인하고 매수하였을 경우 피해도 매수인이지만 매수인 잘 못이고 추후에 매수인이 위조한 사람을 상대로 소송을 해야합니다.
경제 / 부동산
23.02.10
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단독주택 전세사용중 보일러 교체에 대한 책임소재를 알고싶습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세의 경우 전세권설정을 하였다면 물권이 되어 통상적인 수선해야할 부분은 임차인이 비용부담하여 수리 및 교체합니다.제309조(전세권자의 유지, 수선의무) 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다. 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 전세권 설정이 되어 있지 않다면 임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결). 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).√ 예를 들어, 주택의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 주택의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 주택이 파손된 경우 등에는 임대인이 수리를 해야 합니다. 임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 ① 손해배상을 청구할 수 있고, ② 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, ③ 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나 ④ 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제627조 및 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 참조).
경제 / 부동산
23.02.10
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전세계약 만료일이 설연휴에요ㅠㅠㅠㅜ
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.올해 설연휴는 1월 달이었는데 이번달에 설연휴는 없습니다. 계약만료일이 연휴가 끼어있으면 임대인과 협의하여 조정하고 대화내용을 보관하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.02.10
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상가임대인이 임차인의 권리금보장해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.어떤 이유로 임대인이 계약해지를 통보하는 지 확인할 수 없지만 계속 운영을 원하는 경우 계약갱신요구권 행사를 하면 됩니다. 임차인이 계약갱신요구권행사시 아래와 같은 경우가 아니라면 계약갱신 요구권 행사를 거절할 수 없습니다. 전대차의 경우 임대인의 동의가 필요합니다.계약갱신이 거절되는 경우 임대인은 다음의 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항 단서). 임차인이 3번 차임을 연체한 사실이 있는 경우√ 2020. 9. 29.부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 차임연체액으로 보지 않습니다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」제10조의9).√ 위 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용합니다(「상가건물 임대차보호법」제13조제1항). 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 상가건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 임차인이 임차한 상가건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우 임차한 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 임대인이 다음의 사유로 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우√ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우√ 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우√ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
경제 / 부동산
23.02.10
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계약기간 연장을 원할 경우 집주인과의 재계약은 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 2개월 전 임대인에게 계약갱신에 대한 의사통보를 카톡이나 문자로 하면됩니다. 약식계약조건으로 대화를 나눈 것으로도 충분한 증거가 됩니다.계약갱신 중 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있고. 임차인이 의사통보를 한 날부터 3개월뒤 법적효력이 발생합니다. 그래서 임차인이 계약해지를 통보한 날부터 3개월 뒤에 임대인은 보증금을 반환해야합니다. 3개월 동안 새 임차인이 구해질때까지 월세, 관리비, 공과금 등을 지불해야하고 중개보수도 임대인이 부담합니다.
경제 / 부동산
23.02.10
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