답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정되는 대표성 있는 토지 50만 필지를 선정해 적정가격을 산정합니다. 표준지공시지가는 감정평가사에게 조사·평가를 의뢰해 토지소유자와 시·군·구의 의견을 듣고, 시·군·구 토지평가위원회와 중앙토지평가위원회 등의 심의를 거쳐 공시합니다. 표준지공시지가는 전국의 개별공시지가 산정과 보상평가 등의 기준이 되며, 양도세·보유세 등 세금과 각종 부담금의 부과 기준으로 활용됩니다.개별공시지가는 시장·군수·구청장이 국토교통부 장관이 결정하여 고시한 표준지공시지가를 기준으로 산정한 단위면적당(㎡) 가격을 말합니다. 개별공시지가는 양도소득세·상속세·종합토지세·취득세·등록세 등 국세와 지방세는 물론 개발부담금·농지전용부담금 등을 산정하는 기초자료로 활용됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.프로젝트 파이낸싱, PF는 글자 그대로 사업자금을 조달하는 하나의 방식이라고 이해하면 됩니다. 대단지 아파트를분양하면 건설사들은 엄청난 수익을 얻을 수 있죠. 저축은행이나 증권사는 이런 사업에 눈이 번쩍 뜨였고 자금을 끌어 들여 건설 시행사에게 빌려주고 이자를 받는 방식인데이게 정말 큰 돈이 됩니다.은행 예대마진으로 얻는 수익이나 증권사 자체 사업으로얻는 이익 보다 더 큰 자금이기 때문에 타켓을 부동산 PF대출 시장으로 눈을 돌리게 되었습니다. 처음에는 사업성이 좋은 현장만 골라서 리스크를 대비하면서 진행을 했죠.그런데 이게 정말 큰 돈이 되니까 여러 금융회사나 돈을 많이 버니까 덩달아서 업계 전반으로 번지게 되었죠.경기 침체로 부동산 개발사업이 난항을 겪고 있습니다. 금융기관중 저축은행이나 증권사들은 대출 보증을 섰기 때문에 더불어서 난항을 겪고 경영이 어려워진 상황입니다.부동산 시장이 호황을 이루고 수익율이 크다는 달콤함을알기 때문에 부동산 PF대출 규모를 늘렸고 경기 침체 상황이 되면서 부실로 이어지고 있다는 분석입니다.또다른 저축은행 사태가 벌어지는게 아닐런지 걱정이 앞섭니다. 금융권 종사자 입장에서 요즘 걱정이 너무 많네요.여러분은 크게 상관 없는 일이다 생각할지 모르지만 이건금융계 전반에 큰 악영향을 줄 수 있는 큰 뇌관입니다.금리 급등과 부동산 경기 침체로 부동산 시장이 혹한기를 맞으면서 부동산 PF대출 역시 위태로운 지경으로 분위기가 바뀌게 된 것입니다. 미분양은급증을 했고 급기야 원자재 가격까지 올라 사업성이 떨어졌죠. 이런 현상은 바로 돈줄까지 말라버리게 되는 상황으로 급변했어요.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.근저당권보다 선순위라면 가입이 가능할 겁니다. 이번에 빌라왕때문에 전세보증보험정책이 바뀌었는데 전세가가 매매가의 90%가 넘어가면 가입이 안되는 것으로 바뀌었습니다. 혹시 가입시 문제가 될 수 있으니 확인바랍니다.2. 근저당권보다 선수위라면 배당신청을 할 경우 낙찰가가 전세가보다 높을 시 보증금 전액을 배당받을 수 있고 배당신청을 하지 않을 경우 낙찰자가 인수하여 임차인은 대항력에 의해 거주를 주장할 수 있고 계약만료시 낙찰자(새임대인)가 보증금을 반환해야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력의 요건은 전입신고+이사(거주) 입니다. 대항력은 다음날 0시 부터 효력이 발생합니다.확정일자는 계약서에 확정일자 도장을 받은 당일에 효력이 발생합니다. 우선변제권의요건은 대항력+확정일자 입니다.전입신고와 확정일자를 2월 10일 받아서 대항력이 2월11일에 효력발생하고 우선변제권도 2월 11일에 발생합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.첫계약(2년)+계약갱신(2년) 총 4년 거주 또는 첫계약(2년)+ 묵시적갱신(2년) + 계약갱신(2년) 총 6년 거주 후 임차인이 계약갱신을 할 수 있는데 이 때는 새로운 계약으로 다시 시작해야합니다. 그래서 임대인은 임대료 5% 초과하여 인상을 주장할 수 있고 계약조건을 변경할 수 있습니다. 임대인이 새로운 계약을 거절한다면 더 이상 계약을 할 수 없습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 계약만료 2개월 전까지 카톡 또는 문자, 내용증명으로 계약에 대한 의사통보를 하면 됩니다. (임차권등기명령 신청 시 필요서류임)2.계약이 종료하였음에도 임대인이 보증금을반환하지 않는 다면 보증보험 이행 청구 전 임차권등기명령을 신청해야합니다. 임차권등기명령 필요서류는1) 월/전세 임대차계약서(확정일자가 반드시 명시)2) 임대차목적물의 등기부등본(인터넷 등기소에서 열람 및 출력 가능)3) 임대차계약에 대한 갱신거절 또는 계약해지'통보'내역(문자/카톡/내용증명)4) 임차인의 초본(주소지 이전과 관련한 전부)5) 전셋집의 도면(정부24)6) 등기신청수수료, 등록면허세, 인지대, 송달료납부확인서

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매매계약서 특약사항에 하자담보책임에 관한 문구를 작성했다면 특약사항대로 하면 됩니다. 특약사항에 하자담보책임에 관한 문구를 작서하지 않았다면 하자를 안 날로부터 6개월 이내 매도인에게 통보하면 됩니다. 베란다의 경우 누수 부분이 공용배관에 의한 누수라면 아파트에서 수리를 해야하고 고용배관이 아니라면 매도인이 비용을 부담하여 수리를 해야 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인이 근린생활시설인 것을 알고 임대차계약을 했다면 이사비용을 받을 수 없습니다. 원룸 계약시 공인중개사와 같이 계약을 했다면 건축물대장을 보여 주었을 것이고 건축물대장상 해당층이 근린생활시설로 되어 있다는 것을 알려주어야 합니다. 공인중개사가 근린생활시설에 거주시 위험사항을 알려주지 않았다면 공인중개사에게도 책임이 있습니다. 공인중개사에 전화해서 책임추궁을 하면 되고 집주인과는 협의해야 할 사항입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.역전세란 말그대로 전세가 역전되었다는 것으로 전세가격이 집값을 넘어서는 상황을 말합니다. '깡통전세'라고도 합니다. 본디 전세란 우리나라에서만 있는 방식으로 집을 구매하지 않고 일정금액을 맡겨두고 집을 이용하는 것입니다. 그래서 보통은 전세가격은 매매가격보다 낮은 것이 합리적입니다. 하지만 경우에 따라서는 역전세처럼 전세값이 매매값을 넘어서게 되기도 합니다.이런 역전세는 어떤 문제를 야기할까? 세입자 입장에서 가장 심각한 문제는 나중에 전세집을 옮기려 할 때, 전세금을 돌려받지 못할 수도 있다는 것이다. A아파트 집주인은 B로부터 전세금을 받아 아마 다른 곳에 사용했을 것이다.(대출을 상황했던지, 다른 투자 상품에 썼던지) B가 집을 옮기려 하면 새로운 세입자를 받아야 하는데 집값이 현재 전세금 아래에 형성되어 있으니 새로운 세입자에게는 기존 전세값보다 훨씬 낮은 금액을 받아야 합니다.계약종료일에 집주인은 전세보증금을 반환 할 수 없어서 세입자에게 계약전세보증금을 인하하고 인하된 금액만큼 월단위로 임차인에게 지급하는 것으로 계약갱신을 설득합니다. 이것을 역월세라고 합니다. 그리고 관리비나 세입자의 전세대출 이자도 지원해는 조건으로도 계약갱신 협의를 보기도 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.얼마전 빌라왕과 전세사기가 이슈가 되면서 더욱더 임차인들이 전세계약 후 계약만료일자가 다가올수록 내 전세보증금을 돌려 받을 수 있을 까하는 걱정으로 스트레스를 받고 있습니다. 보증보험을 가입해 놓으면 계약종료일에 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증기관으로 부터 보증금을 받을 수 있기때문에 상대적으로 걱정을 하지 않습니다. 매월 적은 보증료로 몇천만원의 보증금을 잃지 않는 다는 것이 중요합니다.