답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가 임대료 3개월 연체 효과상가 임대료 연체 계약해지상가임대차보호법상 세입자가 상가 임대료를 3기 연체하면, 임대인은 상가 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 즉, 3기 차임이 연체되면 임차인은 더 이상 상가임대차보호법의 보호를 받지 못하고 계약이 해지될 수 있는 것입니다.상가임대차보호법제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.3기 차임연체로 갱신거절상가임대차보호법상 세입자가 상가 임대료를 3기 연체하면, 임대인은 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 즉, 임차인은 10년의 범위 내에서 요구할 수있는 갱신요구권을 행사할 수 없게 됩니다.상가임대차보호법제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우월세 3개월 밀리면 권리금 회수기회 보호 X상가임대차보호법상 세입자가 상가 임대료를 3기 연체하면, 세입자의 권리금 회수기회가 보호되지 않습니다.상가임대차보호법제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.즉, 상가임대차보호법은 영세한 상가 임차인을 보호해주는 법이지만 세입자가 임대료를 3기 연체하는잘못을 하면 법이 더 이상 보호를 해주지 않는다는 것입니다.대법원은 임차인이 과거 임대차 계약기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 계약갱신을 요구할 당시에는 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었더라도 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 판단하였습니다(2020다263635,263642 판결)임대료 연체 내용증명상가 임대차에서 임대료가 연체된 경우 내용증명을보내기도 합니다. 내용증명이란 나의 법적 주장을 상대방에게 명시적으로 밝히는 역할을 하는 것이고, 별도의 법적인 효력은 없습니다.법적 조치를 하기 전에 내용증명을 먼저 사용하는 이유는 일단 나의 법적 주장을 상대방에게 명확하게 밝혀서 불필요한 법적 분쟁을 사전에 방지하기 위해서입니다. 그러나 상대방이 내용증명상 나의 주장을 무시한다면, 내가 법적 주장을 명시적으로 했다는 사실만 남고 다른 별도의 효과는 없습니다.우선 내용증명에는 내가 주장하고 싶은 내용을 시간순서에 따라 정리해서 작성하면 됩니다.즉 상가 임대료 연체를 이유로 내용증명을 보낼 때는상가 임대차 계약의 내용(계약 당사자, 계약일자, 계약 목적물, 보증금, 월 임대료)을 간단히 작성하고, 언제 연체하였고, 총 연체된 금액이 얼마인지를 쓰시면됩니다.만약 곧 3기 연체에 해당될 것 같아 독촉의 의미로 내용증명을 보내는 것이라면 3기 연체가 되면 계약이해지되고, 갱신이 거절된다는 점을 고지하여 빨리 연체된 임대료를 납부하도록 고지할 수 있을 것입니다.그 다음은 명도소송을 진행해야지 임차인을 적법한 방법으로 내보낼 수 있습니다. 임대료를 받지 못 하느니 현재 임차인을 내보내고 새임차인을 받는 것이 나을 것으로 보입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.*해당 집의 시세를 알아보기매매가격에 비해 전세가격이 높은 집을 깡통전세라고 부르는 만큼 매매가격을 알아야 깡통전세인지 아닌지 알 수 있겠죠?아파트나 오피스텔같은 경우 네이버부동산을통해 현재 얼마에 거래되고있는지 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 빌라나 주택의 경우 직접 시세예측을 해봐야합니다. 가장 쉽게 예측해볼 수 있는 방법은 주위에 비슷한 면적의 집이 얼마에 거래되는지 살펴보는 것입니다.*이 집으로 잡힌 빚이 얼마인지 살펴봐야합니다.시세를 알아냈다면 다음으로는이 집으로 잡힌 빚이 얼마일지 살펴봐야합니다. 이걸 알아야 깡통전세 여부를 알 수 있습니다전세가격이 높지 않아 표면적으로는 깡통전세가 아닌 것 처럼 보여도달라지기 때문에권고 드립니다.집주인이 빚을 과도하게 많이 받았다면 이 집으로 잡힌 빚이 얼마인지 꼭 확인해 봐야합니다. <보증금+빚>이 <주택매매시세>의 70~80%가 넘으면 위험하다고 봅니다. 만약 우리 집이 집합건물이 아니라 일반 건물이라면선순위 보증금(=다른 세입자들 보증금의 합) 도계산식의 보증금 부분에 더해줘야합니다. 집합건물이란 흔히 접할 수 있는 아파트나 오피스텔과 같이각 호수별로 각각의 집주인이 있는 집을 말하고 일반 건물이란 건물 째로 건물주가 있는 집을 말합니다. 전세 안심앱을 통해서도 전세사기를 예방할 수 있는 모든 정보를 확인할 수 있기에 설치해서 확인해보기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세는 한국의 주택 임차 계약 중 한 형태로, 전세권자(임차인, 주택을 빌리는 사람)가 전세금을 주택 소유자(임대인, 주택을 빌려주는 사람)에게 예탁하는 조건으로 주택을 임차한 뒤 계약 기간이 끝나면 전세금을 100% 돌려받고 나가는 것을 말한다. 부동산 임대료(월세)를 따로 내지 않는다는 점에서 월세와 차별화된다. 전세와 유사한 계약 제도는 일부 국가에 존재하나, 대부분의 경우 그리 널리 사용되는 것은 아니며, 유독 한국에서 크게 발달했다. 한국의 전세 제도는 영어에서도 일반적으로 따로 번역하지 않고 Jeonse라고 칭한다. 덕분에 고금리와, 갭투자를 경험하지 못한 대다수의 외국인들은 한국의 전세 제도를 보면 (집주인 입장에선) "왜 남의 집에 얹혀 살다가 나가는데 돈을 다시 내주죠?", (세입자 입장에선)"수 천에서 수 억이라는 큰 돈을 뭘 믿고 개인에게 맡길 수 있나요?" 하면서 매우 놀란다. 외국인들은 임대차 계약시 월세를 중심으로 하고 간혹 사글세로 월세 납부금 전액을 선납하고 들어가 사는 경우도 많았지만, 21세기 이후로는 외국인도 전세 제도를 이해하고 전세를 찾는 경우가 많다.실제 사례 한편 1970~80년대에 독일 등으로 유학을 간 법학도들은 바로 이 한국의 전세권에 관련된 주제로 논문을 써서 학위를 수여받은 사람들이 대단히 많았다고 한다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 2개월 전 집주인과 카톡 또는 문자, 내용증명으로 계약종료, 보증금반환에 관한 대내용이 있으면 됩니다. 계약종료일 전까지 임대인이 보증금을 반환하지 못 한다다는 대화내용 또는 녹음이 있으면 됩니다. 계약종료일 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 다음날 임차권등기명령을 신령합니다. 보통 2주~1달 정도 소요됩니다. 이사를 가야한다면 등기부에 임차권등기명령이 등기된것을 확인하고 이사를 가야합니다. 등기가 된다면 이사를 대항력과 우선변제권의 효력이 그대로 유지됩니다. 그리고 계약 만료 1개월이 지나면 보증금반환이행청구를 할 수 있습니다. 이행청구신청 후 1개월~2개월 정도 후에 보증기관으로부터 보보증금을 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 임차인의 반려견 사육을 허락해준다면 계약할 수 있습니다. 꼭 확인해야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매매계약인지 임대차계약인지 확인할 수 없지만 매도인(임대인)과 협의하면 가능합니다.매도인(임대인) 입장에서 매수인(임차인)이 가계약금을 입금하지 않는다면 언제든지 취소할 수 있을 것으로 생각할 수도 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약연장 시 임대인에게 감액요청을 하면 됩니다. (카톡,문자, 내용증명에 계약조건에 대한 대화가 있다면 그것으로도 충분함)감액합의가 되면 계약서를 작성하면 됩니다. 임대인과 임차인 두명이서 작성해도 되고 부동산에 임대인임차인 합해서 대필료를 지불하여 계약서를 작성하면 됩니다. 법에서 정한 대필료가 없어 부동산마다 다 다릅니다. (5~20만원 그 이상도 가능)

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 맞습니다. 3개월이 지나기 전 새 임차인을 구하면 보증금을 3개월 전에 받을 수 있습니다. 가끔 3개월뒤에 반환하는 임대인도 있는데 미리 보증금반환 부분에 대한 내용을 임대인과 이야기 하기 바랍니다. 그리고 묵시적 갱신시 중개보수는 임대인부담입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세계약에서 월세계약으로 변경시 임차인의 동의가 있어야합니다.월세로 전환할 보증금*전월세전환율/12개예) 전세금 5억을 보증금2억 월세 계약으로 전환 시(전월세전환율 5%)3억원(월세로 전환할 보증금)*5%(0.05)/12개월125만원보증금2억, 월세 125만원 계약예를 들어 전세금이 5억원인데 보증금 2억에 월세를받는 계약으로 돌리고 싶다면 월세로 전환할 보증금인3억원에 5%(0.05)를 곱한 후 12로 나눕니다.125만원이 나옵니다그러면 이제 보증금 2억에 월세 125만원을 내는 월세계약을 맺게 되는 것입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재는 부동산경기에 고금리의 영향이 크게 작용하고 있습다. 경기침체에 고금리로 부동산경기가 안 좋습니다. 대출을 이용하여 부동산 매입을 많이 하는데 고금리에 대출금리가 높다보니 대출금리가 어느정도 안정될 때 매입하려는 사람이 많습니다. 그래서 관망 중인 사람이 많아 수요가 부족합니다. 그리고 부동산 경기가 좋을 때 여기저기 재개발 재건축 시행을 한 곳이 올해 내년에 쏟아지면서 공급이 많아 지게 되었습니다. 미국에서 3월달 fomc회의에 금리 동결을 발표할 수도 있고 마지막 금리 인상을 발표할 수도 있습니다. 그리고 올해는 금리 인하를 하지 않을 거라고 발표했었습니다. 금리동결 시점으로 경기는 더욱 안 좋아 질 것으로 예상하고 있습니다. 한국은행은 대출금리를 조금 낮출 수도 있다고 예상하지만 대출금리는 여전히 높은 상태로 유지한다면 부동산경기는 올해 하반기까지 지켜봐야할것으로 보입니다.