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전세 사기를 막는 방법이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.*해당 집의 시세를 알아보기매매가격에 비해 전세가격이 높은 집을 깡통전세라고 부르는 만큼 매매가격을 알아야 깡통전세인지 아닌지 알 수 있겠죠?아파트나 오피스텔같은 경우 네이버부동산을통해 현재 얼마에 거래되고있는지 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 빌라나 주택의 경우 직접 시세예측을 해봐야합니다. 가장 쉽게 예측해볼 수 있는 방법은 주위에 비슷한 면적의 집이 얼마에 거래되는지 살펴보는 것입니다.*이 집으로 잡힌 빚이 얼마인지 살펴봐야합니다.시세를 알아냈다면 다음으로는이 집으로 잡힌 빚이 얼마일지 살펴봐야합니다. 이걸 알아야 깡통전세 여부를 알 수 있습니다전세가격이 높지 않아 표면적으로는 깡통전세가 아닌 것 처럼 보여도달라지기 때문에권고 드립니다.집주인이 빚을 과도하게 많이 받았다면 이 집으로 잡힌 빚이 얼마인지 꼭 확인해 봐야합니다. <보증금+빚>이 <주택매매시세>의 70~80%가 넘으면 위험하다고 봅니다. 만약 우리 집이 집합건물이 아니라 일반 건물이라면선순위 보증금(=다른 세입자들 보증금의 합) 도계산식의 보증금 부분에 더해줘야합니다. 집합건물이란 흔히 접할 수 있는 아파트나 오피스텔과 같이각 호수별로 각각의 집주인이 있는 집을 말하고 일반 건물이란 건물 째로 건물주가 있는 집을 말합니다. 전세 안심앱을 통해서도 전세사기를 예방할 수 있는 모든 정보를 확인할 수 있기에 설치해서 확인해보기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.02.05
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전세는 우리나라에만 있는 제도인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세는 한국의 주택 임차 계약 중 한 형태로, 전세권자(임차인, 주택을 빌리는 사람)가 전세금을 주택 소유자(임대인, 주택을 빌려주는 사람)에게 예탁하는 조건으로 주택을 임차한 뒤 계약 기간이 끝나면 전세금을 100% 돌려받고 나가는 것을 말한다. 부동산 임대료(월세)를 따로 내지 않는다는 점에서 월세와 차별화된다. 전세와 유사한 계약 제도는 일부 국가에 존재하나, 대부분의 경우 그리 널리 사용되는 것은 아니며, 유독 한국에서 크게 발달했다. 한국의 전세 제도는 영어에서도 일반적으로 따로 번역하지 않고 Jeonse라고 칭한다. 덕분에 고금리와, 갭투자를 경험하지 못한 대다수의 외국인들은 한국의 전세 제도를 보면 (집주인 입장에선) "왜 남의 집에 얹혀 살다가 나가는데 돈을 다시 내주죠?", (세입자 입장에선)"수 천에서 수 억이라는 큰 돈을 뭘 믿고 개인에게 맡길 수 있나요?" 하면서 매우 놀란다. 외국인들은 임대차 계약시 월세를 중심으로 하고 간혹 사글세로 월세 납부금 전액을 선납하고 들어가 사는 경우도 많았지만, 21세기 이후로는 외국인도 전세 제도를 이해하고 전세를 찾는 경우가 많다.실제 사례 한편 1970~80년대에 독일 등으로 유학을 간 법학도들은 바로 이 한국의 전세권에 관련된 주제로 논문을 써서 학위를 수여받은 사람들이 대단히 많았다고 한다.
경제 / 부동산
23.02.05
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임차권등기에 관한 질문을 드리고싶습니다!
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 2개월 전 집주인과 카톡 또는 문자, 내용증명으로 계약종료, 보증금반환에 관한 대내용이 있으면 됩니다. 계약종료일 전까지 임대인이 보증금을 반환하지 못 한다다는 대화내용 또는 녹음이 있으면 됩니다. 계약종료일 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 다음날 임차권등기명령을 신령합니다. 보통 2주~1달 정도 소요됩니다. 이사를 가야한다면 등기부에 임차권등기명령이 등기된것을 확인하고 이사를 가야합니다. 등기가 된다면 이사를 대항력과 우선변제권의 효력이 그대로 유지됩니다. 그리고 계약 만료 1개월이 지나면 보증금반환이행청구를 할 수 있습니다. 이행청구신청 후 1개월~2개월 정도 후에 보증기관으로부터 보보증금을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.02.05
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전세집에 반려동물 요즘 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 임차인의 반려견 사육을 허락해준다면 계약할 수 있습니다. 꼭 확인해야합니다.
경제 / 부동산
23.02.05
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부동산 계약시 가계약금을 못 줘도 가계약 할수 없을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매매계약인지 임대차계약인지 확인할 수 없지만 매도인(임대인)과 협의하면 가능합니다.매도인(임대인) 입장에서 매수인(임차인)이 가계약금을 입금하지 않는다면 언제든지 취소할 수 있을 것으로 생각할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.02.05
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전세계약이 끝나가는데 혹시 재계약시 전세금이 줄어들면 계약을 새로다시 하는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약연장 시 임대인에게 감액요청을 하면 됩니다. (카톡,문자, 내용증명에 계약조건에 대한 대화가 있다면 그것으로도 충분함)감액합의가 되면 계약서를 작성하면 됩니다. 임대인과 임차인 두명이서 작성해도 되고 부동산에 임대인임차인 합해서 대필료를 지불하여 계약서를 작성하면 됩니다. 법에서 정한 대필료가 없어 부동산마다 다 다릅니다. (5~20만원 그 이상도 가능)
경제 / 부동산
23.02.05
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원룸 월세 묵시적갱신 관련 질문입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 맞습니다. 3개월이 지나기 전 새 임차인을 구하면 보증금을 3개월 전에 받을 수 있습니다. 가끔 3개월뒤에 반환하는 임대인도 있는데 미리 보증금반환 부분에 대한 내용을 임대인과 이야기 하기 바랍니다. 그리고 묵시적 갱신시 중개보수는 임대인부담입니다.
경제 / 부동산
23.02.05
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아파트 전세계약을 월세계약으로 전환시 전환율은 얼마나 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세계약에서 월세계약으로 변경시 임차인의 동의가 있어야합니다.월세로 전환할 보증금*전월세전환율/12개예) 전세금 5억을 보증금2억 월세 계약으로 전환 시(전월세전환율 5%)3억원(월세로 전환할 보증금)*5%(0.05)/12개월125만원보증금2억, 월세 125만원 계약예를 들어 전세금이 5억원인데 보증금 2억에 월세를받는 계약으로 돌리고 싶다면 월세로 전환할 보증금인3억원에 5%(0.05)를 곱한 후 12로 나눕니다.125만원이 나옵니다그러면 이제 보증금 2억에 월세 125만원을 내는 월세계약을 맺게 되는 것입니다.
경제 / 부동산
23.02.05
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부동산 거래량이 많이 줄어든것으로 알고 있는데, 경제와 관련이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재는 부동산경기에 고금리의 영향이 크게 작용하고 있습다. 경기침체에 고금리로 부동산경기가 안 좋습니다. 대출을 이용하여 부동산 매입을 많이 하는데 고금리에 대출금리가 높다보니 대출금리가 어느정도 안정될 때 매입하려는 사람이 많습니다. 그래서 관망 중인 사람이 많아 수요가 부족합니다. 그리고 부동산 경기가 좋을 때 여기저기 재개발 재건축 시행을 한 곳이 올해 내년에 쏟아지면서 공급이 많아 지게 되었습니다. 미국에서 3월달 fomc회의에 금리 동결을 발표할 수도 있고 마지막 금리 인상을 발표할 수도 있습니다. 그리고 올해는 금리 인하를 하지 않을 거라고 발표했었습니다. 금리동결 시점으로 경기는 더욱 안 좋아 질 것으로 예상하고 있습니다. 한국은행은 대출금리를 조금 낮출 수도 있다고 예상하지만 대출금리는 여전히 높은 상태로 유지한다면 부동산경기는 올해 하반기까지 지켜봐야할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.02.05
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주택과 아파트 중 어느 게 투자로써 합리적 선택일까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.사람들이 아파트 선호도가 주택보다 더 높다보니 아파트가 환금성이 좋고 주택보다 매매가 인상에 유리합니다. 저층아파트가 아니라면 중고층 아파트의 재건축은 힘들다고 봐야합니다. 주택은 주택매매가 인상이 아파트보다 떨어집니다. 거주하다가 재개발이 될 경우 보상을 받거나 조합원으로 아파트1채를 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.02.05
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